京城二胎信用貸款告別陰陽合同
“你避稅嗎？那就趕緊吧！”
9月2日，在和中介公司明確房款之外的費用時，意欲買房的李新(化名)才知道，這個他事先打聽好的“潛規則”已經於此前一天被北京市銀監局下發的一份通知明令禁止。
“你要做就趕緊吧，就一兩天的時間了。總部要求我們在9月4日之前做完手中單子的貸款面簽。”李新看到，中介公司的小伙子忙得滿頭大汗，手機響個不停，“我們大公司有上千個買賣的單子。”小伙子說，他得搶在政策真正貫徹之前，在銀行做完面簽，不然，一套房子就多出幾萬的稅，一些交易可能都要泡湯。
陰陽合同
“避稅”3萬
按照規定，二胎交易時，個人所得稅、營業稅等稅費應該由賣房人承擔。但因為時下的二手房交易是“賣方市場”，所有稅收還是要由買房人來承擔。
“中介公司通常做兩套合同，送到銀行申請的是正價合同，信用貸款給北京市建委聯機備案的是低價合同。這樣稅收是按照給建委合同上的價格計算的，你可以省下不少錢。”買房前，曾經做過二手房交易的朋友告訴李新。
事情的原委是這樣的：今年8月底，李新終於出手買下了位於北京西南四環萬年花城的一套商品房，80餘平，售價95萬左右。 這就是所謂的“陰陽合同”。房屋二胎資料查證，從2007年7月1日起，北京市就要求經過中介公司買賣存量房，必須實行網上簽約和信息公示制度。然而，銀行放貸一般都以買房人自己提交的購房合同為準，不參看網上簽約的信息。由此也提供了“陰陽合同”的生存空間。
但就在9月1日，北京市銀監局下發了《關於規範存量房貸款業務有關問題的通知》，要求銀行必須採用網簽合同和其正本中的房屋成交價格作為審批的必要依據，按照網簽合同，正本中的房屋成交價格與評估價格兩者孰低原則確定房屋抵押物價值，發放住房貸款。
這意味著，李新要么為了“避稅”，給銀行一份總額為50萬元(中介公司按照房屋所在區域內的平均指導價確定)的新合同申請貸款，但貸款額度就大打折扣了。而如果正常繳稅，按正價95萬元來申請貸款，李新雖可以申請到大約72萬元的貸款，但一定會多出數万元的稅款。
理財週報記者在採訪中了解到，目前北京市二胎買賣的稅收比例大致情況如下：契稅徵收額度為合同價格的1%-1.5%(與所購買房屋的面積大小有關)；個人所得稅的繳納比例為，房屋合同價格的1%(或房屋利潤的20%)；營業稅比例最高，為房屋合同價格的5.5%。
由此，我們可以清楚地算出，95萬元的房子，營業稅按購房差價的5.5%徵收，應該是3.025萬元。但如果以50萬元的低價合同徵收，營業稅則只有0.55萬元。契稅如果按照95萬計算，則需繳納9500元；但如果以50萬計算，則不過5000元左右。但這兩個稅種，李新就少交了2.925萬元。
按照中介小伙子的指點，李新買的這套房子迅速做了兩套合同。低價的那份合同中介公司按照區域指導價確定，確定金額為50萬元，而帶著高價合同(95萬元)去還沒有立即執行銀監局要求的幾家銀行辦理的貸款金額。
“一般，從做完房子評估道銀行做面簽，中間都會隔兩三天。”李新告訴記者，他一天就跑完了。只是，他還不知道能否搭上“避稅”的末班車。
新規規避稅收差價
“陰陽合同”所帶來的稅收差價正是北京市銀監局意圖規避的。此外，一個不容忽視的問題是，“陰陽合同”也存在著極大的風險。某知名中介公司的門店負責人告訴記者，“這對二胎的賣家而言，有可能遭遇一部分房款收不回來的風險；而對買家而言，暫時的“獲利”會給今後這套房子的再交易埋下後患，極有可能因此面臨交納高額個人所得稅的問題。”
在此前接受的採訪中，北京市銀監局也稱，新政策有助於防控可能出現的合同內容不實，交易價格虛高等引發的信用風險，以及不被政府有關主管部門認可引發合規風險等風險。
而面對北京市銀監局的新規，銀行也在行動起來。
根據中大恒基的統計，今年1-8月份，超過70%的民間二胎交易通過貸款完成，成交均價為115萬元。而在北京市建委的備案中，過戶的均價僅60萬元左右，且60萬元以下的房源佔網簽總量的比例為70%。
“我們從收到北京市銀監局的文件開始就已經在執行新的政策了。”農業銀行北京分行的一位負責人告訴理財週報記者。此外，深發展銀行某分行的負責人也表示，深發展因細則還沒有出來，就暫停了一切二胎貸款。
不過，對於此次針對避稅房源的新規，市場人士仍然認為，對於交易者而言，只要不貸款，規避了銀行的監管，依然可以做到“避稅”。
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