夏斌 國務院參事、國務院發展研究中心金融研究所名譽所長、中國首席經濟學家論壇主席。受訪者供圖
新政有望扭轉中國經濟被房地產綁架的局麵
新京報：十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居。十九大為房地產市場定下怎樣的基調，這一基調將對房地產市場帶來怎樣的影響？後續會有相關的政策出臺嗎？
夏斌：影響當然是深刻的。這深刻的影響不僅會表現在房價會逐步穩下來，而且還會表現為扭轉現在中國經濟被這麽龐大的房地產市場所綁架，所扭曲的局麵，表現為會逐步扭轉現在有些宏觀調控政策的變動不能不顧國內資產價格波動的被動局麵。也就是說，房市如果調整到位，長效機製建立後，房市波動對宏觀經濟決策時的影響權重會大大減少，經濟運行會更健康，更穩定。當然，這一時期還沒到來。
至於問到後續是否會有相關政策出臺的預期，這取決於你對中國房市健康發展長效機製內容的理解。我以為肯定會有。就從眼前看，人們呼籲了多年的租房市場應該規範的問題，最近國務院正就房屋租賃條例在征求意見。但我認為，這僅僅是長效機製建設中的其中之一。
新京報：在您看來，未來如何實現多層次住房供給，或者說租售體係如何搭建，租與售如何協同發展？
夏斌：租與售體係怎麽搭建？是什麽樣的比例？我沒研究這麽細。總體上我認為這應該是市場長期發展的自然結果，人為去設計、安排出一個比例很難。近十年中國房市發展的歷史表明，銷售市場的規模發展到今天，是由房價、貨幣供應、土地供應政策、工業化進程中的人口流動、大中小城市群空間布局以及經常變動的調控政策等多種因素共同決定的。不乏還有碎片化的，扭曲的政策因素刺激了人們的預期與購房。
因此，由路徑依賴決定的未來的租售比例，必然是“昨天的售”會決定“今天的租”，但“今天的租”未必會刺激出成倍影響於“明天的售”。也就是說在銷售市場規模的預期上，如果長效機製這一綜合性、關鍵性因素建立後，會出現明顯的轉折。屆時，再用過去的歷史數據來預期房市，是靠不住的。
具體就租售體係建立原則看，在市場經濟下，一方麵政府要堅持房屋商品化原則，另一方麵房子作為一種商品，保持房價上漲的基本穩定也是政府宏觀調控的原則。在堅守上述原則下，隨著國民收入的提高，銷售市場會有一個自然發展的結果。
然而，房屋政策是一項經濟政策，又是一項社會民生政策。對於在市場原則下仍有一些居民一時無支付能力購房的，政府理應通過多種政策，滿足他們“住有所居”的要求，這也是一項重要的原則。因此，政府的各項政策不應是刺激他們去過度負債、提前購房。政府的各項法規和政策應是確保租房人的權益，做到“租得起，願長租，能長租”。同時，法規政策應激勵有房人願意房屋出租，增加社會房屋供給，以減少政府相關補貼和承租人的租金。在以上這些思想指導下，如果政策製定合理，自然會形成一個合理的租售體係。合理的租售並舉比例並不是針對過去過大的銷售規模，在租房規模上用行政手段去簡單地“看齊補差”。
長效機製建立了 房價自然會穩下來
新京報：你如何評價目前的房價走勢和調控效果？這輪宏觀調控的目標是什麽，調控有沒有達到解決房地產市場出現的問題？
夏斌：當前房地產調控的當務之急，是要防止房價過快上漲，讓房價穩下來。但我個人認為，就整個房市長期的調控目標而言，正如去年中央經濟工作會議指出的，是要建立房地產市場健康發展的長效機製。長效機製建立了，房價自然會穩下來。
但是，什麽是長效機製？官方沒有統一的解釋。我今年1月初就在學習中央經濟工作會議精神時指出，長效機製的內容和措施是什麽？譬如，對首套房，第二套，第三套以及更多的持房，應分別製定什麽樣的首付政策、利率政策、貸款政策？應分別采取什麽樣的稅收政策？這些都應該明確，而且應該體現為國務院的長期法規，而不是相關部門經常調整的臨時的行政限製或調整政策。
若是臨時的政策那不叫長效機製。除財稅、金融政策外，全國房屋租賃市場也要規範統一，包括哪些硬杠桿內容？租金的最高限是多少等？此外，各地的土地供應政策又如何結合大中城市城鎮化率與城市人口規模不同，采取“人地掛鉤”的土地供應政策？如果土地供應隨人口流動走，過去有些地方曾以未來土地收入流量為擔保的過度負債怎麽解決？以及由此針對有些地方“土地財政”缺口所涉及的中央與地方的轉移支出、財稅體製又如何調整？還有，包括“學區房”問題中涉及教育公共品平等化問題怎麽解決？以上這一切問題何時解決？是同時解決還是分項逐步解決？分別對相關房屋需求及房價會有什麽影響？
這一係列問題既是當前中國房市問題深度分析所必然涉及的，也是今後長效機製所需討論的。也就是說，要解決當前涉及中國宏觀經濟穩定的房市問題，已經絕不是住房建設部一個部門所能完成的，是一個牽連多方的綜合的問題。
就長效機製而言，就“房子是用來住的，不是用來炒的”定位而言，即就買房是為了買消費品，而不是投資（投機）金融資產而言，其實大家環顧自身四周，可能心中都清楚，目前很多人是在買消費用房還是在買金融資產？就此而言，當前的調控效果隻能說，“還在路上”
中國房市將“由炒變住”
新京報：現在老百姓手中貨幣很多，換成美元有額度限製，炒股票不賺錢，銀行存款利率又低，買房又“四限”，“五限”，為什麽不讓炒房子？把房子作為資產炒，為什麽不行？
夏斌：百姓現在遇到的這種困境我了解，並且充分理解，我也是百姓之一。但是從國家和宏觀經濟層麵說，為什麽不要把房地產市場作為一個資產市場來建設，來引導？我曾在近十年前講過，中國在房地產市場上不能學英國、美國，要學德國，新加坡。英美把房地產作為資產市場來炒，最後炒成了危機。德國的房子不鼓勵炒，房價一直比較穩定，但絲毫不影響其工業製造與科技的進步，不影響其成為世界的強國。中國房市“由炒改住”的理由，我認為是：
第一，金融具有天生的“不穩定性”，兩百多年的市場經濟史，可以說是一部不間斷的金融危機史。英美是在完成工業強國之後，先後步入金融強國。國家經濟運行是以金融市場 為主導，金融服務業占有很高比例，歷史的發展自然選擇了房地產市場在英美兩國今天的地位（其實英美對房地產市場炒作的限製同樣也很多，有些就是不被我們常人所了解而已）。今天的中國僅剛剛完成了“工業製造”，離“工業強國”還有相當長的一段時間，發展實體經濟實為迫切。然而目前的中國經濟“脫實入虛”現象又極為突出，已嚴重影響了經濟的穩定健康發展。從長期看，中國的實體經濟發展和潛在增長率空間又很大。要保持中國經濟未來長期的穩定增長，不管從經濟結構看還是從長期看，實在沒有必要在天生“不穩定”的金融領域中，在已有的股票市場旁邊，再人為加快製造出一個類似股票市場這一資產市場的房地產資產市場，來增加市場的波動性。
第二，從對國民經濟穩定運行已形成嚴重波動沖擊的房地產市場自身看，近十年來房市是在犧牲農民利益，破壞生態、土地財政已不可持續的基礎上畸形、快速發展起來的。這些負麵影響已是有目共睹，也已不能再持續下去了。有些做法在改革轉型中也正得到扭轉和遏製。從科學發展觀出發，房地產市場的自身發展不可能像過去那樣，以滿足資產市場快速發展的勢頭發展下去了。
至於說，國內目前貨幣多、可投優質資產少，“金融國門”管得相對較緊所反映出的居民資產配置的一些問題，恰恰表明了，這是國民經濟發展中積累下的問題和現在調整轉型所要付出的代價。房子由“炒”變“住”這一新定位後產生的“後悔藥”苦果，現在可能不吞也得吞。今天不吞下，明天早晚要吞下。怎麽辦？為了中國經濟明天更好，這一切隻能通過加快改革，“三去一降一補”，處理僵屍企業，相關經濟主體資產負債表縮水，以及在調整優化結構、尋找經濟發展新動能等一係列舉措來解決。
長效機製確立後將打破“越調越漲”現象
新京報：國內的房地產調控多是短期的政策或者行政性手段，不少人評價說，房市發展的模式是“瘋漲、調控、再瘋漲、再調控”，以至於越調越高。您如何評價這種短期的調控政策？
夏斌：對於有人說“房價越調越漲”，每次調控後房價都會漲的觀點，我認為，過去近10年從事實上確實得到了證實。
但是，我勸持此觀點的人也要看到，中國經濟體製正處於大轉軌的歷史階段，中國經濟正從2003-2010年的“超級繁榮”轉向“新常態”增長的轉換時期，即從高速增長向高質量增長轉化，“轉換”的重要特征是在“過程中”，是“動態變化”。有些事用前一階段的經驗數據來推測後一階段的做法，曾經一個時期可能會管用，但並不是一直管用的。更重要的是，我們應承認，過去的10年中確實房地產政策是在不停地變，有些政策是短期的，有些“碎片化”，缺乏非常明確的房地產市場的定位和調控的方向。現在應看到，這次中央對房地產市場的定位，方向非常清晰，態度非常堅決，兩年來，就是咬住“消費品”不放。這是一個非常大的變化。我認為這是觀察、預期未來房市的關鍵因素。就這一點而言，我相信，隻要堅持住，堅持下去，真正確立“長效機製”，肯定會打破有些人的“經驗”之談。
當然，因為政策需要一項一項出臺，而且又要結合當前堅決守住不發生係統性風險底線這一狀況，出現的情況就比較復雜。因此，政策出臺要非常謹慎，長效機製的建立恐怕需要一段時期，絕不是一年半載能完成的。
新京報：您之前提到，要警惕國內房地產市場出現“黑天鵝”。國內房地產市場會出現“黑天鵝”嗎？應該怎麽當心出現？
夏斌：在當前國民經濟調整轉型時期，特別是在決勝全麵實現小康時期工作任務很多，不知你註意到沒有，盡管千頭萬緒，十九大報告特別提出了在這關鍵時期，重點要打好三大“攻堅戰”，其中之一，就是要防範化解重大風險，還有兩個分別是脫貧和環境防治。
我理解，就是要守住不發生係統性風險的底線。但是與此同時，房地產市場又要從資產市場回歸消費品市場，這就進一步加大了“攻堅戰”的復雜性、艱巨性。即對多年累積的問題要處理。不處理不足以穩大局，但處理中又不能影響大局的穩定。
所以，涉及房市長效機製的相關政策，必須要研究透徹，既要體現方向定力，又要兼顧經濟安全運行的態勢。政策出臺時機要適時，相關政策要協調，要講究藝術。對房地產政策之所以要求如此之高，是因為問題已“非一日之寒”，甚為敏感。可以說，現在對資產價格的變動，人們的預期行為往往大於貨幣供求的行為。人們的預期影響力已遠勝於一定的貨幣供應量。因此，可以說“長效機製”的逐步形成與人們預期的逐漸改變相適應，這是這輪房地產市場調控取勝久遠的關鍵。這是一句定性的話。如何度量操作？恐隻能在博弈思維的框架下實現。要特別防止人們炒房預期的突發大轉變帶來的麻煩。
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