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daiqianwen
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2020 年 10 月 12 日  星期一   晴天


未來三年地產形勢十個預判 分類: 未分類

市場已進入一個高位發展平台期,無大起大落

這是談市場總體前景。

在2019年,盡管從相關數據看,房地產市場有所增加,但這種增長很可能還有待觀察。考慮到房地產市場的百強企業中約70%的市場份額,同時銷售百強權益比為80%左右,這樣的銷售數據可以由約15%被高估。當然,之前也有由合資聯營等做法澆水。但近年來,壓力,使銷售排行榜權益比迅速下降。從房地產企業實現利潤和反映實際看,房地產市場在2019年的實際情況可能會好於2017年和2018年的市場從2018年下半年的數量明顯放緩。

但也可以無需為此悲觀。房住不炒的長效管理機制,不是讓樓市不增長,而是一個無法進行容忍樓市的過快增長。2019年和2015年相比,銷售服務面積增約50%,而銷售成本金額翻倍。如此膨脹下去,意味著2023年樓市要銷售人員超過2000萬套住宅,銷售額已經達到提高家庭教育部門工作收入的60%,這是企業難以通過想象的。

簡要分析結論是,樓市高位發展平台期可能我們已經可以形成,不激勵但也不過度進行約束樓市,地方政府政策的微調餘地大,因此,樓市將進入企業每年呈微弱個位數增長的平台期,每年生產銷售管理面積約15億平米、銷售額約15萬億元。出現一個特別對於不利於樓市的調控經濟政策的可能性很小。

2020年宏觀經濟政策的基調將回暖,但許多挑戰依然存在

這是談經濟總體感觀。

到2020年左右,中國的經濟增長並不能保證6,經濟學家們毫無意義的爭吵。長期和短期區分。在短期內,2020多個重疊對象的一年,需要保持較高的增長。財政和貨幣政策也不會太冷。但應該指出的是,不會有寬松貨幣政策低於預期,尤其是數量不會流動性過於寬松,房地產融資將變得更加困難。財政政策更多的債務來刺激基礎設施建設,並通過添加新的地方政府,以穩定經濟增長。可以判斷的是,盡管政策基調是溫暖的,但這么多年的經驗表明,穩定增長的政策需要進一步順暢傳導,民營經濟正面臨著需要進一步緩解融資難題。

長期看,樓市對於一個地方政府財政收入穩定、央企業績穩定、金融和消費市場穩定都有非常重要因素影響,因此,在經濟下行壓力不斷加大的形勢下,房地產會是一種重要的、相對較好的行業。

簡短的結論是,在2020年經濟運行氣氛熱烈,但要看到實際的遺跡。如果中美第一階段協議的成功簽約,然後在2020年的情況會好於此前預期。平樓市在上半年,下半年會更好,這樣才能到上半年適當的,賣通過對下半年是合適的。

行業排位決定企業戰略,金融發展戰略決定排位

這是關於決定未來排名的因素。

首先,我們要明確的是,開發商現在正在尋求將銷售排名作為排名的主要指標。這姿勢太假了。企業不應該只追求這種排名。更正常的排名將基於該集團的市值、收益和增長潛力。因此,銷售市場比率是衡量開發商吹噓程度的指標。銷售排名很重要,而且它與吸引資金的能力密切相關,但排名不是一種策略。相反,如果你為了進入金融機構白名單而追求排名,最好只是加強你的金融策略。公司戰略不是計劃你未來要做什么,而是計劃你現在要做什么。

什么財務策略?強大的融資能力和管理技能的市場價值。只有兩個房地產命門,一個土地,二是資金。下面融資能力的發言權。市值管理能力,開發者已經決定開發物業,自持物業,物業管理,房地產金融和房地產科技集團擁有模塊化的架構,有利於分拆。你做企業的價值的眼中,多少錢(這錢既取決於銷售和租金收入,同時也對收益管理的市場價值,以把人們帶來)投資更重要,比銷量排名。

TOP100的榜單似乎在逐漸發展穩定工作下來,TOP10只1-2個位次會變動,TOP20的新面孔變動率也在20%以內。因此“比大”的開發商,未來我們可能僅能通過獲取信息行業進行平均增加利潤,而財務管理表現中國優秀的企業數量不多。排名50-100位開發商的市場資源占有率和杠杆率都在不斷下降,表明對於這一梯隊因為學習能力分析不足而“求穩”,異軍突起的可能性影響不大。排名20-50位的開發商之間競爭日益激烈,屬於“求優”梯次,其業績主要表現會差異具有較大。分清學生自身是求大、求優還是存在求穩,決定了自己的未來位次。

簡短的結論是,目前銷量排名固然重要,但市值,盈利能力和治理結構將是在未來,它在家電和銀行業已經曆過的更加重要。因為其粗糙的典當行管理的一些大銀行,啟發開發商銷售排名的積極性,但企業有前途,它不能與賣水的迷戀。

重視三大城市群

這是談市場選擇。

大多數企業開發商在決定自己是否可以進入某一個發展區域或城市時,是盲目的和機會進行捕捉型的,並不是一個基於學生什么重要戰略。但逐漸的,區域和城市經濟市場需求細分理論研究的重要性在上升。在我們現在看來,中國三大區域金融市場——長三角、珠三角和京津冀——在全國新房銷售額的占比分別為33%、13%和8%。

我們相信,在長三角的重要性未來增長。區域經濟的發展需要巨大的資金投​​入,每平方公塈賳穇j度很難低於20十億,導致數萬平方公堛滌炾儢搨n繼續發展,在幾十萬人民幣的長期和巨大的投資。上海和長三角有六萬億GDP蘇寧西杭甬城市,在可預見的未來三到五年,萬億的城市,長三角可能有南通,常州,合肥三個候選城市。此外,長三角擁有近10 GDP已超過400十億城市。通常,我們可以認為,未來房地產占長江三角洲城市群的一半。

結論認為,未來區域市場優質土地儲備應主要集中在長江三角洲,特別是人口超過500萬、國內生產總值超過5000億元的城市。

擺脫城市的錯覺,市場容量決定城市地位

這是談城市選擇。

除了細分區域發展市場需求之外,更需要一個細分的是城市文化市場。由於我國城市品牌形象的差異性,導致社會人們對城市管理能力的評價扭曲很大。例如廈門市僅在福建省排名第三,位於泉州和福州之後,廈門的經濟資源總量和人口大致與揚州相當。再如青島,其經濟技術實力明顯弱於長沙和無錫,其人均消費金融公司資產相比長沙無錫更低得多。因此,我們國家需要學生擺脫城市旅遊形象的約束,更多的從GDP、金融風險資產、人口、新房市場環境容量、曆史房價趨勢等因素,來重新設計進行一些城市綜合評價。

如何選擇城市?我們認為,以下因素是非常重要的。一個是在大都市區和交通樞紐。數字經濟的易發區,使之更難以克服的缺點後來者,全縣經濟下滑,以及媒體和集中化的小城市是必然的。如高鐵提升上海,南京,蘇州中性的影響,無錫的狀態,常州有負面的約束,尤其是在常州。其次,城市的行政中心日益重要,具有高一級城市更容易聚集各種資源。第三,改變城市的GDP,金融資產和人口的關鍵變量。下面萬元GDP或減少3十億,500個十億人民幣金融資產少全市400萬人口,是不可能獲得長遠的發展機會。第四,曆史價格和新房市場容量。年銷售額超過100噸十億元左右的城市更優質,超過50噸十億元左右的城市有潛力,但容量太小或生長緩慢的新房市場,該市需要仔細評估。

簡要結論是,宜以相對進行量化和客觀的指標來評估一個城市,我們可以初步設計估算,此類地市及以上的城市大約有50個,而縣區可能僅百餘個且通常使用容量問題更為系統有限。

高周轉率仍然很重要,多指標權衡更為重要

這是為了避免高失誤率。

2015年至今,高周轉,高杠杆,高增長的“三種高模式”已成為房地產行業的主流。事實上,三個高是兩個高,即高周轉,高杠杆,高增長的結果。至於2015年以後的財務記錄的措施,她可能是在公司堙A這仍然是一個高周轉,高杠杆的最成功的時期,但也很容易保持較高的市場集中度的(省會城市的80%以上)高比貨,所以高增長的收獲。它實際上是一個高五。成功值得關注的財務記錄。

高周轉問題仍然具有重要,但已不再是一個決定性的。從現實看,市場經濟增速放緩到個位數決定了高速去化無法得到實現。從未來看,千人一面的中低端傳統建築工程品質,將極大地透支自己企業社會美譽度並逐漸開始失去高端客群。高周轉不再是惟一重要,其他相關指標也需要通過權衡。我們可以認為至少有兩個主要指標是較為系統重要的。一個是貨地比,較高的貨地比給予幫助企業存在較大的安全管理邊際、定價分析能力和穿越周期的可能性。除在極少數一線工作城市生活之外,企業文化應該積極爭取3:1-4:1的貨地比。另一個是區域金融市場占有率。過高的區域旅遊市場占有率,容易出現扭曲政企合作關系,不容易平衡和其他國家開發技術企業的關系,也意味著賭在某個城市做超級大盤,現在就是這樣做風險大機會小。因此,在某個下沉市場,例如地市甚至縣域,市占率5%-10%也許是適宜的,可保證施工企業能夠平穩進退。

簡短的結論是,為了提高定量和前瞻性的決策,需要保持高周轉,高之間的平衡和適度比貨的市場份額,使企業在可持續的高安全性和高流動性的狀態。

住宅建築市場發展遠未飽和,非住宅進行海外REITS明顯升溫

這是一個談論住房和非住宅的機會。

我國的房地產市場遠未達到飽和程度,不是股票市場的遊戲。從城市化的速度,從住房的質量,從新建住房的比例,從1000人的購買率,都遠未達到飽和。例如,中國目前年均銷售商品房約1200萬套,二手住宅交易約400萬套,新建住宅占75% ,加上非住宅新建住宅占80% 以上。其次,中國1000套住房的購買率約為12,美國和歐洲約為20-30。三是住房質量偏低,目前城鎮居民住房面積280億平方米,2000年初建成的住房約占一半。因此,無論是住宅還是非住宅,我國的房地產市場遠未飽和,也沒有進入城市更新時代。

從套比戶,房屋質量,人口流動看,新房仍將是住房市場的主角。 2019年,存款/銷售額的約45%,處於曆史高位;按揭添加/銷售額的約22%,處於曆史低位(長期平均水平的50%-55%)。因此,商品房居民購買財政能力已經極度抑制,市場的調控和政策指導將有助於釋放對居民住房需求較大的概率,而不是相反。或者,雖然居民預期價格下跌並沒有改變,但非投資的剛性需求依然龐大和強大。

非住宅的供求變化情況進行相對比較寬裕,城鎮農村居民人均非住宅已經超過6平米,加之我國消費水平持續滑坡,這將直接導致非住宅發展資本化率難以得到提升。2019年非住宅產品銷售管理面積和金額均為負增長,今後數年仍將維持在一個幾乎零增長。空置率居高不下。國內房企對海外REITS的興趣將持續不斷升溫,尤其是我們走向新加坡和中國對於香港的案例將大增。非住宅的機遇主要在於,市場的預期投資回報率也隨著社會全球企業經濟環境低迷和低利率蔓延而下降,這有利於REITS上市時給出具有較低的收益率,並承受能力較低的資產估值折扣率。從中期看,投入者可能對6%左右的回報已足夠自己滿意。

簡短的結論是,中國的房地產市場還遠遠沒有飽和,年銷售額15億元,可容納數百年銷售額超過百十億億元企業的。海外或REITS也熱了起來。

橫向發展能力可通過外包外購獲得,縱向管理能力可以決定生死

這是談橫向和縱向發展能力。

我們把開發商橫向拓展的能力——包括施工技術,規劃設計,供應鏈,勘探建設,設備配套,物業管理等方面——作為橫向能力,把土地托管,外部融資,內部資金池,並購,市值管理和機構投資者管理等方面的能力作為縱向能力。 長期以來,中國房地產企業習慣性地強調橫向能力,忽視縱向能力。 形成這種局面,橫向能力更容易獲得,縱向能力很難培養。

的能力與水平,綠城更好,但在某些方面,但不是很成功看到。從產品的角度來看,碧桂園只能說是達到了平均質量,但企業是相當成功的。經過專業的開發人員,以及土地和鋼筋混凝土多得多,習慣性地注重跨領域能力是天生的,但建築技術和建築設計單位,通常國有企業人力資源密集,曆史包袱不輕,首都回報率不高,市場份額更加分裂。該建築公司是重資產,低回報的條件,環境壓力和壓力管理人員日益突出。因此,幾乎所有的側向力,所有公司都可以從一個純粹的黨的思想發展,通過有效的外包,外包等方式來實現自己只是為了保持專業人士組成的小團隊,以確保資源可以外包外包根據個人客戶(客戶化)即可。因此,過度地分散到在橫向方向上的企業資源容量,它可能是不經濟的。此外,交叉容量不是生死抉擇和客戶口碑,畢竟,中國買家群體甚至不能准確地評估其購買房屋的專業品質,更多的還是要注意的位置和面積屋。

而縱向發展能力則可以直接決定一個企業對於生死。決定房企生死的,一是地,二是錢。但很少有房企願意進行持續時間投入,去建設中國自身的縱向分析能力,往往是淺嘗輒止。原因主要在於,地產公司金融服務團隊本質上不關心房屋,房屋只是其運用互聯網金融市場工具獲利的載體。金融觀還是文化產品觀,決定了地產金融研究團隊人員往往和既有房企團隊處於兩種教育觀念、兩種話語理論體系、格格不入的尷尬位置。在高位平台期,缺錢比缺地更突出,穿越周期更需房企擁有縱向能力。這個軟肋絕大多數中小企業看到了,卻不願意做出一些改變,困境問題還是在於思想觀念和能力。

簡短的結論是,路徑依賴使得一些房企更容易暗戀橫向能力應該外包外包,卻始終無法發展自己的金融屬性,因此決定生死縱向總是弱的能力,並會繼續疲軟。

體外研究公司發展帶來的風險將不可避免承受,行業自潔迫在眉睫

這是一家談論菜根的公司。

信和置业 黄志祥先生在过去43年内活跃於香港物业投资及发展,并为本公司一些附属公司及联营公司之董事。黄先生出任本公司之控股公司尖沙咀置业集团有限公司主席,亦为信和酒店(集团)有限公司之主席。

由於國有資產企業多元法人組織的特點,致使在地區、城市和項目多層次連鎖,正在培育龐大試點公司。這些試管企業之所以存在,一方面是因為職業經理人的道德風險,另一方面是因為該行業多年來粗放式增長的壞習慣。體外企業不僅損害公司的盈利能力,而且影響公司治理和團隊凝聚力,甚至影響公司持續的法律風險。從一些已經披露的案例來看,我們粗略估計,在成本上升和行業利潤率下降的約束下,試管公司可能已經挪用了應該歸於該公司的利潤的15% 至20% ,清理試管公司已經成為一個更加緊迫的問題。

順便說一下,如何處理組和發行人信用工程的基本信用之間的關系,這是值得商榷的。在過去過分強調主體信用組,未來未必如此。城市和項目公司應該更加注重自己的信用建設,而本集團的主要信用作為後盾,所以可以更加靈活,有彈性。

簡要結論是,如果一個高位平台期考驗頭部進行企業的治理體系結構和戰略管理能力,那么我們作為最本能和初始的應對,就應展開自潔運動,清理體外研究公司,防范會計職業經理人的道德建設風險。

地產未來值得深耕

這就是所謂的轉型談房地產業務。

如何能夠獲得足夠財富?從重要性水平高低排列的三要素,一是發展機遇,二是企業行業,三是提高自身。中國經濟改革創新開放是機遇。近20年的房地產金融市場對致富是決定性的。其次是所從事的行業,以及在行業內能否做成一個優秀。

看這一點,我們可以理解,在中國經濟的未來和房地產的高平台期下,房地產行業仍然是一個非常好的、巨大的容量和豐富的回報行業。 考慮到互聯網公司的存活率和未來可能遇到的挑戰,現在談論轉型可能是不現實的。 房地產業的本質是尋找房地產的應用場景,以保證房地產的估價。 房企應考慮自己願意為這些場景的自建或外包支付的考慮和表現。 基於這些考慮,很可能大多數與房地產相關的轉型效果是有限的。

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