等待房價上漲投資者不急於賣房轉而出租

　隨著鄭州房價不斷上漲，很多賣房者並不急於出手房子，而是選擇放盤轉租，但房地產業內人士提醒，投資者不能為了片面看到房價上漲而忽略了投資回報率。

　　現象

　　房價上漲 投資者不賣轉出租

　　昨日，鄭州市經七路上一家房產仲介經紀人小王又接待了一個出租房子的客戶。

　　房主說，房子都在漲價，想再等等看，先把房子出租了。

　　這位由賣轉到租的投資者並不是第一個，上一周，小王接到類似這樣轉租的客戶比平時多了起來，據他瞭解，很多客戶並不著急現在就把房子賣出去，“現在鄭州的房價一直在上漲，很多業主恐怕現在賣了虧。但房子空著也是空，就先出租。”小王說。

　　21世紀房產仲介的一位經紀人說，在2009年下半年，一線城市的房價飆升，當時作為二線城市的鄭州，房價也跟著漲，今年年初國家開始遏制投機性住房，一線城市的房價有下降的趨勢，但鄭州房價仍然具有上漲的苗頭。因為房價上漲，投資者不急於拋售房子，一直在等待更高價位。

　　“但房子空著也是空著，於是很多人都希望能夠順便出租出去。”這位經紀人說，這樣的群體在今年初開始增多。

　　現狀

　　大房租不上高價

　　在鄭州出租房子子，收益並不太理想。

　　記者瞭解到，位置稍好點的40m2左右的房子（一室）租金在800~900元/月，同樣地段的三室房子，租金則在1200~1500元/月。位置稍遠點的40m2左右的房子（一室）租金在200~300元/月，三室的房子，租金則在1000元/月左右。

　　租房收益不理想，在鄭東新區體現得更為明顯，鄭東新區的房價目前已經步入萬元大關，但相對眾多的房源，租客並不多。租金並不比市區裡高，在鄭州周邊樓盤，相對市區的租金要低不少，但是因為離市區較遠，交通不便，所以客源也不多。

　　昨日，鄭州一家房產仲介經紀人小孟介紹，對於租房，一般個人比較能接受的範圍是每月租金不超過1500元，如果超過這個數，很多人更願意選擇貸款買房子，他們認為，每月租金如果是這個數就和還貸相差不多了。

　　相比較，投資小戶型的出租會容易，划算些。比如同地段的40平方米、80平方米、150平方米這樣面積整倍增長的房子租金並不是整倍增長。按常理，戶型大房間多就租金高，但實際上越是大房子往往越不好租，大戶型的租金和麵積無法形成正比。

　　算帳

　　出租30多年才收回成本

　　因為出租屋網子不賺錢，昨日，鄭州市民牛女士又到了一家仲介登記出售自己的房子。

　　牛女士說，2008年，看到鄭州房價在漲，她花了50多萬買了一套房子，現在房子可以要價70多萬。很多客戶看了房子後，對房子很滿意，但是就覺得價錢高，因此一直沒賣出去。房子降價吧，她又覺得虧。沒辦法，現在只好先把房子出租出去。

　　儘管是100多平方米的三室兩廳，還配備了電視機、床等，每個月的租金價位在1600元左右，但是沒人租。後來仲介建議她降低點租金，調到每個月1300元才出租出去。但是牛女士心理上還是覺得很虧——現在租金漲得沒有房價快，幾年才漲一點租金。

　　牛女士給記者算一筆賬，這套房子一個月1300元，一年就是1.56萬，收回成本就得30多年，這中間雖然說房租會上漲，但自己50多萬元的錢還一直壓著，中間的利息損失跟租金的上漲都差不多了。

　　30多年收回成本，這還算不錯的了，有媒體報導，廣州一位張女士的房子面積雖然有103平方米，但由於該樓盤定位為豪宅，只做成兩房，張女士還配齊家私家電，最初開價3500元/月，但一直無人問津；後來仲介銷售人員建議她降低心理價位，調至3000元/月，可是租客依然無法接受這個價格。張女士覺得很委屈：這間房她當初以140多萬元買進，現在市價大概165萬元，自己已經主動降價了，3000元/月的價格她要近50年才能回本，而且還要配備家電，可是租客們還是嫌貴。

　　建議

　　出租回報率不宜低於4%

　　投資買房子對外出租，真的不划算嗎？

　　專業人士說，這也不一定。

　　工商銀行河南分行一位理財師告訴記者，出租房屋能否賺錢，有一個租金回報率，如果高於這個回報率，那就划算，如果低於這個回報率，那乾脆就直接把房子賣掉。

　　據瞭解，很多投資者並不知道房地產投資回報還包括租金回報率，即使有投資者考慮到了租金回報率，但是為了選擇價差回報最大化，把此部分給忽略了，只是考慮到了房屋升值潛力。

　　他說，對於那些錢多，又以長線持有為目的的投資者來說，出租回報率高於銀行定存利率2%，還是值得持有的。但對於那些錢不多，必須依賴貸款來買房子的投資者來說，就要慎重考慮出租回報率了。

　　他分析，目前商業貸款的利率接近5%，一般買家的貸款約為總房款的60%~70%，而首付錢也是資金占壓，首付就要損失一部分利息，再加上還貸，隱性成本和顯性成本之和才是總成本，根據出租總收入，可以算出來年租金收益率【具體公式是：年租金回報率＝（全年所得－每年需要支出的費用）／購房所花費用（例如裝修費、購房款、辦房本費等）】，出租回報率至少達到4%才能彌補自己的資金成本。

　　有人說，租金只要高於貸款月供就可以投資這套房，其實這也要看租金高於月供多少錢，這種情況下出租回報率底線也要為4%。

　　此外，舊樓由於價格上漲空間較小，因此投資者要重點考慮出租回報率。但無論投資什麼，投資者還要考慮自己的資金成本和風險承受能力。