如何順利搞定房屋貸款,代償
買房人十有八九是要貸款的，如何順利的辦下貸款無疑是一門購房時必學的功課，新浪房産特別爲購房新手策劃了《如何搞定貸款》。
原則一：對家庭現有經濟實力作綜合評估，以此確定購房的首期付款金額和比例。經濟實力的內容包括存款和可變現資産兩大部分。後者又涵蓋了有價證券、現有住房置換等。
原則二：學會計算自己的可貸額度。借款人的可貸額度可用這樣的公式計算：票貼可貸額度等于借款人的月還款能力除以相應貸款年限的每萬元貸款的月還款額×10000元。
原則三：組合貸款的最優組合原則。公積金房屋貸款盡可能多，商業貸款盡可能少。因爲公積金貸款的利率遠比商業性貸款要優惠。
原則四：首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現金用完，而應該留有一筆相當的資金用于住房裝修和更新家具、家電等室內用品。
原則五：對家庭未來的收入及支出作合理的預期。這包括收入預期和未來大額支出的預期。前者要考慮的因素包括年齡、專業、學曆、工作單位性質、行業前景乃至宏觀發展趨勢等。一般來說，年輕、高學曆、專業前景好、單位效益好的家庭成員收入預期較高。
個體經營者和規模較小的私營業主應該對經營風險有充分預期，謹慎制定貸款及還款計劃。後者要考慮的因素包括結婚、生育、健康、求學、出國以及購買其他大額消費品等。如果您的家庭預期有較大的支出，這將會削弱您的還款能力。
原則六：學會計算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據。還款能力的計算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出後的余額。在計算時要考慮到收入和支出的可能變化。
貸款者在申請消費貸款時應考慮三個因素：
因素一：住房按揭貸款是金融機構當前利率最低、期限最長的貸款業務，個人在選擇消費貸款時，應盡可能申請住房貸款。
因素二：個人申請住房貸款後，如果還需申請其他消費貸款，應通盤關注各種消費貸款的利率。手中的現款可根據房屋貸款利率的高低，選擇流向。
因素三：個體經營者買房調整資金的最佳方案是：買房申請按揭貸款，手中的現款用于經營。
這樣，可讓貸款者在繁重的個人資金支出中輕松地實現家庭經濟的積累，從而實現家庭經濟的可持續發展如果你對自己未來的還款能力有足夠信心，那麽，你應更多考慮的是如何制定一個合理的貸款計劃，而不是提前還貸。
還款實例一：如某先生准備向銀行申請一筆２０萬元１０年期的貸款用于買房，同時卻又打算在手頭資金充裕時，用四五年的時間就將貸款全部還清，以節省一部分利息。
以目前國內商業銀行通常采用的“等額本息還款法”計算，一筆２０萬元１０年期的貸款，年利率爲５．０４％，在第５年末提前還貸的話，總利息支出爲４００２１元。而該筆房屋貸款只按揭５年的話，年利率爲４．７７％，總的利息支出僅爲２５１９２元，比前一種方法要少１４８２９元。
因此，從資金成本的角度看，事先合理控制好住房貸款期限的長短，顯然比到時再提前還貸更能夠省錢。而且，貸款期限越長，先期支付的利息越多，自然損失也就越大。
據金融部門一項調查顯示，由于舉貸數額大、時間長，造成日後還貸難的尴尬現象時有出現。理財專家提醒貸款購房者，貸款購房需“三思而後行”。
一思：什麽樣的房價適合你？據業內人士測算，代償貸款購房房價最好控制在家庭年收入的6倍以下。如貸款額爲7成，期限15年，則月還貸不宜超過月收入的40％，其余60％的收入還能較好地維持日常生活支出。
二思：投資性購房未必合算。首先，目前較低的貸款利率很有可能隨房價上升而作相應調整，因此存在利率風險。假設利率不變，若自籌10萬元，再貸款5年期15萬元，購買一套價值25萬元的住房，那麽貸款利息2.1萬元加上10萬元自籌資金的利息損失約1.4萬元，購房款就變成了28.5萬元。這還未算上貸款抵押費、保險費、交易契稅等各種費用。如貸款期限爲10年或20年，利息支出將更多。而一般來說，地段較好的房子每年租金收入不會超過房價的8％。如此算來，15年後才能收回購房的全部支出。雖然最終可……但這15年間，每月還貸的壓力則要求貸款人有穩定的高收入和相對穩定的支出，否則就會給正常生活帶來影響。
三思：貸款也有小竅門。借款期限越長每月還款就越少，但總還款額必然上升。如10萬元貸款借10年，每月約需還1090元，還款總額約13萬元；貸款借20年，每月約需還690元，還款總額約16.6萬元。專家認爲借款年限一般15—20年就足夠了，對普通百姓而言，退休以後再承擔較高還款壓力，風險較大。
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