房貸收緊商貸將更加火爆且政策不變
公積金房貸政策收緊後，商業性房貸是否也會出台相應的調整政策？昨天記者從南京多家銀行了解到，近期商業性借貸政策不會做調整，還是嚴格執行目前二套房等政策。業內人士稱，公積金政策收緊後，一部分貸款需求必然會轉成商業性房貸，增加商業性房貸需求。

“公積金貸款收緊，可能最主要是貸款規模的原因，而商業性二胎政策最近沒聽說要調整。”昨天南京一家銀行房貸部負責人告訴記者，除非下列兩種情況，否則銀行商業性房貸政策不會出現變化：一是國家政策做出調整，比如去年國家重申二套房政策；二是貸款規模受限，可能一些銀行就會在審批時通過客戶的信用等級、違約次數等提高准入門檻。 “不過幾家國有銀行的個人民間二胎規模年底並沒有收縮，所以對銀行來說，商業性房貸門檻近期不會有所調整，還是嚴格執行目前的二套房等政策。"

一位業內人士表示，和公積金貸款相比，其實個人商業性二胎一直更為嚴格：只要是貸款購買二套房的，商業性房貸不僅要求首付4成，利率還要上浮10%。但是原來公積金貸款並不區分是否是第二次購房；所以這次公積金緊了之後，商業性房貸應該不會跟著調整。 “公積金政策緊了之後，銀行商業性房屋二胎肯定會增加，不過至於會增加多少，現在誰也無法估算。”

記者昨天從相關部門獲悉，截至今年8月底，南京市個人商業性房貸餘額為707億元，比年初增加146億元。

昨天下午，南京市公積金管理中心召開新聞發布會，宣布今起全面收緊住房公積金政策，這也是今年以來首個進行調整的房地產政策。記者獲悉，由於南京市今年公積金的“庫存量”明顯減少，因此昨天調整的“主題”就是縮減買房人的貸款金額，個人還貸能力係數由0.45下調至0.3；此外，購買麵積在144平方米以上的高檔房，二胎以及夫妻雙方中任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度均下降為可貸額度的一半。南京市公積金管理中心副主任張明遠強調說，目前執行的個人最高30萬元、夫妻最高60萬元的公積金最高限額不變。
調整時間
南京市公積金管理中心副主任張明遠介紹說，新政策將從今天起正式執行，凡是在昨天下午5點前錄入南京市住房公積金貸款信息系統的貸款申請，仍將按原政策執行。其後提交的貸款申請，將一律按新規辦理。他還表示，這一新規並沒有執行的“截止日期”，屬於暫時性調整，最快今年底、明年初時，管理中心將會根據公積金的運轉情況再次進行調整。
調整內容
可貸額度計算公式中的個人還貸能力係數由0.45調整為0.3。
官方解讀：收緊是因公積金放貸吃緊張明遠表示，今年1-9月份全市歸集住房公積金50.69億元，從數量上看還是比較可觀的，同比去年增長了16.6%。 “我們沒料到的是，今年南京的房子賣得特別好，民間二胎這也使得公積金的放貸量與日劇增”，張明遠說，截止到9月30日，南京市今年已發放公積金貸款97.8億元，比去年同期增長224.5%，住房公積金個貸率(貸款餘額/歸集餘額)已經達到96.2%，而且以每週1個百分點的速度遞增。張明遠用“相當吃緊”來形容今年的南京公積金資金狀況。他說，“其實，南京今年的公積金'存貨量'早已是負增長了，特別是近幾個月來，每個月的資金缺口都在10億元左右。”他表示，如果不進行合理控制的話，將很容易出現貸款困難。
從公式中不難看出，個人還貸能力係數從0.45下調到0.3，其實就相當於個人的可貸額度下調了33%。以今年30歲的李先生為例，他每月公積金繳存額為200元，繳存比例為10%，由於男性的法定退休年齡為60歲(女性為55歲)，李先生的實際可貸年限為30年，那麼他的公積金可貸額度為200/10%×0.3×12×30=21.6萬元。
個人公積金可貸額度計算方法
借款人住房公積金可貸額度＝借款人住房公積金月繳存額÷借款人住房公積金繳存比例×個人還貸能力係數×12(月)×實際可貸年限提醒：這個可貸額度與最終的實際貸款額度並不是一回事。根據南京的現有規定，個人最高可貸30萬元的公積金，夫妻雙方最高可貸60萬元。還是以李先生為例，如果他的月繳存額提高了一倍，達到了400元，那麼他的可貸額度就變成43.2萬元，根據最高限額，他只能貸30萬元公積金。

購買144平方米以上的高檔房，可貸額減半。

官方解讀：支持中低收入買房人獲貸款從根本上講，公積金應重點關注中低收入群眾。 “144平方米以上的房源都是高檔住宅，大多數的購買者收入較高，這樣的限制有利於更好地支持中低收入的買房人獲取貸款。
記者調查：不鼓勵、不支持購買高檔房
以上文中的李先生為例，假設他的月繳存額為400元，那麼他的可貸額度為43.2萬元。按照新規定，可貸額要減半，實際上李先生的可貸額就變成了21.6萬元，由於沒有超過30萬元的個人最高可貸限額，李先生就可以貸到21.6萬元的公積金。
再假設，李先生的單位收入又增加了，每個月的繳存額漲到了600元，繳存比例依然為10%，他的可貸額度為600/10%×0.3×12×30=64.8萬元。這樣一來，即便按照昨天的新規定可貸額度減半，李先生的可貸額依然達到32.4萬元，照樣可以貸足30萬元的公積金。

二次申貸公積金的，可貸額減半。