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2016 年 8 月 4 日  星期四   晴天


房市震撼彈! 房屋稅基大漲 告別輕稅 分類: 未分類
房市震撼彈! 房屋稅基大漲 告別輕稅


【文/住展雜誌】近年各地方政府接連調漲房屋標準單價,由於漲幅驚人拉高房屋稅,引發諸多爭議;但持有稅飆漲腳步並未因非議而停歇。財政部透露,今年一口氣有十二縣市將調整稅基,掀起不動產三十年來最大規模加稅風暴,各界憂心,此舉將成壓垮房地產的最後一根稻草…… 自一○一年宜蘭縣率先調漲房屋稅稅基─房屋標準單價後,全台各縣市相繼檢討稅基,由於量稅基準已多年未調整,使得各地調幅都相當驚人,其中一○三年,台北市一舉將房屋標準單價拉高一•六倍之多,漲幅為各地之最。 雖然北市比照宜蘭,以使照取得日期作為新稅制日出條款,避免舊屋遭牽連,但仍引起各界強烈反彈,質疑持有稅暴漲是假居住正義、租稅公平之名,行全民懲罰性加稅之實。 然而持有稅調整的步伐並未就此打住,財政部表示,今年還有十二縣市將檢討房屋標準單價,連同先前已調漲的八縣市,幾乎全國各地房屋稅都將有感上揚,堪稱我國不動產三十年來最大加稅潮,對此業者無不擔憂,已遭打房重傷的房市,將因稅負翻揚被打趴。 政策兩目標 無關打房 有鑑前幾年官方房市管控嚴苛,讓人不禁懷疑,持有稅調漲莫非意在打房?這般臆測固然非空穴來風,但漲稅最主要的兩大政策目的,實為『充實地方財稅』,並藉此消除房市因炒作而起的假性需求,使房市『回歸市場供需運作』,而非要打掛房地產。 地方政府債台高築已不是新聞,面對中央不願再如以往慷慨紓困,各地首長可說是極盡所能擴充生財之道,無奈現今大面積國有、公有地禁售,搞重劃、徵收又有人權及帶頭炒作不動產爭議,這時自有率近九成的房屋持有稅,無疑是地方最豐厚且穩定的稅源,加上現今租稅公平、居住正義聲浪高張,地方政府便順勢而為,藉此民氣提高房屋稅,以達穩定財政的目標。 此外,曾巨威指出,在市場供需機制正常運作下意即供不應求時價漲,反之價跌,官方應尊重市場調節,減少干預,但近年台灣房市卻是供給愈多房價愈高,明顯背離經濟原則。 導致市場脫離常軌的原因,來自多頭對投資利益的過度期待,進而衍生出過分的炒作與假性需求,在市場已無法靠自體調整回歸常態的情況下,官方才透過稅務手段,引導房市回歸供需原則。 而改善偏低的持有稅,正是消弭房市假性需求的方式之一。因此稅制變革雖然會對不動產投資產生衝擊,但確切目標在於將房市拉回正軌、健全市場體制,並無刻意打壓產業的意圖。 新舊屋斷開 禍首財政部 在房屋稅調漲的過程中,爭議最大的莫過於將新舊屋一刀兩斷的日出條款,以台北市為例,其以使照取得日期作為切分點,一○三年七月一日前取得使照者仍按舊稅基課稅,之後則適用新稅基,這令許多業者相當錯愕,因為晚一天拿到使照,稅負壓力就天差地遠。 許多人將矛頭直指時任北市副市長的張金鶚,但真正的禍首其實是財政部。張金鶚強調,包括宜蘭、台北等率先調漲的縣市,起初都希望不論新舊屋均採一致稅基,再以折舊方式降低舊屋稅負,但九十九年財政部為避免增稅衝擊過大,以解釋令限制重新評定之房屋標準單價,僅適用於重新評定後的新、增、改建房屋,不得回溯,才會出現一刀兩斷、一稅兩制的爭端。 該解釋令在時任立委曾巨威的努力下,終於一○三年底廢止,讓地方重獲財政自主權,但在解釋令廢除前施行新稅基的縣市已無法回頭,只能等到下一次調整時亡羊補牢。 雖說新舊屋採取一致稅基,最符合稅務一體性及租稅公平性,也較能避免資金轉入持有成本低的中古屋炒作,但若要達到保障自住舊屋的目標,尚需解決我國房屋折舊率偏低、殘值率偏高的問題。加上官方施政多偏好參考前例,使得多數縣市縱已無財政部解釋令枷鎖,仍以使照取得日期切分新舊屋稅基澎湖縣則是以建照取得日期為依據,唯獨台南市端出回溯條款。 南市首祭回溯 合理嗎? 台南市首開風氣之先,以民國九○年七月一日為基準,該日之後完工的所有新、增、改建房屋,一律適用重新評定之新稅基,估計全市有近五分之一、約十二萬戶房舍稅負上漲,引來地方民代痛批市府搶錢。 {ad-優質推薦: 台南不動產,   新北市透天,   台南電梯華廈,   竹東農地,   北屯區建地,   }

南市這般作法影響層面雖廣,但並非毫不合理;如前所述,九○年之前稅基凍漲源於法規不周,因此具備既往不咎的正當性,但九○年修法後已無凍漲理由,加上該年建築法規因地震災害大修,此後房屋建造水平提升、造價提高,正好與稅制調整時機契合,故南市稅務局才以該年作為回溯端點。 持平而論,中古屋在這十多年的多頭激勵下,漲幅不比新成屋小,因此就租稅公平性而言,南市作法尚屬合情合理,否則如同針對性懲罰新屋。但不論是回溯至九○年還是不回溯,都沒有解決一刀兩斷、一稅兩制的問題,最好的作法仍是不分新舊屋均採單一稅基,再將舊屋以折舊方式處理 稅基靠攏實價 稅負續增 儘管風波不斷,持有成本仍將持續攀升。財政部早已公開呼籲,各縣市政府應於一○八年前,將房屋標準單價調整至合理造價的四到五成,因此未來房屋稅還有可觀漲幅。而在南市開啟回溯風氣後,預料將在各縣市掀起骨牌效應,使中古屋亦無法獨善其身。 地方政府深知若一次漲足,民眾鐵定吃不消,因此包括嘉義縣、台南市均採取『分年漸進式調漲』策略稀釋一次性漲幅,台南還首度以『舊屋折舊打折』方式,將回溯期程內即民國九○年七月至一○五年七月的舊屋房屋稅,以首年一○六打七折、次年一○七打八折、最後一年一○八不打折的手法降低稅負,至於一○五年七月之後落成的新屋,則從頭到尾都不打折,兼顧稅改公平性與差異性。 房價是否轉嫁 市場作主 面對持有成本大幅度拉高,產業界特別提醒政府,為減輕稅負壓力,屋主可能將增加的稅額轉嫁到房價及租金上頭,使房價非但未因稅制合理化回檔,反而助漲價格走揚。 對此張金鶚分析,屋主能否將稅額轉嫁到房價與租金,還得視市場走勢而定。在房價方面,假使景氣好,消費者預期將來仍有獲利,才有可能接受因轉嫁抬高的房價;但現下房市前景混沌,屋主若拉高房價,消費者就更加卻步,無法實現獲利。再說,除了屋主,買方也會有稀釋持有成本的考量,這時增加的稅額反成消費者殺價的理由,因此房價是漲是跌,仍由市場機制左右。 至於租金漲跌,則與薪資水準關聯較大,若房東將稅額全部反應在房租上,使租金超過多數租賃者所得負擔,也只是有行無市,除非人民收入顯著提高,否則租金因持有成本轉嫁而大漲的可能性不大。 新屋稅漲 降低都更誘因 除應留意稅負成本轉嫁房價、租金外,業界也呼籲政府,務必審慎思考房屋稅調漲對都市更新的負面影響。由於新、舊屋稅額天差地遠,民眾參與都更將房屋舊換新後,持有成本立即水漲船高,在考量稅負壓力的情況下,恐降低民眾與建商投入都更的意願,如此將不利提升居住安全與促進都市發展。 業界建言確實值得官方思考,但另有一方認為,房屋稅調漲後,只要民眾舊房換新屋,都得負擔更高的持有成本,與是否都更無關。況且都市更新享有高額容積獎勵與多項租稅減免,相較一般舊換新已具相當誘因,故主張不應一味為了獎勵都更,反過頭來扭曲財稅制度。兩造觀點雖然大異其趣,但都分別點出彼此癥結,因此如何融會各方意見拿出最佳解決方案,考驗為政者們的智慧。 房市將重挫? 影響有限 房屋稅變革錯綜複雜,但消費者最在意的,無非是稅制變動是否會使房市再度跌落谷底。對此本刊認為,由於政策旨在抽離房市非自用、非自住的假性投機,而眼下市場早已向剛性需求的自住買盤靠攏,鮮少炒作成分,因此受政策性干擾的程度不大。 況且隨著市場逐步回歸常態發展,官方的干預措施將慢慢淡出,持有稅調整的陣痛也會漸漸撫平,故房市長線發展依舊審慎樂觀,呼籲民眾秉持理性,毋須因短期政策波動而打亂購屋計畫。 【更多精采內容請上《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw;《住展房屋網》官方粉絲團https://www.facebook.com/myhousingfan。未經授權,請勿轉載】 {ad-優質推薦: 南投房屋買賣,   台東別墅,   新北市辦公室,   南崁租廠房,   內湖買屋,   }






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