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2016 年 11 月 22 日  星期二   微雨


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  中國房地產市場的溫度,進入燒烤模式,尤其是一線城市,比如北京。這回到好幾年前的那種感覺瞭,就是如果你今天不買,那你就覺得明天還會漲。這個勢頭就是這樣的,尹老師因為研究金融,所以他覺得房價的爆漲在某種程度上是錢的問題,是金融的問題。但是我是研究人性的,我有一個隱憂就是,為什麼有能力瘋狂的人這麼多呢?怎麼這麼多人有資格買?不是限購嗎?

  眼下,全國多地的天氣高溫不退。伴隨氣溫的上升,局地樓市也發起瞭高燒。

  樓市的溫度偏高,所以我認為概括為虛火上升,應該這四個字是最準確的。在一定程度上,市場給瞭我一個比較更加正確的一個回答。因為在最瘋狂的時候,就意味著離拐點就越來越近瞭。在6月19號,我做出拐點論的依據實際上是基於外界的因素,因為當天晚上實際上是美聯儲召開一個重要的貨幣政策會議,在那次會議上提出來,美聯儲量化寬松貨幣政策退出的一個時間表,此言一出,全球的金融市場一片嘩然,應該說出現劇烈的震蕩。但從那屆會議之後,最近這一個月時間,美國的實體經濟傳出來的好數據和壞數據相間其中,應該說越來越多的好數據說明美國經濟的復蘇實際上是在加速的。那麼在未來,美聯儲量化寬松貨幣政策的退出的確定性越來越高。對中國來說,實際上就意味著外在的環境已經出現瞭很大的變化。其實我們最近十年來,房子為什麼會漲,與美國的量化寬松貨幣政策有直接關系。

  (《央視財經評論》評論員)

  (《央視財經評論》評論員)

  今年以來,地王頻出。與之相應的是土地市場的一片火爆。

  (《央視財經評論》特約評論員)2胎

  同在大興板塊,地鐵四號線沿線的某個樓盤,600多套房源也基本在當天全部售完。在房山,首開一個項目的504套房源也近乎賣完。不僅在北京,廣州、南京、福州等城市的樓市,也十分燙手。在這個盛夏,房價似乎也沒有降溫的跡象。

  (《央視財經評論》特約評論員)

內容來自sina新聞

  再一次重申一下,我的拐點論其實就是說,最火熱的時候就意味著它已經開始離最高點已經不遠瞭,也就是再一次印證我的拐點論。我一個月前在做拐點論的判斷的時候,實際上依據的是外圍金融環境的一個運行的變化,美國要收緊貨幣政策,盡管現在還沒有開始收緊,但是預期已經確立瞭。也就是未來中國錢多的這種狀況,外部環境已經不存在瞭。從需求的角度來看,錢多,資金過剩,大傢都豐富投機的樓市繁榮需求的背景就不存在瞭,那麼這一次審計署緊急動員,用全國的審計力量去核查地方政府的債務問題,這實際上應該說為下一輪的財稅體制改革做充分的準備。

  對投資者來說,恰恰可怕的是這一點。當實體經濟沒有恢復的時候,你又覺得未來這個市場,就是錢要短缺,然後你又想找一個更好的投資項目的時候,你找什麼呢?黃金也不行,所以你眼睜睜地看著,這麼多年身邊還是房地產掙錢,所以你就進來瞭。當然誰都覺得自己不會接最後一棒,但是等你知道你接瞭最後一棒的時候,那個時候真的已經晚瞭。

  我今天看瞭網上轉的《北京晚報》的一個文章,我覺得這個事兒裡邊有人性的問題。《北京晚報》的這篇文章叫若走正途,永遠買不起房,文章說一哥們兒確實需要買房瞭,但是走正路就沒法買,他是改善性需求,中介就給他出一主意,說你離婚吧。後來這哥們兒離婚瞭以後,還不敢跟同事說自己離婚瞭,因為怕有人舉報。他每天還要偷偷摸摸地回傢給老婆孩子做飯,然後到單位做鼻涕一把淚一把的離婚狀。所以我就在想,我們小區旁邊的那些中介手上賣房的單子為什麼幾乎全都是免稅房。所以不光是買房的人有可能離婚,就是賣房的人為什麼是免稅房呢?北京市國五條裡邊唯一一個執行這個稅的,但是為什麼賣房子全都是後邊都免稅?這中介說瞭,說這個東西,隻要一離婚就好辦瞭。

  國傢統計局發佈的6月份,70個大中城市新建商品住宅的價格指數與5月相比,70個大中城市中,價格上漲的城市達到63個。

  張鴻:中國房地產市場的溫度已經進入燒烤模式

  審計署6月底發佈的審計報告顯示,36個地方政府本級政府性債務審計結果,目前全國36個地方政府本級政府性餘額超過3.8萬億,從還債的情況看,4個省和17個省會城市本級政府負償還責任的債務餘額中,55%承諾以土地收入償還,但這些地方2012年需還本付息額已達其可支配土地收入的1.25倍。一方面地方財政收入吃緊,一方面財政壓力加大。雙重擠壓之下,地方政府是否會加大土地的出讓步伐,靠刮地皮來渡過難關呢?

  熱點城市再現日光盤,房子賣的是真火,還是開發商的營銷噱頭?樓市發燙是否虛火上升?

  這個關系非常密切,在我看來,如果說外部的環境影響的是需求的話,那麼審計署開展的這些目的工作,接下來所導致的財稅體制改革,以及土地制度改革,它會深刻的影響到中國未來房地產市場的供給的結構的變化。現在之所以地方政府在火熱的賣地,實際上他把這個土地價格推高,然後進一步推高房價。但是問題是,這已經進行瞭十幾年的一個遊戲規則,假如未來某個時點突然規則改變瞭,意味著什麼?所以這是無論是地方政府也好,開發商也好,還是投資者也好,當下必須要非常審慎思考的一個問題。而且審計署的突然停止手頭上所有的工作來做清查核資,相信這是迫在眉睫。也就是說,財稅體制改革以及土地制度改革已經迫在眉睫。簡單來說,房地產市場的遊戲規則已經很快就會要重新洗牌。

  從歷史的角度來看,北京乃至全國應該說樓市這是第四次高潮,前三次高潮實際上分別是出現在2005年底,還有2007年的6、7月份,第三次高潮是在2009年。前三次應該說大的背景都是流動性過剩,也就是人民幣匯率升值,導致瞭熱錢進入,導致中國滿大街到處都是錢。這一次應該說一定程度上和前三次有類似之處,也就是說我們上半年流動性也實際上是過剩的,社會融資總量過10萬億,創歷史新高,這是樓價上漲的最根本的原因,但是也有不同的地方。你可以從現象裡可以看出來,前三次在樓市上漲的同時,實體經濟是也同樣火爆,包括股市。但是這一次不一樣,股市基本上熄火瞭,然後包括鋼鐵、水泥、建材,幾乎是一切的實體經濟,各行各業基本上都是處在一個比較低迷的狀態。所以在所有的行業都不景氣的情況下,偏偏一個行業欣欣向榮,所以我認為它是虛火。

  (《央視財經評論》特約評論員)

專傢房價不會再上漲 投資者不要接到最後一棒

  尹中立:樓市的溫度偏高我認為是虛火上升

  尹中立:財稅體制改革和土地制度改革已經迫在眉睫房地產市場的遊戲規則很快就要重新洗牌

  7月20日,位於北京地鐵4號線大興棗園戰的中建國際港開盤,1462套房源當日售罄、認購金額達到37.9億元,創下2012年以來的全國單日、單一樓盤最高的銷售成交紀錄。

  樓市"邪火"盛哪覓解毒藥?

  劉力雲(審計科研所副所長):(政府性債務形成)深層次的原因還是在於地方政府,它想要做這些事情,它沒有錢,比如說更進一步地推進城鎮化,那它要搞建設,它哪裡去取得這些資源,然後稅收不能夠滿足它,那它怎麼辦,它就去舉債。國傢不允許它舉債,它怎麼辦呢?就采取有很多的辦法去變相地去舉債。

  張鴻:樓市高燒考驗經濟抵抗力

  尚希(《每日經濟新聞》記者):當時到現場大概9點鐘,可以看到已經有很多購房者在這邊排隊。而且因為人太多,所以他們項目現場就是類似於地鐵站前面的限流措施。有很多欄桿做瞭人群的疏導,排位的人群可以看到基本上可能上百人,排瞭十幾米的長隊。

  樓市高燒考驗經濟抵抗力。為什麼上半年要賣那麼多?可能政府的官員比我們更明察秋毫。因為今年,包括我們經濟增速的下滑,導致瞭財政收入要下降。財政收入下降後,那支出要增加,比如說民生的支出,包括小微企業的減稅,雖然量不說,但是地方政府要減錢,民生還要多投入,那怎麼辦呢?他就要多賣地。賣不瞭地,就去到中央去求轉運支付,所以最近有媒體說,最近最忙人是財政部長。地方希望財政部、國土部給一些政策、給我們一些特殊的扶持,這就說明確實是真的是缺錢。但是樓繼偉部長前一階段又表示,我們下半年不會出臺大規模的財政刺激政策,這怎麼辦?所以大傢還是依賴地吧!

  聶梅生:土地的增值空間現在受到瞭挑戰有可能會變成不良資產

  (全國工商聯房地產商會創會會長《央視財經評論》特約評論員)

  在當前房地產市場當中出現瞭很嚴重的一個分化,在一線城市的熱點城市的熱點區域出現瞭很多的地王,又出現瞭面粉高於面包的不正常現象,當然它意味著將來地價推高會推高房價。但很多全國的土地在這一輪調控當中,它的土地交易量的增幅仍然在負增長,它並沒有進入到正值,而且和其他幾個相當的不匹配,這就說明地賣的並不好,尤其是在二線、三線、四線城市,它出現瞭很大的差異。一線城市是增加瞭很多交易量,但是二、三、四線城市並不是這麼一個情況。說明在這樣的城市繼續依靠土地財政已經難以為計瞭,它已經乏力。在整個的房地產市場當中,唯一一個指標土地指標在負值,第二個指標就是開工量的增值在5%以下。一線城市個別地區會增的比較多,但全國來講,開工量其實並不高。那就是說銷售量遠遠大於開工量,這意味著供給不足,這兩項指標的反差很能說明將來房地產的態勢。

  我註意到審計署關於地方債的風險控制。地方債的風險控制是和房地產相關的。其實在土地作為抵押物的意義上,因為上一輪的經濟大動蕩中,是時來運也好,還是銀行大量的放貸也好,很多地方債務的抵押物都是用土地。但是土地抵押不斷的作為抵押,作為地方債務的抵押品來說,它的增值空間現在實際上是受到瞭挑戰。如果在這樣的一種情況下,那麼地方債務的風險的轉移,就慢慢的會轉移到銀行裡面去。當土地有一天不值錢的時候,那這個資產的價值就會大大的降低,它並不是永遠增值的資產,而有可能會變成一個不良的資產。

  尹中立:中國流動性的拐點已經出現房價上漲的依據也就不存在瞭

  這裡面最重要的一個數據就是社會融資規模超過瞭10萬億,這創歷史新高超過瞭2009年的上半年,這是為什麼房價會氣勢如虹的一個最重要的原因。錢多瞭,而你又找不到投資的渠道,所以大傢一如既往地炒房子。也就是說,我們看到10萬億的社會融資規模是已經成歷史事實,但我們最重要從投資的角度來看,一定要看到它一個變化的節點,它的拐點在什麼地方出現?這個拐點在今年的6月底,從銀行加市場的資金的緊張,還有其他的一系列的股票市場的變化,很多事實已經表明,中國的流動性的拐點已經出現瞭。也就說未來從今年7月份開始,錢過剩的狀況不存在瞭,也就是說房價上漲的依據不存在瞭,所以投資者一定要冷靜,看清大勢,否則的話你就成為接最後一棒的人瞭。

  張鴻:房產投資者要避免接到最後一棒

  (《央視財經評論》評論員)

  最近這段時間以來,多地都出現35度以上的持續高溫天氣,可是最近發燙的不僅僅是氣溫,時下房地產的熱度也有點兒燙,一些城市的新開盤樓盤出現瞭開盤就賣光的現象,幾秒鐘就可以賣出一套房,半夜排隊等開盤這樣的一系列的場景,讓大傢似曾相識。那麼樓盤是真的賣得火,還是開發商的營銷策略?今年上半年,在全國房地產的土地供應量創下瞭近幾年新高的背景下,一邊是火熱的土二胎房屋 二胎房屋銀行 二胎房屋銀行地拍賣,一邊是久違的日光盤,燙手的樓市到底是不是虛火上升?央視財經頻道主持人陳偉鴻和特約評論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財經評論員張鴻共同評論。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-01/08002317303.shtml
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