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2017 年 4 月 19 日  星期三   微雨


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  2、書面征求並統計業主意見;

  物業說法

  "我們'被代表'瞭!"他們異口同聲。

圖為:南湖東方萊茵小區門口,張貼著關於物業費漲價的說明。

  3、公示調價結果--物業服務企業依據業主意見統計情況確定是否調價,並在物業管理區域顯著位置公示最終結果,公示期應不少於30日;

  彭丹桂在相隔不遠的東方萊茵小區上班,擔任物業經理。她從中央花園的漲價中得到啟發,將這一做法帶到瞭東方萊茵。

  後來,經過公開招投標,引進華夏康輝物業公司。為避免重蹈覆轍,該公司提出上調物業費,業委會5名委員挨傢挨戶地跑,"一人負責一棟樓,跑瞭個把月,同意調價的比例最終超過三分之二。"業委會成員萬先生說,物業撤場的這段"混亂期",讓業主們學會瞭換位思考,也促成瞭物業費得以上調。

  錢小瓊說,眾多業主平時忙於工作,對物業管理的瞭解,主要集中在看得見、摸得著的保潔、綠化、保安、停車等外在方面,其實小區內中控、供水、電梯等設施設備的維護,才是小區物業的核心,要讓業主全面瞭解,主動公開收支情況,用事實和數據說話,才能獲得對物業漲價的支持。更重要的是,物業公司要苦練內功,想方設法提升服務質量,"真正把業主的事當成自己的事,他打一個電話,你要以最快的速度趕到或者解決。"

  據物業經理歐陽維娜介紹,小區去年就啟動瞭物業費漲價程序,到年底,同意漲價的業主超過一半,已達到漲價的比例,但公司並沒有急著漲價。

  這是上漲後的價格。

  蘭陵大公館位於漢口蘭陵路和勝利街交會處,723戶,2006年首批業主入住。去年4月1日,物業費單價從原來的2元上調至2.2元。這在業內已屬中等偏上水平,但也隻勉強夠用。錢小瓊算瞭一筆賬:漲價後,一年可多收12萬元,物業費總額為107萬元,最大的開支是32名服務、管理人員工資,約需80萬元,其餘則用於設備維護、突發狀況等方面,所剩無幾。

  寶安花園調查問卷表疑點浮出水面後,業主們認為通過率"有水分",不僅反對漲價,還拒交物業費。

  寶安花園小區建於1998年,業主1083戶。今年2月24日,業委會貼出公告,從1月1日起,小區物業費單價從每月0.6元/平方米上漲為0.8元。



  武漢市房管局相關人士認為,放開普通住宅以外的物業服務,實行經營者自主定價,有益於行業良性發展。據其分析,放開定價,並不是單方面賦予物業方權利,而是業主和物業雙方通過契約關系,一同確定價格。該人士透露,相關主管部門已經開始探討在保障房以外,全面放開普通住宅及商業物業管理服務價格;相關職能部門更多的則是督促市場健康發展。

  "癱瘓"半年後終於上調

  "物業費不漲,公司難運轉。"蘭陵大公館物業經理錢小瓊說。

  當然,要讓業主同意漲價,提出的收費方案必須合理、有據。

  小區調查

  至此,物業費漲價陷入進退兩難的尷尬境地。"漲價方案已上報房管局、物價局,程序都走完瞭。"寶安花園業委會主任馬豹子說,如果物業費收不上來,等於白漲;不漲吧,好不容易才走到這一步。

  武昌臨江府小區門口,張貼著最新的物業費標準:電梯房1.35元/平方米·月,多層0.65元/平方米·月,還建樓0.55元/平方米·月。

  首先,成立業委會是必備前提。

  提及漲價,很多業主並不理解,"為什麼要漲價?現在是市場經濟,虧不起就走人,總還有人想幹的!"

  5月下旬,中央花園小區業主彭丹桂到物管處交納物業費,得知單價上調瞭0.2元。

  昌輝物業公司撤離後,小區成為物業管理的"孤島"。此後,武昌區積玉橋街辦、漢成裡居委會介入,派人維持基本的保潔,並指導成立瞭業委會。

  最低工資標準拉高成本

  物業"質保金"換來信任

  此次調價的依據是,發出767份調查問卷,577戶同意上調物業費,即占比53%的業主同意上調;與此相適應,同意上調物業費業主總面積也在53%左右。《武漢市物業管理條例》規定,物業管理費上漲,需半數以上業主同意,且其專有部分占建築物總面積比例也要過半。

  前任物業為何要撤走?業委會主任萬先生說,"物業費太低,物業公司無法運轉。"

  用服務爭取業主支持

  目前,東方萊茵小區物業漲價方案正在公示期,如獲通過,將於月內開始執行。

  她很配合地交瞭物業費,工作人員遞過來一壺油,"算是補償,謝謝配合!"

  也有物業公司"硬扛"。

  上門征求意見時,有業主認為:漲價可以,服務質量也要一起漲。於是,物業公司增加人手,更新設備,服務更加精細。做足瞭準備工作,此後的漲價順風順水。

  在錢小瓊看來,物業服務是典型的勞動密集型行業,人力成本占70%,公共事業費和物耗占30%。2004年以來,人力、水、電、氣等各種成本都在猛增,國傢最低工資標準也頻頻上調,社保政策不斷完善,直接拉高物業成本。

  武漢市物業管理協會一項調查顯示,大多數2004年、2005年進駐小區的物業公司,現在日子都不好過。

  "被代表"引出漲價困局

  中央花園社區書記張淑靜說,漲價程序中設置的兩個環節得瞭人心:漲價時,公佈提升物業服務質量的10項承諾,讓大傢看得見、摸得著;漲價後,物業要交"質保金"--提價增收部分的20%先放在業委會賬上,年底接受全體業主測評通過後才能返還,"這給瞭物業公司壓力,漲價瞭,你的服務要服眾。"

  2005年,武漢市最低工資標準為460元,2013年已漲至1300元,漲幅接近兩倍,但有的老小區物業費基本"一成不變"。

  中央花園小區與寶安花園同屬南湖片區,規模要大得多,其面積24.6萬平方米,居民達1964戶。但這個小區的漲價,並沒有引起大的風波。原因何在?



 調查地點:武昌臨江府

  該小區業主劉嬌瓊介紹,去年9月,曾有物業人員上門,進行物業滿意度及物業費調價調查,"當時我的意見很明確,在表上勾選的'不同意',還簽瞭名,但在最後匯總的表格中,居然找不到我這張表!"而進一步核查發現,不少"同意漲價"的調查問卷表上,簽字的也並非業主本人。

  東方萊茵小區共有業主1240戶,征求物業漲價意見的過程更加透明。全程參與指導的寶安社區書記甘利蓉說,這次漲價,以書面形式征求意見後,立即召開業主代表大會,當場唱票、計票,統計比例,宣佈結果。

  臨江府小區共213戶。去年5月,因原物業公司撤離陷入"混亂期",大門沒人守,垃圾沒人掃,污穢滿地。直到11月才由現物業公司接手。

內容來自sina新聞

  調查地點:南湖寶安花園

  眼下,武漢不少小區的物業公司提出漲價方案,已有南湖雅園、蘭陵大公館、世紀華庭、漢華花園、鸚鵡花園、臨江府等住宅小區成功上調物業費。更多的小區在醞釀漲價,因操作不當或信息不對稱,在業主和物業公司之間引發沖突。

  在武漢,"對物業企業監管不力"被納入今年10個突出問題,要求限期整改。今日,有關部門將向治庸辦通報整改進展。

  小區物業管理,事關千傢萬戶。物業公司為何要漲價?業主對漲價持何看法?雙方到底誰說瞭算?矛盾能否消弭?帶著這些問題,記者進行瞭調查。

  臨江府小區規模不大,由一棟帶電梯的商品住宅樓、兩棟商品住宅樓、兩棟還建樓組成。此前物業費單價為電梯房0.8元/平方米·月,多層0.35元/平方米·月,還建樓每戶每月收10元,經常有人拖欠。

  調查地點:南湖中央花園

  物業公司一旦入不敷出,最可能的選擇,是通過壓縮服務人員降低成本,服務質量也大打折扣,其後果是引起業主不滿,欠交物業費,從而導致惡性循環。

  此前,該小區一直由昌輝物業公司提供物業服務,物業費按十幾年前較低的標準收費,而鄰近小區物業費單價多在1.9元左右。另外,小區電梯、供水管網出現老化,但小區沒有成立業委會,無法動用公共維修基金維修。

  在漢正街,漢正物業管理有限公司經營的多福大廈、燕山小區物業項目不僅收費標準低,收取率也很低,年年虧損,但公司並沒有立即撤離的計劃,"虧損部分,我們通過停車場、門面租金收入進行平衡。"總經理劉軍介紹,公司隸屬於礄房集團,除瞭物業服務,還有別的來源。

  武漢市物業管理協會副秘書長顧玉蘭說,較低的物業費標準不僅影響到個別企業生存,也嚴重制約瞭物業管理行業的健康發展,"不少物業公司被迫撤離;新接盤的後期物業公司,也都寄希望於物業漲價。"

 雙贏之道

  合理定價 公開透明

  此次物業費上調幅度較大,但收取率不降反升。"目前超過60%,年底將達到90%左右,這超過瞭我們的預期。"現任物業經理說,小區物業運轉良好。

  因人力成本持續上漲,不少物業公司提出漲價方案,但是難過"業主關"。

  破解漲價難的關鍵,在於爭取一半以上的業主支持,這個比例看起來不高,實際操作起來卻不容易。

圖為:武昌臨江府小區內,工人正在對小區路面進行翻新。(本版攝影:倪娜)

  相關政策規定,業主大會"雙過半"決定小區事務的管理,隻有小區召開瞭業主大會,選出瞭業委會,才能實現"雙過半"。如果沒有業委會,物業公司和業主便隻是供需雙方,物業公司為漲物業費所做的一切努力,會被質疑和抵制。"現在,幾乎所有的物業公司都想漲價,但漲成功的很少。成功的案例中,大量工作都花在與業主溝通上。"顧玉蘭稱,小區業委會的角色十分重要,但凡向業主進行瞭充分地宣傳和溝通,漲價方案就推進得順利,反之則會卡殼。

  其次,較建融台南山上建融高的滿意度是民意基礎。

  據統計,武漢現有物業項目2800多個,其中居民小區項目1800多個。

圖為:物業費是維持小區正常運轉的經費來源,但費用是否合理也直接影響小區和諧。

  最近,南湖寶安花園33棟業主吳峰有些惱火。

  第三,公開和透明是必要程序。

  甘利蓉說,漲價程序啟動後,要最大限度地發動廣大業主積極參與,"群眾工作做得越充分,通過的可能性就越大。"嚴格根據規定一步步走,每個環節都公示,"在書面征求業主意見的核心環節,上門的一定要是業委會的人。"她的切身體會是,如果操之過急或由物業人員代勞,漲價多會流產。

  一份關鍵的調查問卷表,明明不是他填寫的,卻寫上瞭他的名字。為此,他出具瞭措辭嚴正的聲明:"本人不同意小區物業費上調,也沒有授權任何人簽字同意小區物業費上調。"另外幾名業主楊浩、劉玉、朱華也出具瞭類似聲明。

  鏈接

  物業調價條件及程序

  去年12月,武漢市物價局公佈《物業費管理暫行辦法》。辦法規定,在業主大會成立前,前期物業服務合同約定的收費標準執行期限屆滿,或沒有明確約定收費標準執行期限,但原標準已執行超過三年,調價方案經占建築總面積過半的業主且占總人數過半的業主同意,物業服務企業可以調整收費標準。

  具體程序包括:

  1、調價預告--物業服務企業擬定物業服務等級、服務內容及調價方案草案,以書面形式在物業管理區域顯著位置進行預告,並公示物業服務企業最近三年物業服務費收支情況,預告期應不少於7日;

物業費漲價 物管叫屈業主不滿(組圖)

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  4、公示期屆滿後,物業服務企業應在5日內將調價結果書面知會所在地的居民委員會、街道辦事處、區價格主管部門和房屋主管部門。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-20/07444229706.shtml

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