 剛剛，南京發文力挺“我的物業我做主” 
關於進一步規範我市物業管理項目交接工作的意見
（市房產局2017年10月）
為貫徹落實《中共中央國務院關於加強和完善城鄉社區治理的意見》，規範各方主體物業管理項目交接行為，維護業主和物業服務企業合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》（以下稱省條例）、《南京市住宅物業管理條例》（以下稱市條例）等有關規定，提出如下意見。
一、總體要求
按照社會矛盾和安全隱患大排查大整治行動的總體要求，從夯實基礎、社區治理大局出發，堅持以矛盾糾紛化解為導向，按照“屬地監管、權責明確、多方聯動、依法有序”的原則，加強對物業管理項目交接的規範，加強對物業交接突發事件和問題隱患的排查和應急處理，確保物業管理交接不發生重大群體性上訪事件。
二、相關製度
南京市住宅區物業管理項目交接應當嚴格按照省條例第五十五條、第五十六條的規定。政府部門、物業服務企業、業主自治組織在交接過程中應當執行下列八項製度。
（一）依法選聘製度
1．根據《物權法》及相關法規規定，選聘物業服務企業應當由業主共同決定。住宅區成立業主大會後，業主大會有權更換前期物業服務企業，並按規定開展物業服務企業的選聘工作。
2．業主大會、業主大會授權的業主委員會簽訂的物業服務合同期限屆滿三個月前，應當組織召開業主大會會議決定選聘或者續聘物業服務企業，並將決定書麵告知物業服務企業、物業所在地的區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府），並在物業管理區域顯著位置公告。
3．合同期限屆滿，業主大會決定解聘在管物業服務企業的，應按規定開展選聘工作；合同未到期，業主大會需解聘在管物業服務企業的，應當通過協商或司法等途徑解除合同，明確違約責任及解決辦法。
4．在選聘工作開展前，業主委員會應當製定並公開住宅區物業服務標準、人員配置、服務價格等量化指標，充分聽取業主的意見和建議，同時公告業主意見、建議的采納情況。如有20%以上業主書麵提出意見、建議或異議的，業主組織應將所提內容提交業主大會會議表決。業主委員會在取得業主大會關於選聘物業服務企業的授權後，應按照“公平、公開、公正”的原則，依照相關程序開展選聘工作，具體實施細則由市住房保障和房產局另行製定。
（二）第三方評估製度
根據市條例、《南京市物業服務第三方評估管理暫行辦法》（寧政規〔2017〕10號）規定，提倡業主組織在製定物業服務標準、物業管理項目交接時按照有關技術導則實行第三方評估。業主委員會可以聘請第三方評估機構指導上述工作流程，明確住宅區物業管理現狀、重點難點、服務標準、收費標準、交接事項及交接協議等。區和街道監管部門可通過政府購買服務等方式，組織第三方評估機構參與，指導、協助和監督轄區內的物業服務企業選聘和物業管理項目交接工作。
（三）公開招標製度
鼓勵、提倡業主組織通過全市統一的招投標平臺選聘物業服務企業。業主委員會在取得業主大會授權後，應依照相關法律法規，以招標人身份通過公開招標方式開展物業服務企業選聘工作，具體實施細則由市住房保障和房產局另行製定。
（四）競聘企業公示製度
業主大會選聘物業服務企業的，業主委員會應在物業管理區域內顯著位置公示競聘物業服務企業的情況。包括：企業簡介、營業執照、近三年信用記錄、在管項目業績、擬派項目負責人簡歷及近三年行業信用記錄、物業服務標準和收費價格、物業管理方案、競聘行為準則承諾書（示範文本由市住房保障和房產局另行製定）。
（五）競聘情況預報預告製度
業主組織、擬承接項目的物業服務企業、擬退出項目的物業服務企業應向項目所在地的區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）及時書麵報告物業企業選聘過程和情況。業主大會形成選聘決定後，業主委員會應當在簽訂物業服務合同前，將業主大會決定、物業服務合同草案在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少於7日。
（六）
由區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）牽頭，充分發揮市條例第六十九條規定聯席會議製度作用，協調推進條塊結合，聯合各相關單位部門，依托市、區、街三級管理體係，加強綜治、公安、信訪、調解、司法、物價、市場監管、稅務、消防等部門的聯合執法和協作聯動，分工協作，密切配合，共同抓好物業管理項目交接過程中的矛盾調處工作。
（七）違規懲戒製度
物業服務企業在物業管理項目交接時出現強行接管、拒不移交、未按照規定履行退出程序的，或在競聘物業管理項目時采取不正當競爭手段，未完整如實公布企業情況的，由區物業管理行政主管部門和相關職能部門依法實施行政處罰，並將相關失信行為記入企業信用信息係統，向社會公布。處理方式包括：
1．行政處罰。根據省條例第八十七條規定，被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續，或者在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內不維持正常的物業管理秩序的，區級物業主管部門可對其處五萬元以上二十萬元以下罰款；提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書。對於在物業移交中擾亂公共秩序、妨礙治安管理等行為，由公安部門依法處置。
2．預征失信信息。因物業管理項目交接引發群體性事件、造成嚴重社會影響的，對新老物業服務企業均先按扣分標準上限先行征集失信信息，並暫時停止其在本市物業管理市場承接新的物業管理項目。事實調查清楚後，按照相關規定進行處理。對於違反預報告、公開公示等上述製度的物業服務企業，一經查實，立即納入失信信息征集範圍。
3．撤銷違法決定。業主委員會未依法施行物業服務企業選聘和物業管理項目交接的，或存在違反法律、法規規定，超越業主大會賦予職權，侵害業主合法權益情形的，由所在地的區物業管理行政主管部門或街道辦事處（鎮人民政府）責令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的區物業管理行政主管部門或街道辦事處（鎮人民政府）依法撤銷其違法決定，並指導所在地社區組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會。
（八）輿情通報製度
市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）應建立切實可行的信息互動機製，有效應對、及時通報物業交接的實際情況，向各方傳遞物業項目交接過程中的協調工作，對於典型案例予以書麵通報。指定熟悉法規、政策的同誌擔任物業新聞發言人，及時向社會公布相關信息，正麵引導輿論導向，為矛盾化解創造良好外部氛圍。
三、保障措施
（一）加強組織領導。市政府建立全市物業管理聯席會議製度。市房產局負責加強綜合協調，積極聯係市綜治、法院、公安、城管、消防、地稅、工商等部門按照各自工作職責，指導各區開展工作，做好全市物業管理項目交接的統籌工作；負責落實日常檢查製度和重大典型案例通報機製；負責組織行業協會、物業行業管理專家製定物業管理項目評估流程、交接查驗、交接協議示範文本。區政府負責建立街道辦事處（鎮人民政府）及相關職能部門共同參與的物業管理重大矛盾應急協調機製，加大對街道辦事處（鎮人民政府）履行物業管理職責的考核力度，將街道物業管理交接矛盾發生率、街道主要領導協調情況作為重要考核內容。街道辦事處（鎮人民政府）應當依法指導、協助和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作，及時協調解決業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業交接項目管理階段出現的問題。
（二）規範交接流程。街道辦事處（鎮人民政府）應根據市條例第四十六條、第四十七條、第六十七條規定和本意見，結合本街道（鎮）交接項目實際情況，牽頭做好交接過程中的各項工作。街道物管、綜治、司法、公安派出所、業主代表、新老物業企業負責人應共同參與物業移交，列出書麵交接清單和交接查驗內容，有序開展移交工作。交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用現狀給予確認，並報街道辦事處（鎮人民政府）備案。矛盾突出的小區，街道辦事處（鎮人民政府）物業管理部門、綜治部門、司法所和公安派出所應提前介入，共同參與，積極排查化解矛盾糾紛，防止因矛盾沖突引發群體性事件，並做好相關秩序維護工作。
（三）完善協調機製。街道辦事處（鎮人民政府）應當及時組織召開物業管理聯席會議，協調解決物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題。在落實預報預告製度過程中，區物業管理行政主管部門應當及時會同街道辦事處（鎮人民政府）和居民委員會（村民委員會）到物業項目聽取業主組織、業主及物業服務企業的意見，並就繼續管理服務做好協調溝通工作，及時發現問題苗頭，及時處理。建立並完善第三方評估和調解機製，區、街道辦事處（鎮人民政府）可采用購買服務形式委托第三方機構組織，為各方提供專業意見和調解服務，參與物業交接過程中矛盾糾紛的協調。對於物業管理項目退出，且未能確定新物業服務企業的，街道辦事處（鎮人民政府）應當落實必要應急措施，及時指導、協助業主大會、業主組織迅速安排符合條件的物業服務企業托管，實施階段性的基本物業服務，防止小區失管產生的次生不穩定隱患。
（四）落實日常管理。各區物業管理行政主管部門要會同街道、社區，通過專項檢查和日常動態巡查，通過積極走訪小區和業主，通過12345工單和市民投訴，及時發現問題隱患，認真梳理情況，重點聚焦業主大會選舉業主組織（含換屆）、選聘物業服務企業、新老物業交接等三類情況，切實做好屬地重大物業管理矛盾的排查工作。對於排查出的矛盾問題，要準確分析矛盾產生的根源和癥結，對於可能突發的矛盾糾紛，要建立各方溝通協調的平臺，形成工作預案，及時處理，及時緩和化解矛盾，力爭做到轄區內物業管理矛盾“小事在社區小區消化、大事在區內街道不激化”；對於重大的矛盾隱患和緊急情況，要及時上報區委、區政府和市房產局，加大聯動協調的力度，切實降低影響社會穩定、影響南京物業管理聲譽等矛盾事件的發生率。行業協會應當加強對物業服務企業的培訓、教育和行業自律，通過自律公約形式，規範市場行為和市場秩序。對於違反自律公約的企業，應建立行業負麵觀察和行業內通報的機製，對物業服務市場起到警示作用。
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