寄托的心灵
kongmbindhe
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2021 年 8 月 30 日  星期一   晴天


下一步放開工商物業按揭比例 分類: 未分類


自2009年HKMA首次對抵押貸款實施審慎監管措施以來,未來采取的大部分措施都是針對住宅市場,直到2013年初才推出適合工商物業的抵押貸款。不過,今年8月19日,該局宣布將寫字樓、多層工業樓宇及零售商鋪的按揭比率提高至50%,主要是由於工商物業價格有明顯的下降趨勢。

不久之前,財政司司長在8月18日的網綕也有提出要求金管局聯同銀行延長「預先批核還息不還本」計劃,措施背後可看到政府想透過銀行去協助企業面對資金困難,綠表居屋按揭尤其工商物業的租售價巳下調逾10%,雖然增加成數未必有太多幫助,但已經給予銀行一些彈性去協助企業利用物業發揮其摃捍效果。至於會不會刺激非住宅價格上漲,我覺得不會,因為投資者正在仔細觀察疫情對經濟的影響,很多高回報的交易已經反映出他們已經預測到租金還有下調的空間。

至於HKMA,它也提到住房市場相對穩定,這也歸功於過去措施的有效性,即使在社會運動和流行病之後,這些措施仍然保持穩定。盡管如此,我認為某些措施還有優化的空間。例如,所有銀行目前都要接受3% 利率的壓力測試。然而,最近美國聯邦儲備委員會暗示,未來兩三年內可能不會加息。用3%作為壓力測試是否過分?是否可以減至1或2厘呢?

此外,目前的貸款比例過於傾向於精銀住宅樓。副作用是,這類房產的價格大幅上漲,迫使首次購房者購買自己的公寓。但中高價住宅門檻太高,只能做50%抵押,換樓鏈條形成斷層,大大增加了小單元業主換大單元的難度。為了改善房地產市場而不被扭曲,應該允許銀行不加區別地統一發放住宅抵押貸款的比例,比如70%。

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如果能劃一用七成按揭成數,對於發展商來說,也是好事,他們可興建多些中至大面積單位,因為通常能夠負擔買介乎700至1,000呎單位的家庭一般的需求彈性較大,呎價亦會較「納米樓」理想。此外,發展商無須為買家提供二按,以彌補現有銀行的低按揭成數。

目前,房屋委員會有空間考慮放寬按揭成數。上限的放寬,可讓銀行有更多空間根據借款人的需要作出判斷。幾年後,如果樓市再熱,房管局就有變相收緊的空間,否則“熱招”就失去了效用。






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