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2014 年 2 月 20 日 星期四  |
| 險資爭奪“話語權” 金地集團戰略轉型亟需資金補充 |
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| 險資爭奪“話語權” 金地集團戰略轉型亟需資金補充
贏商網金地集團（專題閱讀）股份有限公司（以下簡稱“金地”）到底誰說了算的爭論，這幾日地產行業討論頗多，但卻大多毫無結果。2月13日，隨著生命人壽第三次舉牌金地，其所持有金地股份表決權已達10%，加上此前讓渡予福田投資4.808%股份表決權，生命人壽持有金地股權的比例已增加至14.808%，對金地集團的話語權將超過福田投資持有的7.85%的股權。
雖然在回復時代周報記者采訪時，金地方面表示增持股份只是股東行為，公司的經營並沒有發生任何改變。目前，生命人壽仍是財務投資者，並未進駐董事會。目前也並沒有收到福田投資要進壹步增持公司股份的通知。但是按照目前態勢，福田投資對於金地的話語權已經喪失。
地產評論員、亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存認為，2009年起，由於受到投資房地產的限制，國資已經難以再給房地產更多的資金補充，而擁有大額流動資金的險資，也需要尋找相對穩定的投資渠道。“因此，無論是控股還是簡單的增持，生命人壽並不會沖著謀求更多話語權而來，更多的是投資的目的。”
而對於金地來說，無論話語權落於何人之手，對於目前的金地而言，並非最重要之事。金地目前所面臨最主要問題是進行戰略轉型。種種跡象都表明，作為曾經萬、保、招、金四大老牌房企之壹，經歷壹番戰略性失誤之後，已經遠遠落後於萬科及保利，根據公司公告，金地2013全年的銷售額為456億元，排在全國房企銷售金額的第13位。金地已經開始醒悟過來，而其被寄予厚望的2014年，在樓冷地熱政策趨緊的形勢下，金地能否實現早年間所期望的彎道超車，資金就顯得尤為重要。
“彎道超車”亟需資金補充
作為早年四大龍頭房企之壹，金地的發展可謂壹波三折。
在高端戰略折戟之後，2011年，金地集團雄心壯誌地制定了“壹體兩翼”的發展策略，即以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼，成為復合型的地產開發商，金地集團總裁黃俊燦還放出五年再造壹個金地的豪言。
但現實往往事與願違，過度押註中高端產品導致全年銷售不佳。2012年四季度開始，金地隨即開始戰略轉型，提出從高端回歸剛需的口號，同時加快去化及周轉。據金地年報顯示，2012年度實現營業收入328.6億元，同比增長37.4%；歸屬於母公司股東的凈利潤33.9億元，同比增長12.2%。這是金地集團自2009年以來其凈利潤首次出現增長。
經過為期兩年的體系重塑，金地集團逐漸走出前期的困境，其產品結構調整實現“量變到質變”的轉化，將會促使去化速度加快。“我們也有代理金地的項目，感覺金地轉型的意圖非常明顯，對項目的快速周轉要求明顯提高。”中原地產項目部總經理黃韜在接受時代周報記者采訪時如此表示。
加快周轉意味著相對較高的土地儲備要求，金地2013年也隨即放開了拿地的步伐。時代周報記者梳理資料發現，金地集團2013年新增26個項目，新增權益面積550萬平方米，為2012年的2.8倍；總地價達281億元，為2012年的近6倍。除了2013年4月、5月、7月外，金地其他月份都有項目獲取。
在黃韜看來，轉戰並深耕壹線城市的剛需市場，意味著金地需要更多資金補充，而近期土地市場的火熱，尤其是壹線城市剛需市場的看好，開發商剛需項目的拿地已經處於壹個競爭白熱化的狀態，“沒有大額的資金補充，金地很難在土地上有所作為。”陳寶存對此表示認同，他認為，金地逐漸脫離國企控股的路子，更多的是戰略背景下的無奈之舉。“按照金地的近年來發展策略，對資金的流動性需求更高。”
據介紹，目前，金地的平均開盤周期已經由原來的15個月縮短至12個月，能否獲得強大的資金支持，是金地實現彎道超車的關鍵。而金地本身也深知這點。據時代周報記者梳理發現，金地近年來也在不斷尋找融資手段，以期獲得更多的流動資金。2012年7月，金地以16.5億港元成功收購了香港上市公司星獅地。在完成股權收購交易之後，金地對星獅地產的重組工作也迅速啟動。至11月，金地完成對星獅地產的全面要約收購，並將公司更名為金地商置。2013年1月29日，金地商置通過配售股的方式成功募資超過7億港幣，發行價為0.78港元/股。
除此之外，金地也借助信托融資及發債方式，加強資金流動性。以南京仙林湖項目為例，該項目以發售信托產品的方式來融資，總融資額為4.5億元。另外，2012年7月和11月，金地還以境外子公司發行12億元人民幣債券及3.5億美金債券。
以量換取利潤增長
從高端到剛需的轉變，金地的利潤數據瞬間得到了紙面上的反饋。根據2013年半年報顯示，凈利潤同比下降了39.5%，但是與此對應的則是營業收入的快速上升，半年報顯示，公司營業收入同比上升35.9%。
降價走量，金地毛利率不可避免地出現大幅下降。據年報顯示，金地2012年的結算毛利率為32.0%，相較2011年下降6.7%。由於產品結構調整，未來金地的毛利率還存在下行的可能。很顯然，金地對此也早有準備，據其2012年年報顯示，金地曾為上海藝華年、常州天際、深圳名峰、慈溪鴻悅、寧波東禦5個項目計提了4.4億元的存貨跌價準備。金地集團董事長淩克也曾公開表示，金地盈利能力還不夠強，利潤增長也比較壹般，在拓展、提高公司盈利以及控制公司成本方面也存在很多不足，還需要進壹步提高。
淩克認為，毛利下降是行業的普遍現象，房地產行業保持以往動輒40%-50%的毛利率是不可能的，暴利時代已經結束，房地產利潤率將逐步下降到合理的水平。
“房地產利潤趨於合理是正常現象，像金地這樣的企業，從高利潤產品轉型剛需，而且又要保證總體業績的上升，就只能通過加速推盤，高周轉的方式。”黃韜認為，用量換取業績增長將會是金地接下來的主要工作。
從2012年下半年開始，隨著商品房銷售情況轉好，金地集團在去庫存化加快的同時也加快了儲地步伐。與此同時，據時代周報記者了解發現，金地已經開始加大推盤力度。數據顯示，2013年9月份開始，金地月度推盤項目數達25個以上，主要以剛需產品為主，推盤去化率達六成以上。有行業分析師認為，由於新推貨值剛需占比提高，加大項目周轉以及去化，預計2014年金地的銷售貨量達千億元。
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