| «‹ August 2026 ›» | | S | M | T | W | T | F | S | | | | | | | 1 | | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | | 30 | 31 | |
|
2013 年 12 月 23 日 星期一  |
| 佳兆業今年拿地132億是去年三倍 “舊改之王”激進 |
分類: 未分類 |
| 佳兆業今年拿地132億是去年三倍 “舊改之王”激進
2013年年初，此前壹向行動較爲低調的佳兆業（專題閱讀）集團，忽然高調出現在各壹二線城市的土地招拍挂市場，更壹度出現與直奔千億的大型房地産公司拉鋸式競價拿地的局面，關于其在今年5月份“十二天進四城”的舉動亦頗受關注。
根據理財周報記者初步統計，截至發稿前，佳兆業今年獲取土地共耗資132.794億元，其中約93%的金額用于在壹二線城市布局，總計金額超出年初制定的95億元拿地目標約40%。
年內頻繁擴充儲備的行爲，令其在今年年中時淨負債率擡升至82.4%，已超出約73%的行業平均水平。
而也有行業內分析師表示，這家被稱爲“舊改（專題閱讀）之王”的土生深圳公司，大本營屬較早進入“舊改時代”的城市。在面臨回歸壹二線城市競爭大、在銷售數據占比30%的深圳土地市場面臨諸多舊改項目競爭對手的局面時，擡高杠杆是其走向快速增長的壹個開端。
大本營進入舊改時代，爭食激烈
作爲壹家創立之時即開始做舊改項目的房地産公司，業界對于佳兆業舊改團隊的評價壹直不低，“董事長談判風格很大氣”等評價或許即是支撐起這家公司核心運營的壹部分。
“從1999年成立以來，佳兆業十幾年壹直在做舊改，他們在城市更新方面有更豐富的項目團隊和項目運作經驗。”在徐楓看來，根據目前佳兆業旗下接近40個城市更新項目、總占地面積約1400萬平方米的構架而言，“他們可以說是國內規模最大的舊改集團”。
“壹般的大公司沒有動力做舊改，這種項目從雙方開始討論到後來敲定進行買賣，壹般需要三到四年的時間。”有房地産業內人士告訴記者，在開發舊改項目過程中，經常遭遇共有産權糾紛等問題，容易拖累整體的項目進度。
但是，上述人士提醒道，獲取舊城改造項目對公司現金流的要求，實際上並沒有如公開參與市場招拍挂壹般高，對于款項的支付時間等條件均可通過談判解決。“舊改項目毛利率很高，加上佳兆業的舊改産品主打剛需，銷售周轉很快，對于公司的現金流貢獻很明顯”。
根據中國房産信息集團統計顯示，截至今年前11個月，佳兆業集團在深圳的四個項目，包括深圳佳兆業城市廣場、深圳新都彙家園、深圳大鵬佳兆業假日廣場及深圳佳兆業悅峰花園，爲集團貢獻銷售比例達29%，亦令其在深圳現樓市場銷售僅次于萬科。
“相對來說，深圳是最早進入舊改時代的城市之壹，而深圳市場現在土地資源稀缺，舊改項目成爲重要的土地來源。”徐楓提醒記者，目前而言，深圳舊改市場競爭激烈，除了佳兆業，還有萬科、卓越等大型地産公司對當地舊改市場亦投入較多關注。
在今年6月，原佳兆業集團舊改猛將耿延良，經媒體確認已加盟卓越集團，擔任副總裁兼城市更新集團有限公司總經理，主要負責卓越集團在城市更新方面的工作。而去年年中呈現的萬科與佳兆業強悍爭食CBD舊改項目壹幕，亦壹度沸沸揚揚。“佳兆業發展並非壹家獨大。”
面對彼時深圳市場的激烈競爭，佳兆業集團向理財周報記者表示，“深圳地區競爭雖然激烈，但土地供應少，去化率很快，相應的系統性風險也比較小。公司會利用舊改優勢在深圳獲得土地儲備，且此類項目利潤率較高，對提升銷售收入起到非常積極的作用”。
相比之下，“華南五虎”之壹的富力地産此前在廣州市獵德區與新鴻基地産、合景泰富權益獲取的舊改項目，由于定位在高端，則在壹定程度上影響了該項目的整體周轉速度。
今年拿地金額是去年三倍
根據理財周報記者初步統計，今年截至發稿前，佳兆業集團在獲取土地儲備方面共花費132.794億元，相較于去年合共45.2億元的近三倍。
“他們拿地有時候看起來挺勇猛的。”在某港資券商房地産分析師看來，從2009年至2012年，佳兆業的土地儲備幾乎翻番，“明年的拿地沖動可能也比較高。”
在上述分析師看來，正是在2010-2011年期間，佳兆業較爲集中在營口、鞍山等三四線城市獲取土地，用較小的成本將較大規模的土地收入囊中，並通過快速周轉進行開發銷售，從而通過收回的現金流，從2012年開始，回歸壹二線城市。
公告顯示，佳兆業在2012年獲取的儲備均價爲1588元/平方米，有約41%的儲備面積位于上海、成都等壹二線城市，約78%的拿地金額用于前述城市的花費。
雖然在2012年初就已經提出轉舵壹二線城市的規劃，但是相比而言，佳兆業集團今年在壹二線城市的布局更顯進取。
理財周報記者根據佳兆業公告初步統計，今年截至發稿時，佳兆業集團在壹二線城市獲取項目中，規劃建築面積占總體量的約93%，相較于去年的約50%已然大幅提升。
佳兆業集團2013年中期報告顯示，以建築面積計算，公司土地儲備位于壹線及二線城市的比例占據土地儲備的27.5%“這跟公司之前表述的，在壹二線城市達到七成的目標，差距還很大。”該信息集團的分析師沈曉玲表示，“預示著今後將繼續聚焦在壹線和二線核心城市集中拿地。”
“佳兆業目前面臨的壹個風險就是，還是有比較多的土地儲備在三線城市，需要時間消化。”某港資券商分析師總結道。
對此，美聯物業全國研究中心總監徐楓認爲，壹二線城市有兩個難以替代的優勢：其壹是市場容量穩定，市場溢價率高，盈利充分；其二則是市場恢複能力快。
“2013年拿的這些廣州的地，他們應該也是有打算在未來做舊改。”香港某券商分析師表示。
擡杠杆財務壓力略升
毫無疑問，今年略微激進的拿地行爲，也對佳兆業集團的財務水平形成了壹定程度的壓力。根據公司中報顯示，截至今年上半年，公司淨負債率從去年年末的66.8%上升至82.4%，而根據輝立證券此前發布的研究報告稱，預計在今年年末，該公司淨負債率在75%-80%的水平。
對此有分析師指出，權益債務增加，並未對公司形成較大的短期債務壓力。
“根據我們的觀察，企業淨負債率增加，主要與企業采取高周轉策略有密切關系。”沈曉玲認爲，這是其業績目前正處于快速增長的開端的原因。
“他們集團通過引入發債方面的專業人才，爲公司降低成本帶來了壹些幫助。”上述香港地區券商分析師表示，在短期內，佳兆業的債務壓力並不大，其最近壹期到期債務需要在2015年還清。
資料顯示，在2010年，佳兆業集團引進原于工商東亞融資部任職董事總經理的譚禮甯，爲公司制定投融資策略。
dc板鞋
ugg雪靴
lacoste 鱷魚牌
chanel包包型錄
hermes 愛馬仕包包專賣店
coach官方網
vans專賣店
gucci專賣店
Visvim多功能拖鞋
hermes 愛馬仕包包專賣店
lv官方網
gucci包
puma外套
reebok球鞋專賣店
converse帆布鞋
prada皮夾型錄
ugg雪靴
dior化妝品
new balance 專賣店
timberland帆船鞋
puma外套
chanel化妝品
hermes愛馬仕包包
coach皮夾
|
« | 411 | 412 | 413 | 414 | 415 | 416 | 417 | 418 | 419 | 420 | ... | 775 | »
|
