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2015 年 1 月 26 日  星期一   晴天


【地產專題】2015年寫字樓 拆售成焦點 愉快 分類: Hong Kong Property

 2014年的寫字樓市場,可算是較為平淡的一年,雙倍印花稅(DSD)陰霾下,買賣交投量較2013年進一步下跌三成,惟受「追落後」及滬港通概念帶動,吸納量極速反彈,整體空置率也回升至不足5%。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文相信,今年寫字樓市場將會更為活躍,發展商拆售寫字樓單位的動作,仍是市場焦點所在。

回顧

自港府於2013年2月時,首度將辣招伸延至熱炒的非住宅物業,工商舖市場如商舖、寫字樓、工廈及車位的買賣一律受規管,須付雙倍印花稅,並在簽訂「買賣協議」後即付,令工商舖投資急劇轉勢。過去兩年,住宅市場早已走出辣招的陰霾,整體樓價及買賣成交量於2014年大幅反彈,反觀寫字樓交投卻大大跑輸住宅市場,買賣成交再創新低。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,2014年寫字樓買賣合約登記錄得1,334宗,總值388.83億元,較2013年的2,183宗及574.37億元,大幅下跌38.9%及32.3%,去年錄得的宗數為2003年1,256宗後11年的按年新低,更是近10年來首次處於2,000宗水平以下,反映2014年寫字樓交投頗為淡靜。租金方面,據「美聯商業指標甲廈租金指數」的最新數字,該數字去年11月報146點,按月升約1.4%,屬近兩年半高位。

事實上,即使在樓市辣招延至工商舖物業前,過去數年寫字樓的買賣交投,也遠遠不及舖位及工廈市場般熾熱,主要由於2008年金融海嘯爆發後,歐美經濟表現疲弱,不少外資或國際金融機構紛紛削減於本港業務的規模,為降低租金成本,部分企業也將辦公室由甲級核心地段,遷至非核心地段如九龍東、港島東一帶。自此,中環、金鐘等核心地段的寫字樓租金由2007年的高位回落10%至15%。自雙倍印花稅實施,由於投資全幢寫字樓銀碼較大,所涉及印花稅多,投資成本高,故投資者購入全幢寫字樓的意欲也大降。

滬港通刺激寫字樓交投

經歷了一年多的低谷期,寫字樓市場於2014年第二季開始漸見回勇,交投漸見回升。當中一個原因,是去年4月中國證監會公布正準備啟動滬港通,隨即吸引一批中資金融機構積極進駐中環及鄰近地區寫字樓,其中招商銀行證券、中信建投證券等中資龍頭金融機構,也不約而同在去年在本港租用寫字樓。獲得這批租戶生力軍支持,為寫字樓租務市場帶來動力。

及至年中,寫字樓市場正式發力,去年6月中時,花旗集團以54.25億元,向會德豐地產購入觀塘海濱道83號One Bay East東座,成去年寫字樓買賣金額最高的成交紀錄。本地發展商也紛紛入市,如新世界(00017)也於去年11月以約16億購觀塘鴻圖道75號KOHO;泛海集團於8月時以約11.05億元購灣仔中央廣場福利商業中心。

由此可見,由於寫字樓樓價升幅於過去兩年跑輸大市,追落後心態下,吸引資金回到寫字樓市場。據中原地產研究部數據,寫字樓買賣於去年7月開始反彈,自8月至12月期間,每月買賣成交企穩100宗以上水平,9月時買賣宗數更達204宗,為2013年3月以來首次觸及200宗以上水平。最新的數字,是去年12月錄得114宗成交,成交金額總值為28.38億元,較11月的104宗及18.76億元,分別上升9.6%及51.3%。

核心區商廈空置率偏低

萊坊林浩文認為,2014年寫字樓市道已大為好轉,最值得留意的,是吸納量明顯回升。「2014年首11個月的寫字樓吸納量已超過91萬平方呎,我估計全年吸納量將達100萬平方呎,可見去年寫字樓市況已明顯改善。」同時,目前整體寫字樓平均空置率不足5%,他表示,現時核心區寫字樓空置率只有3%至4%左右,部分「超甲級寫字樓」如中環IFC的空置率更低於2%。觀察過去數年甲級寫字樓平均空置率達6%左右,足證明目前空置率屬偏低水平。他表示:「現在空置量沒有上升,同時吸納量提高,即是外來需求有所增加。」

林浩文解釋,去年吸納量增加,主要受惠於滬港通,「來港租用寫字樓的中資金融機構增加,同時外資金融機構的情況也好番,但當然始終不及2008年前,當時外資金融機構來港,一租可能是1萬至2萬呎,現在可能每次只租2,000至3,000呎,所需的面積細驉F幸好中資金融機構、券商、上市公司來港開設寫字樓,她們所租用的面積也增加,因此去年寫字樓的環境算是不錯。」

非核心區三分一入場費

除滬港通效應外,林浩文指去年寫字樓市場的特色,是不少發展商將寫字樓拆售,「以往寫字樓拆售,多是一層層出售,涉及金額甚高,及至近年發展商見到市場上寫字樓單位的需求增加,故將部分寫字樓拆細賣;另一個原因,是香港有好多中小企,如果付得起錢,與其交租,不如自己買寫字樓,故吸引到不少買家投資寫字樓市場,最近一年交投也暢旺。」

其中新地(00016)於去年7月新地拆售旗下黃竹坑全新商廈項目W50,單位最低售價由603萬元起,於短期內全數沽清,造價甚佳。「現在可以拆售的核心區甲級寫字樓其實不多,如中環皇后大道中9號、金鐘力寶中心等,價錢已愈來愈貴,最高的價錢已近每平方呎3萬元,因此投資者會留意非核心地區如九龍東或港島東,由於這些地區的價錢相對較低,呎價只是8,000餘至1.3萬元,價錢只是中環、金鐘等核心區三分一,或多少少,對他們來說有吸引力。」

展望

對於今年的寫字樓前景,市場普遍看法正面,主要基於核心商業區寫字樓供應持續短缺,同時滬港通正式啟動,將刺激市場對寫字樓物業的需求。仲量聯行商業部主管龐定勤表示,隨着香港經濟穩定增長,預期寫字樓租務需求於2015年將持續改善。

他指,花旗集團購入觀塘One Bay East東座全幢商廈,已令部分跨國銀行重新檢討在香港佔用寫字樓的長遠選擇,部分機構已開始在非核心商業區物色寫字樓。儘管明年甲級寫字樓新供應達到220萬平方呎,但核心商業區寫字樓供應仍然緊絀,大部分新供應位於非核心商業區,預期主要商業區寫字樓租金於2015年將上升0至5%,東九龍寫字樓因新供應較大,租金將繼續面對下調壓力。

中原(工商舖)董事總經理潘志明對明年寫字樓市場看好,他預計隨着「滬港通」正式啟動及金管局宣布放寬人民幣兌換限額等利好消息帶動,內地龐大的資金將陸續湧入本港,同時外資企業亦更積極於本港設立據點作為進入內地市場的跳板,刺激業界對寫字樓物業的需求,帶動投資氣氛轉熱,相信今年商廈物業價格有望上升10%至20%。

投資寫字樓租金回報穩

林浩文亦相信今年的寫字樓交投將持續活躍,「我覺得商廈會更活躍的原因,是在現有印花稅下,住宅的價錢已好貴、舖位價格動輒數億元,不是人人買得起;車位方面,地理位置優質的不是太多,市場其實真的有好多錢,但沒有太多投資機會及渠道,如果市場沒有太大變化,利率不是加得太多,市場資金一定要搵地方去投資,寫字樓會是其中一個投資項目,是由於其租金穩定,支持回報,同時空置率低,因此租金仍有增長空間。」

「港島區寫字樓供應量十分有限,未來兩三年比較多的供應主要集中於九龍東、黃竹坑地區,我相信投資者對這市場是有興趣,買賣交投會持續。」他估計,今年核心地區如中環、金鐘的甲級寫字樓今年價錢及租金仍會有5%升幅。

他相信,非核心區的寫字樓仍有5%升幅,但部分地區租金可能會有5%下調壓力,他解釋:「這由於部分非核心區(如九龍東、港島南、荃灣等地)的寫字樓是由小業主持有,這些小業主的持貨能力不及大業主強,由於要支付按揭,可能會較急於將單位租出去,租金控制較難。」

林浩文估計,今年寫字樓市場將有兩大特色:一、發展商持續拆售寫字樓。二、投資者購入具增值空間的整幢寫字樓。他預期,今年九龍東仍會有多個發展商拆售寫字樓,「由於香港寫字樓的價錢愈來愈高,要整幢買入涉及金額甚大,成交不會太活躍,只有大型金融機構才有能力買到;反觀拆售的寫字銀碼較細,客源較多。同時政府早已說明會發展九龍東,我相信投資者仍會繼續買入寫字樓作長豆賳磪帠~。」

銀座式商廈租金可更高

市場有部分買家喜愛購入銀座式的商廈,如去年初時,里昂證券以18億元購入羅素街8號Shama服務式住宅後,將14層樓面改裝成舖位拆售,市場反應熱烈,火速沽清,價錢亦創銅鑼灣新高。林浩文指:「如該物業純用作收租用途,租金收入穩定,就未必適合部分投資者的胃口,能夠吸引到他們買入的,一定有其誘因,如羅素街8號,項目拆售後具資產增值空間,並可透過租客重組優化租金,事實上大家的着眼點並不是看現在的租金水平,而是看之後的租金增長潛力。」

他續稱,如投資者購入寫字樓後可更改其用途,即改為銀座式商廈,該類商廈的租金較高,「普通一幢位於九龍東寫字樓,其租金約20餘至30元,如果改成銀座式商廈,租金可高達40餘至50元。」

展望2015年,林浩文最看好核心區甲級寫字樓表現,「我覺得升幅較穩定的一定是中環及金鐘,最主要的是中環,因為該區的空置率已跌至3.6%至3.7%,超甲級的寫字樓空置率已跌近2%,我相信明年會持續,因為要搬走已經搬走了。」






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