時評：年關前房貸“引而不發”
2009中央經濟工作會議昨日提出保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策。記者瞭解到，滬上多數銀行在過年關前對二胎業務採取了“引而不發”的策略，雖然吸引客戶的大方針不變，但房貸的真金白銀要等到明年才能發放到賬。

　　記者從上海銀監局瞭解到的最新調查顯示，銀行對上海房地產信貸發展走勢的預判趨緩。對於年內下階段上海房地產信貸市場走勢，認為“較快”和“平穩”的銀行比例分別下降11.55個、3.21個百分點，認為“趨緩”和“下滑”的銀行比例分別上升15.01個、0.25個百分點。

　　“現在很多銀行接受客戶的房屋二胎申請後，即使首付和利率都定下來，但貸款也要等到明年才到賬。”一家國有大銀行的房貸業務負責人吳先生對記者表示，今年的“房貸大戰”基本上告一段落了，現在各家銀行都在為明年的指標未雨綢繆。另外，每年年底和次年年初都是樓市淡季，這也是影響房貸業務的季節性因素。

　　而在有關部門要求滬上銀行停止向房產仲介返點後，銀行在二手二胎款上又面臨新的“變數”。與一手房貸款是由開發商直接和銀行牽線不同，二手房買賣的主要管道被仲介所掌握。據記者瞭解，很多銀行並沒有真準備停止返點，反而是借此機會向仲介施壓，在返點比例上“殺價”。

　　民間二胎走勢與貨幣政策密切相關，對於今年以來的各項貨幣政策，在上海銀監局的調查中，銀行認為調控效果最明顯的措施是視窗指導，其次是發行央行票據。關於銀行業當前面臨的主要風險，按照風險高低程度排序結果與上季度相同，排在前三位的依然是信用風險、市場風險、政策風險。

　　“其實大銀行和中小銀行在房貸上分歧也很大。”銀行業內人士吳先生向記者透露，此次停止向仲介返點的政策主要是在幾家大銀行的力促之下出臺的，中小銀行實際上對此頗有“想法”。因為中小銀行在網點數量上處於明顯劣勢，如果不依靠返點來激發仲介管道的積極性，那麼很難在與大銀行的競爭中有優勢
明年樓市政策將走向何方？日前,國家資訊中心給出了方向。該中心首席經濟師範劍平表示,明年將繼續刺激居民首次購房需求,購房契稅、二胎利率等優惠政策要延續,對二套房貸則要嚴格把關。業內人士認為,二次房貸明年或將全面收緊,目前市場的主力消費力量——多次置業購房熱情將受到打擊,樓價可能面臨下調。
二次民間二胎明年或收緊

　　范劍平表示,2009年,中央和各地已採取一系列措施拉動消費,效果很好,前三季度社會消費品零售總額實際增長17%,最終消費對GDP貢獻了4個百分點。如果2010年的宏觀經濟政策能與這一趨勢相契合,將取得事半功倍之效。他進一步表示,2010年,國家應該延續並完善今年出臺的消費政策。在購房消費上,繼續為低收入者增收減負,讓其有能力消費;繼續刺激居民首次購房需求,購房契稅、房貸利率等優惠政策要延續,對二套房貸則要嚴格把關。

　　地產專家韓世同分析,從這個風向標來看,明年的二次房貸肯定要進一步收緊,但至於是否完全取消優惠利率,則要看經濟恢復的程度和樓價發展的態勢。

　　優惠政策延續亦難解渴

　　今年3月3日,為了刺激低迷的房地產市場,廣東省曾公佈了《關於促進我省房地產市場平穩健康發展的若干意見》,業界俗稱為“粵15條”。這一包括營業稅、個人所得稅以及契稅的優惠將在今年12月31日結束。對於國家資訊中心表示明年將繼續刺激居民首次購房需求,購房契稅、借貸利率等優惠政策要延續,滿堂紅研究部高級主任肖文曉認為,這也意味著,“粵15條”當中的對於首次買房的優惠政策或將持續。

　　但有地產人士提出質疑,樓價那麼高,即使降低契稅,也讓很多首次置業的買家望而卻步。天河某樓盤行銷總監分析,市區一套100平方米的三房,總價就超過120萬。如果首次置業者可享受1%的契稅優惠（非首次置業者契稅為3%）,也就是少了2.4萬元。對於總價來說,也是杯水車薪,買不起房的人還是買不起。

　　收緊二次房貸 細則遲遲未出

　　對於二次房貸的收緊,自今年下半年以來,多個部門都已經明確表示,但收緊的細則卻遲遲未出臺。據記者瞭解到,目前廣州各大銀行對於二次房貸都有不同程度的收緊,二次房貸想要再享受之前的7折利率幾乎是不可能。其中四大國有銀行一般按基準利率,或上浮10%。而有的小銀行仍然有比較寬鬆的優惠,利率可以下浮20%~29%。“但能享受到29%的利率的客戶少之又少,尤其是到了年底,銀行的放貸任務已經大大超過預定的任務,所以想要享受優惠利率更為困難。”廣州某按揭公司經理透露。記者 羅莎琳

　　調整或抑制購房欲望

　　目前樓價一路上漲,其中多次置業者(包括投資客)占了不小比例。明年對二次房貸進一步收緊,若無其他利好政策支撐,樓價或面臨調整。

　　肖文曉表示,目前二手樓市中的投資客占到了三成比例,一手樓更嚴重,大概有五成。嚴格執行二次房貸政策,等於提高了投資門檻。據悉,假設一位自住客原本計畫貸款100萬元30年等額還清的話,7折利率情況下的月供款為4865.69元,而8.5折利率下的月供款將漲至5398.2元,如果完全取消優惠,月供則需5956.98元。前後住房供款多了1100元。

　　“收緊7折利率,也就意味著增加投資者的投資成本,風險進一步加大,因此會抑制他們的購房欲望,有利於抑制樓市的投資氣氛,樓價也會相應回落。”肖文曉表示。

　　上周重點城市成交面積跌多漲少

　　據中國指數研究院的最新監測,11月30日至12月6日,在被監測的31個城市中,樓市成交面積環比上升的城市有15個。在10個重點監測的城市中,6個城市成交面積環比下跌,其中深圳成交面積環比下跌近30%;成交面積環比上漲的3個重點城市中,杭州、南京漲幅都在5%以內。總體來說,上周重點城市成交面積跌多漲少。其中,深圳、重慶、上海和北京量價齊跌,分別環比下跌29．98%、16．89%、15．55%、5．90%。

　　截至上周,2009年1~49周累積成交面積前三位依次是上海、重慶、北京。1~49周的成交面積同比增幅一倍以上的城市有杭州、天津、蘇州、南京、武漢、成都等六個城市。

　　據最新統計,截止到今年12月份,廣州市中心六區的成交均價從2月再破萬元關口後,除了4月稍有回落外,已連續數月超過12000元/平方米。