二胎買賣趨冷

自元旦以來，二手樓市明顯冷清，買賣雙方觀望情緒日益濃厚。《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》公佈後，昨日去電諮詢的人數明顯激增，但上門客戶卻在減少。

上海中原地產曹楊分行一位仲介人員向本報表示，一早就接到不少改善需求型購房意向者的電話，“他們對於如何界定‘第二套房’特別關心”。上海中原地產靜安區區域經理蘇通認為，由於政策出臺頻繁，購房者對政策的敏感度較以往明顯增加，不少購房者選擇持幣觀望。在他負責管轄的各個分行門店中，個別分行一天之內上門客戶寥寥無幾。
2007年9月，中國人民銀行與中國銀監會曾聯合下發關於加強商業性房地產信貸管理的通知，其中規定，對已利用貸款購買住房且再度申請購買第二套的，首付比例不得低於四成，且貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。“緊箍咒”一經施加，當年樓市成交量迅速下滑。漢宇地產市場部提供的資料顯示，在當年9月公佈政策之後，一個月間，上海二胎成交量從19936套跌至15456套，環比跌幅為23％。
與買方選擇止步不前的心態相比，剛剛經受過去年一輪高峰“洗禮”的賣家，則心態輕鬆。21世紀不動產上海區域資料監測中心表示，目前多數房屋二胎業主的報價繼續保持在去年末的高位水準。受此影響，中心城區到週邊區域的多個板塊交易量已有明顯下降趨勢。

此次，“鋒利之劍”再度祭出。雖然對於貸款利率規定“嚴格按照風險定價”，但又一次強調指出，二套房的界定範圍以“家庭”為單位計，即包括了借款人、配偶及未成年子女在內。

“二套房以家庭計且首付四成的嚴格操作，上海在去年8、9月份就已經開始了。即使是改善型需求，想享受首套房優惠待遇的，除非符合家庭人均居住面積小於本市平均水準（33.4平方米）的硬性指標。”漢宇地產交易按揭部高級經理倪岱爾認為，新的政策變化現在沒有，所以還是按照之前規定在執行。

不過，倪岱爾稱，現在首付成數的提升對投機購房者影響不小。2009年年中，上海銀監局曾下發《關於進一步規範個人住房按揭貸款業務的通知》，強調二套房首付比例不得低於40％。
21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪認為，近期針對投機需求的抑制政策頻繁出臺，預計今年二胎市場的投機成分將被大量擠壓出局。與此同時，自住需求有望在春節之後得到釋放。“2010年上海二胎市場的量價走勢均會比2009年更為穩定。”
一位上海本地開發商持有相同觀點，他告訴記者，去年隨著銀行信貸門檻的提升，鑒於二套房的嚴格限定，曾經在客戶群中做過意向調查。結果從首套購房的兩成成數升至四成的“加碼”，對部分短期投資者構成了實質性阻礙作用。“如果這部分投機心態購房者篩選出去，預計房價成交量會趨緩，市場漲幅可能平穩。”