天津房價年內頻繁波動 今年房價或將“退燒”
　 去年底以來一系列調控政策效果漸顯 今年房價或將“退燒”

　　進入2010年以來，關於房地產市場未來發展及動向因一系列新政的出臺再次被推上全民關注的“風口浪尖”，從二手房“2轉5”到“存款準備金率上調”再到“國十一條”，各種金融、稅收政策，顯示出高層抑制房地產風險傳遞到金融領域的決心，而增加供給，則成為此輪調控不同于以往的亮點。
一種聲音呼之欲出：2010年樓市進入強勢調整，或將出現二次拐點。　　政策調控購房者以謹慎態度入市

　　中南財經政法大學社會發展研究中心主任喬新生不久前在某新聞媒體就房價舉行民意測驗時公開表示：2010年中國房價將會下降。他認為，“中國房地產市場價格上漲速度遠遠超出了普通中國人的承受能力，房地產價格水準與居民平均收入增長水準極不相稱。投資型住房購買行為與消費型住房購買行為之間的分界越來越明顯。消費型住房市場正在逐漸萎縮，而投資型住房市場正在不斷放大。中國的房地產市場猶如泡沫化的股票市場，在瘋狂炒作的同時，吸引了大量資金。當投資回報率下降或者支付能力下降時，房地產市場就會爆發危機。”實際上，自2009年年底出臺一系列調控政策以來，市場已經發生變化。二手房營業稅細則、國四條、嚴禁囤地等，其影響力從實際操作和心理預期層面已經顯現，市場開始出現成交量下跌及觀望。據天津中原地產投資顧問部針對房管局最新資料統計顯示，1月份第二周，天津二手房交易量狂跌68.5% ，其中，市內六區共成交425套，成交面積3.34萬平方米，環比下降了59.7%。記者以消費者身份在我愛我家、21世紀、鏈家地產等本市大型仲介門店走訪後發現，與年前“買家爭搶，賣家不斷加價”的現象相比，近期的二手房市場顯得理智了許多，由新政所帶來的“恐慌性購房”行為正在逐漸消退，客戶流量出現了一定程度的下降，而大多數房源也開始放下身段，有了更多的議價空間，而隨著消費者觀望情緒的復蘇，甚至有部分物業持有者選擇了主動降價或轉售為租，尤其是一些入住未滿5年的中高檔次新房，受到市場衝擊尤為突出。對此，我愛我家認為，近期一系列政策調控實際上增加了房屋的持有成本，拉高了購房門檻，這使得一部分人開始以謹慎小心的態度面對入市。

　　抑制投資投機型群體購房需求

　　儘管一手房市場成交跌幅與落差沒有二手房市場那麼懸殊，但對於那部分投資客來說，其影響似乎比次級市場更加明顯。小張是上一輪樓市拐點中成功抄底的一名“幸運兒”，2009年2月，他在本市塘沽區購置了自己的第二套房產，不過才半年多時間，這一物業的市值已經從60萬元漲到了100萬元左右，價格幾乎翻了一倍，巨大的投資回報令他又動了心，想以父母的名義再投資一套物業，但近來的種種樓市收緊信號令他開始猶豫了。像小張一樣的購房者並非個別現象，在新房市場，記者隨機調查中發現，有很多年前還在頻繁看盤的購房者近期的看房次數開始明顯減少，之前累積的購房者中，有很多原本想要投資的人都開始猶豫，甚至個別原本已經初步達成購房意願但購房需求並不緊迫的改善型、投資型客戶開始從買方群體中抽離。對此，專家認為，從近期頒佈的各項政策來看，政府對房地產市場的態度是保持穩定，保證市場健康穩定發展，其主要目的正是為了抑制這部分投資投機型群體的購房需求，打壓短期炒賣行為，以達到防止房價過快上漲的基本目的。進入2010年後，隨著政策的調整和春節的到來，房地產市場將進入調整的階段，消費者的心理影響可能會持續加大，加重或重燃部分購房者的觀望情緒，從而使成交下滑。

　　　“國十一條”對房價具有殺傷力

　　針對此輪房產新政的密集出臺，仕一邦地產認為，人民幣存款準備金率上調0.5個百分點是自2008年以來國內貨幣政策第一次掉轉船頭駛向收緊方向，影響最大的就是房地產業，最難過的當數房地產開發商，資金鏈條的崩緊給他們造成了相當大的衝擊，面對資金鏈斷裂的壓力，開發商有可能加快推盤速度以獲取回籠資金，對於一些資金過緊的開發商而言，甚至可能會推較大幅度的促銷，而“國十一條”對於高燒不退的房價來說更是具有絕對性的殺傷力。

　　天津房地產指數研究院則認為，“國十一條”是“國四條”的細化和延伸，但部分政策超出之前力度，如“二套二胎”統一要求首付不低於四成，與“國四條”的“支援自住和改善性需求”有較大差別；除了最為關注的首付和利率優惠問題外，“國十一條”還提出了“加快研究完善住房稅收政策(物業稅的出臺可能加快)”、“抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定”、“解決中等偏下收入家庭的住房困難”等新政策。從“鼓勵”轉為“趨緊”，這將對2010年房地產市場帶來巨大影響，有效促進當前火熱的樓市適度降溫，抑制投資需求，增加其投資成本和門檻。此外，還有可能進一步加劇市場的波動性，影響開發商對後市的預期。房貸政策以及與此相關的信貸政策(包括信貸投放量、利率、存款準備金率)的變化是影響2010年房地產市場走勢的關鍵因素。

　　自去年12月份以來，就在人們以為中國樓市將會一直處於火爆狀態中的時候，市場似乎又開始傳遞出不同的信號和聲音，收緊、調控成為近一個月來房地產業界新的基調與旋律。繼二手房“2改5”出臺後，時隔半月，一系列新政又接踵而來：1月12日，央行決定19個月來首次上調存款準備金率0.5%，凍結資金2964億元，這一舉措意味著房企資金鏈將面臨巨大挑戰，房屋二胎門檻的提高或將致使房價下行；而同一時間，新“國十一條”橫空出世，從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”4個方面，正式確定2010年樓市政策基調，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態度。種種跡象表明，2010年的中國樓市在宏觀政策面上將再現收緊狀態，房地產調控政策的密集出臺一時間引起業內外強烈反響。

　　新政狙擊樓市的威力到底有多大？市場是否會像2007年底至2008年那樣下跌重演？第二次拐點是否將來臨？這一系列話題成為調控政策之後人們關注的焦點。根據搜狐焦點網調查結果顯示，在受訪者中，認為“央行下一步將實施加息政策”的網友占到了74.16%，有20.23%的人對未來樓市走向表示出迷茫，認為2010年房地產市場的發展尚“不好說”；而在“您認為新政對樓市會產生什麼影響”的調查問卷中，36.09%的人認為“持幣觀望氛圍會加重，樓市會更加冷淡”，34.03%的人認為“房價將趨於平穩，短期內不會出現高漲”。另外，認為“開發商會出現相應的優惠政策”以及“對樓市沒有太大影響的人”則分別占到了受訪群體的15.47%與14.44%。

　　新政公佈實施引起的熱議率先在網路上得以體現，搜狐焦點網專欄作家“蘆薈保濕”認為，本次存款準備金率的調整並不是直接針對房地產進行的調整，是通過對金融市場的擠壓來防範市場風險。準備金率、稅費這類政策的調整一般都會有連續性，實際上，準備金率上調對貸款的影響，對於購房者來說微乎其微，主要是提醒銀行注意控制信貸風險。這類政策方面的調整實際上是一種遊戲規則的調整，目的是為了“遊戲”能夠更好地玩下去。

　　搜狐焦點資深博友“路過隨便看看”則在搜狐博客中提到，“準備金率的上調是為了控制通貨膨脹而做出的預期貨幣政策管理，主要是為了防止通貨膨脹給中國經濟復蘇帶來不良影響。對於樓市來講，票貼/當舖/二胎有助於抑制房價過快上漲和市場發展過熱，會壓縮銀行一定的放貸空間，尤其對於開發企業融資有一定影響，但對於個人信貸不會有太大影響。”儘管持各種聲音與態度的人兼而有之，但“從緊”這一樓市趨勢幾乎被大多數人所認同，對此，業內專家認為，隨著1月12日上調存款準備金率，釋放的信號已經轉為利空，在這段時間內，房地產股或將持續低迷，天津地區房價則可能會在2010年內出現頻繁波動。