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xingxing123
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2009 年 8 月 13 日  星期四   晴天


房屋二胎交易中你是否忽略了二手房房產評估 分類: 商業經濟

房屋二胎交易中你是否忽略了二手房房產評估
據北京市建委對上半年京城二手房交易的最新統計顯示二胎,今年上半年北京二手房成交34012套,相比去年同期上漲30.6%。雖然第二季度北京二手房成交量的漲幅受到新政影響開始出現下滑,但潛在交易活躍度卻呈現出越來越高的趨勢。
在二手房買賣和抵押貸款中最關鍵的環節就是房屋價格的評估,可以說,未來的房產評估在二手房交易過程中將會起到\"承前啟後\"的功效。那麼,如何準確地評估房屋二胎的價格呢?二手房評估又需要注意哪些要素呢?
所謂的市場比較法是指,挑選至少3個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例與所評估二手房進行比照二胎,然後依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正。其中,修正價格的因素包括物業類型、結構、層次、朝向、室內淨高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等,都得加以適當的考慮。

市場比較法如何進行評估?
二手房價格評估既是一個市場化行為,民間二胎也是一個非常專業化的房產研究行為,涉及到的因素很多,過程也比較複雜,是目前房產交易雙方極其關心的問題。目前,房地產評估機構對二手房進行評估有市場比較法、收益法、成本法三種方法,但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法。
例如,一套房屋,朝向以南向為準,東向減5%-6%的係數,西向減10%;票貼多層住宅樓層以3層至4層為準,底層減5%-6%,頂層減10%;新舊主要以建造年代為準,適當看保養程度,最多可減40%;房型的係數加減就更加複雜,兩房一廳以廳12平方米為基準,同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛生間以4平方米為準,小於4平方米要減2%-5%,明間與暗間又有區別;同時,得房率的高低與加減係數也是密切相關的。
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