深圳房屋出租率上升租金下降

　出租率上升 租金卻下降

　　“這段時間以來，我們社區的廠房已經租出去了90％，只有一些比較破舊的廠房沒有租出去。而在2008年金融危機的時候，社區的廠房很難租出去，我們社區有一小半的廠房是空置的。現在，雖然基本都租出去了，但是有一家企業至今仍然拖欠我們租金，還有一些企業也隨時打算搬遷。更重要的是，現在廠房的租金已經降了許多，每平方米只有5元多，而在2005年則是7元多。”昨日，龍崗區葵豐社區工作站人員提起社區廠房，有著許多困惑和擔憂，“降下去的租金很難再升上來，廠房出租的難度也越來越大，很多小企業都倒閉了，我們的廠房以後怎麼辦？”

　　與該社區一樣，關外寶安、龍崗的一些社區股份合作公司在出租率回升的同時，仍舊面臨很大的壓力。記者在採訪中看到，在寶安、龍崗一些幹道旁邊的建築物上，隨處可見廠房出租的廣告。

　　記者瞭解到，2009年，龍崗區11個街道共有物業出租面積1839萬平方米，其中，第一季度物業空置面積為184．25萬平方米，空置率為10％；第二季度物業空置面積為136．47萬平方米，空置率為7％；第三季度物業空置面積為131．65萬平方米，空置率為7％。

　　僅葵湧一地即閒置

　　廠房12萬平方米

　　據瞭解，2008年金融風暴導致寶安、龍崗中小企業紛紛外遷或倒閉，造成社區股份公司大量廠房空置。

　　記者日前在龍崗區葵湧街道採訪時獲悉，該街道2009年上半年空置廠房面積一度達到21萬多平方米，社區集體經濟發展嚴重告急。

　　下半年以來，葵湧街道積極採取服務措施説明社區解困，特別是財政投入廣告費，通過房地產仲介、網路等多種形式免費為社區發佈廠房招租資訊廣告，擴大招商引資取得一定效果。截至2009年11月，葵湧街道空置廠房已簽約共8．44萬平方米，但各社區仍有近12萬平方米社區廠房長期空置。

　　除了街道進行的相關努力，各社區也在想方設法解決廠房空置，一些社區樹立仲介人有償服務意識，建立相關獎勵制度，鼓勵以商引商和社會人士協助招商；有些社區爭取區政府有關財政扶持老工業區功能改造政策優惠，協調上級部門同意社區改建部分廠房作外來工公寓之用；還有社區改造部分相對集中的廠房作社區臨時性商業用房。

　　不再是“皇帝女不愁嫁”

　　記者在連日來的採訪中瞭解到，關外社區廠房在2007年以前出租率都很高，可以說過著十分舒心的日子。但到了2008年度，社區廠房招租遇到很大的困難，寶安、龍崗兩區尤為明顯。在危機最嚴重的時候，龍崗區的集體物業空置率一度高達10％以上。隨著2009年經濟回暖，社區廠房的出租率明顯提高，但較正常的空置率仍然高4個百分點，而且租金呈現不斷下滑趨勢。

　　說起社區廠房出租面臨的難題，除了全球金融危機造成的衝擊仍然有一定程度的影響外，龍崗區國資辦集體資產管理科科長陳波攝談了幾個原因：

　　首先是國家產業政策實現重大調整。2007年國家對加工貿易政策進行重大調整，重點對沿海地區加工貿易限制增多，使得企業成本提高，許多企業不得不內移。“即使沒有2008年的全球金融危機，作為加工貿易企業密集的龍崗區受產業政策調整的影響可謂首當其衝。”

　　其次，就深圳來講，也在實行產業梯度轉移和產業轉型，不斷提高產業檔次，發展高新技術產業、現代金融服務業、現代物流業。其產業升級的調整要求，迫使大量中、小企業實現轉型，或者從沿海向內地轉移。

　　第三，2007年《中華人民共和國勞動合同法》的頒佈和實施，明確了最低工資標準，對企業員工的福利、社保、安全等方面都做了具體要求，這也使得一些實力弱的企業難以應對成本的提高，只能倒閉或者搬遷。

　　陳波攝預計，2010年社區廠房空置將迎來一個高潮，“由於經濟不同階段的發展需求，寶安、龍崗兩區曾是深圳以‘築巢引鳳’房屋出租方式大量引進外資、發展‘三來一補’工業的重點區域。現在，隨著國家產業政策的調整，將導致2010年社區廠房空置達到一個新的高峰。可以說，2008年全球金融危機是第一波衝擊，而產業政策的調整則是第二輪衝擊。”

　　社區廠房面臨升級壓力

　　雖然面臨產業升級的壓力，但社區偏愛“三來一補”企業。陳波攝告訴記者，這是因為社區引進了這些企業以後，能得到三方面的收益，“一是廠租，二是工繳費收入，三是管理費收入。除此之外，由於這些企業大部分是勞動密集型企業，大量的人流、物流無疑對社區很具有吸引力。”

　　雖然社區對“三來一補”企業“戀戀不捨”，租房子但這些企業將面臨越來越大的壓力，社區廠房的招租也將面臨難題。

　　首先，國家、省、市在大的經濟政策已經有了明確的方向，就是要引導“三來一補”企業實現就地轉型，或者實現梯度轉移。

　　第二，深圳市已經建立了“三來一補”企業退出機制，對於到期淘汰的“三來一補”企業，不再續簽協定。因此，從數量上來講，“三來一補”企業將逐年減少，這對偏重于引進“三來一補”企業的社區來說，其收入也將明顯降低。

　　第三，從龍崗區來說，也有著產業佈局調整、產業轉型的需要，將大力發展現代製造業、現代服務業，這導致一些低端物業難以出租。

　　記者

　　觀察

　　社區物業亟須產業升級

　　產業升級的大方向已經確定，但對於社區仍舊需要合理引導。由於社區股份合作公司不像企業，有著特定的背景和原因，社區股份公司的董事長有著很大的分紅壓力，“可以說，社區股份合作公司只能贏利，不能虧損，否則，董事長就得下臺。”因此，這也造成許多董事長“饑不擇食”，“只要社區廠房能租出去，不管什麼產業，都會引進。”

　　龍崗區委書記蔣尊玉、區長張備非常關注社區股份合作公司產業升級的問題，多次深入社區進行調研，並表示，“許多社區以往那種靠多建廠房用來出租的模式，已經不符合當前的經濟發展趨勢，必將會遇到越來越多的難題。要解決好這一問題，就必須積極引導社區股份公司進行產業轉型和升級。”

　　記者瞭解到，龍崗區在推動股份合作公司實現轉型方面，已經從多方面積極進行了探索和實踐。

　　據瞭解，龍崗區正大力發展文化創意產業，推動社區產業升級轉型、調整社區經濟結構、提高社區文化品位。布吉南嶺股份合作公司引入戰略投資者將舊廠房改造建設為絲綢文化產業園，已成為“深圳文博會”的分會場，吸引海內外客商以及遊客前來參觀採購，並與周邊的求水山公園、求水山酒店以及建設中的珠寶產業園連成一體，共同帶動片區發展；葵湧街道溪新和上洞股份合作公司利用海岸沙灘資源，大力發展婚紗攝影產業，培育“玫瑰海岸”自有品牌，全力打造婚慶文化產業基地，形成了“生態＋文化＋經濟”發展機制，不但每年為社區集體帶來近百萬元的經濟效益，而且解決了150多名當地居民的就業問題。

　　同時，加快發展旅遊服務業，龍崗東部的股份合作公司發揮自身資源優勢，把旅遊服務產業做大做強。南澳西湧股份合作公司依託“短、平、快”專案，辦理了三個海濱浴場的經營證照，發展濱海旅遊業，組建西湧旅遊服務公司，興建多功能度假村。2004年城市化改制以前，西湧的集體經濟年收入不足30萬元，集體零分配，到2008年底，西湧股份合作公司總收入已達980萬元，2009年總收入突破1000萬元。

　　另外，戰略投資借勢發展商貿物流業。布吉三聯社區引入投資者合作開發物流園區，引進大型家居連鎖店，帶旺周邊地區，並且計畫將鄰近的集體物業改造成家居倉儲配套區，解決物業空置問題；橫崗街道的橫崗股份合作公司引入投資方合作開發建設商業廣場，每月租金收入達60多萬元。

　　通過大力推進舊城改造，提升物業資產價值。葵湧街道的官湖股份合作公司正在積極進行舊村整體改造，通過改造後原來舊村將“變身”花園式建築，同時，發展高端旅遊產業，實現集體經濟的升值。