農民住房抵押貸款 喚醒農村沉睡資本
草塔鎮蓴塘西村趙佳澤通過農房抵押,順利獲得25萬元貸款，用於襪業生產。圖為日前農村合作銀行草塔支行工作人員到趙佳澤家走訪調研。
“有了這個新政策，以後我們農民自家的房子就可以去抵押貸款了。”近日，暨陽街道、店口、大唐等鎮街村民奔走相告。
這裡所說的政策，是指市委、市政府2011年5月9日下發的《 關於開展農民住房抵押貸款試點工作的實施意見》(下稱《意見》)。依照《意見》，暨陽街道、陶朱街道、浣東街道、店口鎮、楓橋鎮、牌頭鎮、大唐鎮、次塢鎮、山下湖鎮、草塔鎮等10個鎮街農民可以用自己的農村住房作為抵押，從相關金融機構獲得貸款。
農房抵押貸款的推出，拓寬了農民的融資渠道，將在一定程度上緩解農戶特別是中小企業的燃眉之急，彌補小額信用貸款不足的現狀。
農房，沉睡的資本
對於農民來說，房子是他們最重要的財產之一，但是農村的房屋大多又是沒有產權的。依照現行《土地管理法》，中國農村土地屬於集體所有，農民宅基地也不例外。
其實，儘管法律上宅基地屬於“集體所有”，但由於農民的房屋建築在宅基地上，農民實際佔有並支配這些宅基地。作為一種不動產，宅基地一直被農民視為自己的家產。進入上世紀90年代後，土地管理部門給農村宅基地發放了“農村集體建設土地使用證”，進一步確認了農民的宅基地權利。儘管如此，宅基地仍然不能進入市場公開買賣，使得農民最重要的不動產變成了“沉睡的資本”。
隨著經濟的發展，我市農村“一戶多宅”現象相當普遍，有從父輩繼承的，有進城買房空置的，這些閒置、僵化、不能流動的資產是造成空心村現象的主要原因，也不符合《物權法》“物盡其用”的立法原則，所以允許多餘宅基地流轉起來，才能使資源得到優化配置。
我市塊狀經濟比較發達，以家庭為單位的生產經營模式還大範圍存在，多年以來，農戶小額信用貸款由於額度限制，與農村生產力的發展需求已不相適應，遠遠不能滿足農戶和農村小企業的資金需求。在農村，農民“貸款難”長期難以解決，很大原因就是農民沒有合格的抵押物。銀行出於防範風險的考慮，不給農民貸款。農村宅基地本是最好的抵押品，但現行《擔保法》明確規定，農村宅基地不能抵押。近年來國務院諸多文件也禁止城里人到農村購買宅基地。這等於剝奪了農民對宅基地的處分權。
現實的需求呼喚制度的創新。
破冰，從草塔開始
“以前遇到流動資金不足時，我向農村合作銀行貸款，要找擔保人、辦各種手續、等審批，非常繁複；現在通過農民住房抵押貸款，辦手續簡單，利息也要比擔保貸款低20%。”草塔鎮蓴塘西村小屋自然村的趙佳澤5月25日在接受記者採訪時說。
趙佳澤是我市農房抵押貸款試點工作的首批受益者之一。
為實現制度創新，破解農戶貸款難題，我市在赴寧波江北區、溫州樂清市調研的基礎上，充分徵求法院、人民銀行、國土局、建設局等相關單位意見，召開一系列由相關單位參加的聯席會議後，2010年，市委、市政府決定在草塔鎮開展農房抵押貸款試點。
破冰，從草塔開始。我市成立農民住房抵押貸款試點工作領導小組，確定試點鎮鄉為草塔鎮，出台了《關於推進農房抵押貸款試點工作的協調會議紀要》和《農民住房抵押貸款風險補償和獎勵辦法》，還專門切出了300萬元資金作為風險補償和獎勵。在試點過程中，我市摸排確定首批農房抵押貸款試點農戶，對符合規劃條件的試點農戶辦理集體建設用地使用權證，做好試點農戶住房的測繪和合法面積的認定，辦理農村房屋所有權證，然後簽訂抵押合同並做好貸款的抵押登記工作。
2011年1月20日，我市舉行首批農房抵押貸款發放簽約儀式，趙佳澤等首批10戶農戶和金融機構簽訂授信協議，共計發放貸款220萬元。
叫好，從農戶到專家
農村合作銀行草塔支行有關負責人介紹說，“草塔鎮襪業塊狀經濟發達，家庭工業眾多，首批授信農戶均為襪業個私業主。我們目前只對宅基地與房屋評估總價高於30萬元的農戶放貸，按照房屋評估價的50％進行貸款，期限一般一到三年。”
草塔鎮蓴塘東村的趙建國從事襪業生產已有20多年，從手搖襪車起步，現有進口襪機37台，工人11名，以做外貿訂單為主。 “在生產過程中，每年總會遇到流動資金不足的難題，因為接到加工訂單後，原料費、人工費都要自己墊付，出貨後才可能拿到加工費。以往村民們都習慣於在親朋好友中互相拆借，真沒想到如今用自己的住房抵押也能貸到款，既方便，又不用為找誰借錢費神，真是我們襪機戶的福音。” 趙建國告訴記者說。
今年，拿到25萬元貸款的趙建國成了村里眾多織機戶羨慕的對象，大家都希望儘早辦好房屋所有權證，像趙建國一樣到農村合作銀行貸款。
專家指出，土地承包權和宅基地使用權是農民最值錢的兩項資產，但農民在宅基地上蓋的房子不能抵押，實際上限制了農民的財產權利，進行農民住房抵押貸款試點，一方面提高了農民的融資能力，同時也解除了對農民財產權利的限制。
擴面， 新政將推廣到十鎮街
農村土地問題非常複雜，無論從政策、法律層面，還是從實際操作層面，實現農村宅基地與住房產權的有效流轉都是一個長期的過程。目前，部分地區尚不具備推行相關抵押貸款的條件。我市在草塔試點成功的基礎上，出台《 關於開展農民住房抵押貸款試點工作的實施意見》，試點工作擴大到暨陽街道、楓橋鎮等十鎮街，先在經濟比較發達、資源流動性較強的城鄉結合部、集鎮進行試點，待其他地區條件成熟後再予以推進。
對於下階段的試點擴面工作，專業人士提出了一些對策和建議：
一是明晰農村宅基地、住房產權。產權不清晰是製約相關抵押貸款業務開展的最大因素之一。建議政府相關部門對農村地區的土地、住房情況進行一次全面摸底，組織開展土地、住房的確權和發證工作。同時，要進一步完善登記制度，發揮登記在確認財產權屬中的作用。在新農村建設規劃過程中，政府應充分考慮到財產流轉的可能性，統一規劃、統一建造、統一辦理產權證，為相關抵押貸款的全面推進奠定基礎。
二是建立風險補償與分散機制。在農村地區推廣農村政策性保險，實現政策性保險的全覆蓋。積極鼓勵商業保險公司辦理農村保險業務，對開辦相關業務的保險公司給予一定的補貼。開發農業生產保險、農戶住房保險、農民人身意外保險等險種，並提高投保金額，使銀行的信貸風險能得到有效地分散。
三是多渠道減輕農民負擔。由於種種原因，先行農村農房抵押貸款手續繁瑣，隨著業務的逐步規範化，要交納的各種費用也將增加。建議結合農村實際情況，簡化一些行政證明文件的辦理手續，並適當減免測繪、登記等費用。建議由財政部門對農房抵押貸款進行一定的貼息，銀行業金融機構在現有利率水基礎上適當下浮，以減輕農戶還款壓力。
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