房屋貸款/信用貸款借款人如何能多貸點也有學問
二手房中哪些房屋類型可以辦理貸款？
商品房
銀行貸款難易程度★★★★★
理財師解惑：二手房在上市交易時受政策限制較少，所以銀行更願意接受這類房產貸款。
不過需要注意的是如借款人有再次置業的願望且首付資金不足，可以將第一套住房抵押給銀行申請貸款，不過所抵押的房屋產權必須在沒有貸款的情況下才可以。另外，對於處於按揭中的房產急需出手套現的，也需要銀行同意辦理轉按揭的情況下才能夠正常辦理。
政策性保障住房
銀行貸款難易程度★★★★☆
理財師解惑：政策性保障住房在辦理工商徵信時，銀行一般審核會比較嚴格。目前建委對經濟適用房的政策是未滿五年不允許上市交易，所以藉款人在購買時一定要弄清楚所購買的房產是否已滿五年。另外新推出的兩限房或是其他類似的保障性住房，在出售時也都有一定的限制條件。另外，值得注意的是一些特殊性質的房產是不能或直接上市交易的，比如：軍產的房、校產、鄉產、小產權以及標準價出售的已購公房等等。
已購公房
銀行貸款難易程度★★★☆☆
理財師解惑：已購公房在進行交易時涉及很多限制條件，首先需徵得原房產單位同意後，購房人方可上市出售；其次，上市前需按規定補足成本價（優惠價或標準價出售的住宅）才可上市交易；第三，銀行在辦理這類房產貸款時一般會比經濟適用房更為嚴格，除需滿足基本要求取得房產證後，另外還需要貸款的房產不在抵押狀態中，這樣銀行才可以為藉款人辦理相關貸款手續。
申請貸款的借款人需要符合什麼樣的條件？
二手房貸款借款人必須是年滿18周歲，男方不超過65周歲，女方不超過60周歲，有城鎮戶口的居民，本市、外地均可，並且能夠提供穩定的收入證明，個人徵信紀錄良好等。
理財師提醒：借款人一定要注重個人良好信用的保持，在信用卡還款和水電煤汽的繳費等生活小事中，都要維護好自己的信用紀錄，一次的逾期可能就使借款人的信用掛上了污點，這些都會對其日後的貸款造成負面影響。
購買二手房借款人能夠貸多少錢？
二手房貸款額是房產評估值和房產成交價取低原則來決定的，評估值一般低於評估價。貸款成數則根據房產性質、房齡、借款人綜合條件等而定。例如：某商品房成交價為120萬元，房屋貸款評估公司評估值為100萬元，貸款成數為8成，則貸款額為100萬*0.8=80萬，借款需要交40萬的首付，而不是像一手房那樣只需交24萬的首付（120*0.2）。
許多購房者會忽略了二手房評估值的影響，因此，建議廣大購房者最好先向專業的貸款機構諮詢，對借款人意向購買的房產做評估，綜合評估借款人能夠貸多少款？有多少錢是可以付首付的？這樣可以避免借款人陷入不必要的窘境。
借款人貸款時需要準備什麼證件？
理財師解惑：以上是銀行需要的最基本的資料，在實際操作中還有一些特殊情況，需要藉款人提供額外的資料，在藉款人配合的情況才能夠快速批貸、放貸，達成購房意願。
具體貸款操作流程是什麼？
簡單來說："雙方簽訂買賣合同→收齊基本資料→房產實地評估→銀行筆錄、面簽、交首付款→批准貸款→過戶→放款→領新房本→抵押登記"（說明：此步擔保公司提供階段性擔保）
理財師提醒：看似複雜的流程，如果通過擔保公司來辦理，實際上借款人只需在銀行面簽、過戶、領房本和抵押登記配合辦理就可以了，如果借款人在材料準備和辦理過程中配合的話，一信用貸款般快則三個工作日，慢則七至十五個工作日即可放款。
因為辦理貸款時涉及到銀行、建委、房地局等多個部門，借款人最好找一家專業的貸款擔保機構，幫助借款人來選擇合適的銀行與貸款產品，在省錢的同時得到更細緻、周到的貸款服務。
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置業升級貸款時需要注意什麼問題？
我想諮詢一下，如果考慮貸款購買第二套住房，需要注意哪些問題？專家能否給些意見？
理財師解惑：第一點，注意自掏首付的部分會高些。二套房貸款首付四成"雷打不動"，如果借款人購買二手房，貸款是按80%的評估價計算的，那麼首付就會增加到六成，借款人需要考慮清楚貸款的前期壓力，尋找適合自己的貸款方案、貸款產品及貸款方式。
第二點，借款人信用成為二套房貸款的關鍵。不論借款人購買第二套房，還是申請二套房以上貸款，需要保持個人良好的信用記錄，因為與借款人的貸款成數及利率有直接關聯，因此借款人要注意個人信用的保養與維護。
第三點，各家銀行二套房貸政策不明，借款人需提前考察。雖然北京銀監會將二套房貸政策大方向確定下來，但各家銀行仍未出二套房貸政策的細則，從現在來看各家銀行對二套房的利率執行各不相同，借款人貸款前需提前考察清楚，確保省錢貸款。
偉嘉安捷投資擔保有限公司供稿
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