房貸-銀行需著力扶持房貸市場的消費需求
房地產市場在經歷了一年多的調整之後，在今年二季度開始出現回暖，部分城市樓市量價齊升、土地市場地王頻現，其火熱程度不亞於2007年的房地產市場。商業銀行是否能夠把握市場企穩回昇機遇，在房貸市場提升可持續發展能力，再一次面臨著嚴峻考驗。
一、房貸市場不同需求的風險差異考量
對商業銀行來說，房貸市場上並存的這兩種需求因應著差異較大的貸款風險。一般來說，消費需求出於滿足小康生活水平的終端消費追求，自然得到需求者基本可支配貨幣收入購買力的可持續支撐，通常呈現為剛性的有效需求。商業銀行對此需求提供必要、適度的貸款扶持，對於可能出現的風險，憑自身能力，還是風險可控的。
http://www.zoozoozoo.com.tw 近些年來，隨著房地產市場的興盛，以商業銀行作為主要融資供給方的房貸市場也迅速地成長起來。實踐表明，在我國現實條件下發展起來的房貸市場，既具有良好的成長性，卻又時有資產泡沫的風險。出現這種情況，一個不容忽視的基本原因在於，房貸市場上並存著消費需求和投資需求。我們看到，一方面，在城市化進程加快和居民可支配收入不斷提高的大背景下，擁有並不斷改善自有住房已成為公眾普遍而基本的消費需求；另一方面，在已經形成的公眾可支配收入差距較大的格局下，一部分人在擁有自有住房消費需求已得到較好滿足之後，其在房貸市場上的消費需求往往便轉變成為投資需求。
而投資需求則出於將房產作為投資品所帶來市場資產收益的逐利追求，需求者用於支撐投資需求的可支配貨幣收入購買力，其投向和可持續性均呈現較大的不確定性。它的投向會隨著投資市場熱點的變化而游移，不會固定在房貸市場，同時，其已投資資產的市場價格起伏制約著投資者的套現能力，從而製約著其再投資的持續能力。對商業銀行來說，這些不確定性具有極大的外部性，若給予投資需求信貸扶持，勢必面臨難以控制的還貸風險。
二、銀行房貸投向的理性選擇
根據上述關於房貸市場不同需求因應風險差異的分析，商業銀行在房貸市場房貸投向的理性選擇，自然應是著力扶持來自大多數公眾的消費需求。這不僅符合國家大力提升國內消費需求的宏觀經濟政策導向，也有利於商業銀行在成長性房貸市場的可持續發展。這一理性選擇的正確性，也已被近年來商業銀行拓展房貸市場實踐中的大量經驗教訓所驗證。
當前，面對房地產市場行情較快回升的新形勢，商業銀行在房貸市場依然應當堅持著力扶持消費需求的戰略方針。應當看到，在國家一系列擴大內需、促進經濟增長的政策措施作用下，此前一度出現的房地產市場資產泡沫受到有效擠壓，這對於提振公眾消費信心、激勵釋放剛性消費需求，開始產生了正面效應。
http://www.kfgood.url.tw 但是，更應當看到，目前我國內需的擴大主要還是靠投資的拉動，消費需求在內需結構中的弱勢格局遠沒有被根本扭轉，居民可支配收入貧富懸殊的格局也遠沒有被根本扭轉；反映在房貸市場上，就是消費需求與投資需求依舊是同時並存。
當前房地產的快速繁榮正是在這兩類需求共同推動下出現的。值得注意的是，由於兩種需求所追求的目標不同，來自兩種需求的推力往往會給房貸市場的可持續發展帶來不同的後果。房貸市場的穩定和可持續發展需要由真正的消費需求做主導，而投資需求往往會非理性地炒作房價，催生資產泡沫，抑制和排斥住房消費需求，迫使房貸市場不得不周期性地震盪調整。
http://www.kftwo.com.tw商業銀行著力扶持房貸市場消費需求的市場行為，不僅有利於提升消費者實現消費需求的現實能力，有效彌補其可支配收入相對不足的缺欠，同時，也有利於強化消費需求對房地產市場繁榮本應發揮的主導推力作用，抑制投資需求對房貸市場可持續發展可能發生的消極作用。
三、按經濟結構調整方向把控房貸投向
我國經濟正處於企穩向好的態勢，但復甦還較脆弱。要強化復甦並轉為強勁而可持續態勢，必須格外重視按經濟結構調整方向擴大消費需求在內需中的權重。在促成這一結構調整的進程中，商業銀行在由其主導的房貸市場上，無疑負有不可推卸的社會責任與歷史使命。
商業銀行絕不能因為房地產市場的初步反彈而疏於對房貸資產的管理，應對當前的房地產市場保持清醒的認識，增強把控房貸市場的能力，嚴格防止一部分貸款流入資產領域，助推房價虛升。為此，商業銀行至少須在以下方面作出努力。
http://www.kfsports.com.tw一是增強市場把控能力。商業銀行應加強對房貸市場和客戶的研究，密切跟踪政策動態，前瞻性地把握市場發展趨勢，及時掌握重點區域及城市的最新形勢，及時與國土部、建設部等行業主管部門和人行、銀監會等金融監管部門溝通，提高對市場走勢和政策的理解與把握能力，加強系統指導。
二是嚴格借款人信貸審查。商業銀行應從源頭控制貸款風險，嚴格審查房地產商和貸款購房者的需求性質與持續還款能力，防止經營行因追求短期業績規模而疏於信貸審查，將信貸資金分流投向有違結構調整方向、不具備持續還款能力的居民和房地產開發商。
http://www.kfone.com.tw三是強化房貸資產的全程管理。目前銀行的房貸存量多為2006年以後發放的，特別是今年以來貸款新增投放量較大。針對近年來的新增客戶和新增貸款，各商業銀行應研究制訂具體措施，切實加強系統管理，確保房貸投向和貸後管理各項要求落到實處，特別是強化項目建設資金和銷售收入的監管，切實防止發生項目建設資金和銷售資金被轉移挪用等現象，確保貸款安全收回。
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