二胎,房屋二胎市場快速恢復3月成交總量環比翻番
 

根據對天津市國土資源與房屋管理局公佈的《每日房價》統計顯示，2010年3月天津市二手私產住宅共成交7280套，環比上漲135.3%，同比下降10%；成交面積59.5萬平方米，環比上漲129.7%，同比下降6.98%；成交均價每平方米6503元，環比下降1.0%，同比上漲21.2%。
節後天津房屋二胎買賣市場與往年相比，呈現出啟動早、增量大、成交價格快速走高、賣方市場迅速鞏固的市場特徵。
從全市四大區域來看，上月各區成交量均大幅上漲。其中郊縣五區漲幅最大，共成交1204套，環比上漲180%，同比下降4.9%；其次為環城四區1353套，環比上漲146.3%，同比上漲8.1%；中心城區成交3521套，環比上漲110.5%，同比下降7.1%；濱海新區成交1202套，環比上漲146.3%，同比下降32.7%。價格方面，中心城區均價為每平方米8545元，環比上漲3.1%，同比上漲24.4%；環城四區每平方米5661元，環比上漲4.7%，同比上漲22.6%；濱海新區每平方米5280元，環比下降10.02%，同比上漲9.8%；郊縣五區每平方米3494元，環比上漲5.7%，同比上漲19.3%。

對此，業界人士認為市場的快速啟動緣於節日氣氛的轉淡、剛性需求的帶動以及短期觀望氣氛的消退：

首先，隨著3月中旬農曆正月的正式結束，節日氣氛的影響逐漸消退，我愛我家對《每日房價》數據統計顯示，節後天津市二手私產住宅成交量已連續5周保持上漲， 3月下半月各門店新增房客源信息量環比增幅達30%，市場中的觀望氣氛得到部分緩解。

其次，歷年春節之後婚房、學區房等剛性需求的入市較為集中，節後短期內房價的相對平穩使得絕大多數剛性需求率先釋放，帶動了節後市場的首輪成交活躍。

最後，本月召開的“兩會”再次強調對於普通購房者的大力支持與投資投機行為的嚴格抑制，但是目前仍未有直接作用於樓市，且在短期內產生重大影響的政策出台，購房者對房價上漲的預期增強，因此多數選擇結束觀望，紛紛入市。

銀行叫停房貸7折利率購房者將受影響

從去年底開始，隨著招行、中行等銀行陸續叫停個人住房貸款7折利率之後，近日工行也向全國各分行下發通知，取消首套房按揭貸款利率7折優惠；若首付3成以上，貸款利率最低可優惠至7.5折；若首付只有兩成，利率須8.5折。

經過了2009年房地產市場火爆成交，銀行放貸量也隨之迅猛增長，但是7折的優惠利率提高了銀行的放貸風險，此外也波及了銀行的盈利狀況，出於“風險定價”角度的考慮，以及面對今年整體信貸規模的緊縮，結束7折利率是控制風險、“縮量保價”的必然結果。

7折利率的叫停雖然是銀行控制風險的必然選擇，但是對於購房者來說，其購買成本和還貸壓力均有所提升，以目前天津市套均貸款額50萬元為例，叫停7折利率前後，等額本息貸款20年月還款額相差240元左右，在沒有加息的情況下，一年將多還款3000餘元，對於普通工薪階層來說是一筆數目不小的開支。市場中部分購買力有限的購房者將重新考慮是否入市。

業主掛牌價格上調賣方市場迅速鞏固

根據天津市國土資源和房屋管理局《每日房價》統計顯示，2010年3月天津市房屋二胎成交均價每平方米6503元，環比下降1.0%，其中中心城區為每平方米8545元，環比上漲3.1%，同比上漲24.4%。節後中心城區房屋二胎成交均價再度上漲的主要原因在於節後市場供需兩旺、一手新建商品房短期供給不足以及“地王”等事件對市場造成的階段性影響使得業主普遍提高掛牌價格，經歷了春節期間的短期觀望之後，賣方市場得以迅速鞏固：

一方面，春節之後隨著房屋二胎買賣市場的快速啟動，據我愛我家數據顯示，節後市場新增房屋掛牌量及客戶委託量均大幅上漲，造成了市場中供需兩旺現象的集中體現，因此業主普遍選擇提高掛牌價，部分熱點地區更是出現屢次漲價的現象；另一方面，節後新建商品房在短期內供給不足，多集中於3月中下旬開盤，但是僅有1/3的項目位於中心城區，且均價較高也使得房屋二胎源更受青睞；加之本月受到京津兩地“地王”效應的影響，房屋二胎業主對於未來市場房價的走勢仍抱有上升的預期，使得整體房屋二胎成交均價再度上升。此外，2010年3月12日，位於南開區的興業里地塊被融創地產以每平方米10410元的樓面地價競得，這是繼2007年8月2日河東區新開路地塊以每平方米8800元拍出後，時隔3年天津單價地王再次被刷新。

據中介門店反饋，消息傳出後該地塊周邊房屋二胎市場立即產生了較大反響，客業雙方心理變化也十分明顯，多數業主提高了掛牌價格，購房者的交易意願也大幅提升。截至目前，地王出爐近一個月以來該區域的房屋二胎市場仍保持著活躍的交易氣氛，業主多次提價、坐地漲價十分明顯，甚至“惜售”現象。

對此，我愛我家認為：面對土地市場的變化，地塊周邊的房屋二胎業主主動提價是正常的反應，但是仍應避免過度預期，以防出現有價無市、延緩交易甚至無人問津的結果，而作為購房者還應綜合考慮產品品質、周邊配套、實際需求及購買力等問題理性出手。