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??2013年樓市的回暖讓人意外，2014年樓市的轉冷又讓人措手不及。在這個大起大落之中，踏準瞭步點的房企能夠借力加速發展，沒有踏準節奏的房企則必然受制於資金等多重因素的制約。在這個過程中，行業的洗牌不可避免，相對來說，大房企的並購機會更多，也更容易分攤風險，而中小房企則面臨嚴峻挑戰。2014年全國商品房銷售金額7.6萬億元，前十強企業銷售總金額為1.27萬億元，標桿房企發展的速度明顯超過市場平均速度。樓市“馬太效應”越來越明顯，大型房企在市場中的主導地位逐步增強，中小型房企想要生存，調整已成必然。
??2月4日央行的降準，也被認為有利於樓市資金面的向好。業內人士分析表示，對於房企而言，隨著資金面的整體改善，房地產行業資金緊張局面或將得以緩解，開發貸款以及按揭貸款將有望寬松。對於購房者而言，繼去年11月降息之後，此次降準從心理層面將進一步對購房者預期帶來影響，增強購房者的入市信心。
??在去庫存背景下，今年上半年行業開發投資、新開工等指標在慣性影響下，仍將延續回落格局，各項房地產指標都將低位運行。買房人的信心回升也需要一個過程，而且隨著過去十多年的高速發展，買房人的心態也已更加成熟，未來首次置業在購房需求中的比例將不斷下滑，改善型置業的比例將不斷增加，這類需求對所購房屋的要求更加細化，能夠接受的從看房到買房的時間彈性更大，對市場波動的接受程度也更高。
??從2014年起，房地產市場進入調整期。結束瞭以前供不應求、價格單邊上漲的格局，進入供需相對平衡，甚至局部開始出現供過於求的局面。“以前的市場調整主要是因為政策變動而引起，並不是市場自發性的調整。”張大偉表示，必須理性地正視中國房地產市場正在面臨著的增長瓶頸，供求關系、信貸環境以及市政規劃等基本市場化因素，將成為影響未來市場走勢的主導因素，平穩增長、區域分化，將成為未來發展的新常態。
??一線城市樓市的遇冷，很大程度上還與開發商的“有意為之”不無關系。雖然在取消限購限貸等一系列救市政策刺激下，一線城市樓市在去年9月份之後明顯好轉，但也遠遠稱不上發展勢頭良好。趁著春節假期休息一下，為2015年“金三銀四”的沖刺攢足力氣顯得更為靠譜。進入2月份以來，一線城市的開發商們無論是領取預售許可證、推出新房源的積極性，還是售樓處推出的促銷和優惠力度都十分有限，直接導致銷售量表現冷清。
??“因為假期全部在2月土地貸款台北北投土地貸款份，2月份的數據將非常低迷並影響到3月份上半月。本輪從2014年9月開始的復蘇，並不強勁。而且持續時間較短。後市走勢有待政策繼續加碼。”中原地產首席分析師張大偉對新金融記者表示。
??就在售樓處春節普遍門可羅雀之際，關於第三輪救市的說法也悄然興起。所謂第三輪救市，是在以放松限購和930新政放松限貸為代表的前兩輪救市之後，將救市重點集中在稅費補貼等領域，進入2015年以來先後有紹興市、廈門市和四川省等省市出臺瞭類似鼓勵購房的政策。央行和住建部等相關部委也在春節前先後發聲，支持樓市穩定健康發展。
??與去年春節樓市的翹尾行情不同，羊年春節房地產市場隻能用冷清來形容。假期看房、返鄉置業等往年的常規“動作”，今年都無法使樓市成交有所起色。庫存高企，房價整體停下上漲步伐，不少城市房價連降數月，買賣雙方都顯得信心不足。政策層面，不動產登記正式實施，各地新一輪政策暗流湧動，樓市能否從當下“暫停”狀態下“重啟”，成為2015年房地產市場一大懸念。
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??業內人士表示，行業分化體現在兩大方面，一是市場的分化，不同區域，不同城市，甚至同一個城市，都會因為區域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現不一樣的市場行情。二是開發商的分化，大者恒大，有品牌、運營、資金和資源優勢的開發商將更大更強。主動退出和尋求並購的中小開發商增多，大開發商有機會借此提高行業集中程度。
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??雖然1月樓市數據“寒意陣陣”，但在春節假期之前，大傢還在談論一二線城市的假期看房，以及三四線城市返鄉置業潮可能帶來的樓市回暖。從實際情況來看，這種期望顯然是落空瞭。
??與一線城市不同，二三四線城市的成交遇冷則更多是市場溫度的直接體現。這些城市的樓盤，在春節前就將目光瞄準從一線城市返鄉探親的潛在客戶。這些人普遍在一線城市工作多年，收入水平相對於傢鄉城市屬於高收入階層，但是在一線城市大都隻能長期租房，這部分人群往年都能給二三四線城市在春節期間帶來不少成交量。不過從今年整體情況來看，這個春節成交“窗口期”處於休眠狀態。人們利用春節假期忙於探親、旅遊，但是看房和購房在許多人的假期行程單上消失瞭。
??長期來看，我國房地產市場將逐步告別過去住房商品化初期的高速發展階段，且隨著購房適齡人口峰值的即將回落以及勞動力人口總量回落，市場出現趨勢性變化不可避免。
??雖然一些地方政府對房地產市場的積極救市態度，被認為是樓市利好。不過第三輪救市說法本身，就說明前兩輪救市政策並沒有扭轉樓市轉冷的大勢。1、2月份，本來就是房地產市場的傳統淡季，在這期間樓市的暫停，並不能說明太多問題。若3、4月份房地產市場呈現企穩態勢，則新一輪救市並沒有急於推出的必要。若3、4月份樓市量價繼續下行，則地方政府救市的積極性會高漲。在去行政、重市場的房地產調控思路下，“大放水”的可能性微乎其微。
??政策博弈
??行業整合
一二線樓市開年遇冷 房地產市場復蘇成懸念
??據清科集團旗下私募通數據統計，2014年12月中國並購市場共完成297起交易，並購交易案例數上升109.2%，總金額上升79.8%。從並購案例數量上看，房地產行業排在第一，完成32起案例，占案例總數的10.8%。
??在房地產政策層面，近期另一個重要消息就是今年3月1日，《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)正式實施。全面啟用統一的不動產登記簿證，需要進行登記的不動產，包括土地、房屋、森林、海域等九大類，原先分散在住建部、農業部、林業局、海洋局等部門的各類不動產權屬登記將合並。不動產登記的主要功能是梳理信息，不過對於房地產市場的影響卻引起普遍關註。主要原因在於其有利於實現全國房產信息的聯網和信息共享，這是房地產稅征收的重要前提之一，是房地產調控從之前的交易環節調控轉變到存量環節調控的重要標志性事件。
??不動產登記本身和房價漲跌無必然聯系，不過在市場冷清，各地出現政策放松預期的時信貸條件間節點上，不動產登記作為房地產稅前提的信號，將在一定程度上影響市場走勢。
??新常態
??四大一線城市中，2月北京商品住宅市場預計有10個項目入市，供應量直線探底，開發商在這期間的推盤意願也不強烈，大多數售樓處都在春節期間關門謝客。廣州2月18日至2月20日僅成交5套，且均分佈在郊區縣，中心六區零成交。深圳2月初至春節假期，沒有一個新盤開盤。隻有上海長假7天成交商品房33套，近5年來成績僅次於2013年春節同期。
??在新常態下，房企大都持謹慎態度，這在目前已經公佈2015年銷售目標的房企中體現較為明顯。人口紅利拐點顯現，城鎮化速度減緩和整體經濟發展速度減慢，使房地產過去“黃金十年”的大環境因素急劇改變，房地產超級大繁榮時代已經完結。隨著勞動力人口趨於下降，且人均住房面積已經達到33平方米，房地產的需求高峰已經過去，進入白銀時代已經成為行業內外的共識。
??不過從整體經濟新常態的角度看，一旦房地產行業長期低迷，中國經濟下行的壓力將更大。在出口受阻，消費的提升需要一個漫長過程的環境下，想要穩住2015年的經濟增長，無疑隻能靠投資，而房地產投資又在固定資產投資中有著舉足輕重的地位，且依然是拉動中國經濟增長最重要的一環。這些因素決定瞭“穩增長”的框架下將倒逼國傢擴大投資以及提供更為寬松的貨幣環境，今後降息、降準有望再現市場，資金面會更加寬松。這對於對資金面極為敏感的房地產行業將帶來明顯轉機。
??雖然有轉機，但想要重現2009年、2013年那樣的根本性大逆轉基本不可能。在2015年上半年的相當長一段時間裡，去庫存仍將是市場的主旋律，房價也有進一步下探的可能。上海房地產研究院最新報告顯示，35城連續第五年呈現供大於求的態勢。截至2014年12月底，上海房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。
內容來自sina新聞
??目前公佈2014年年報預告的上市房企合計共有67傢，這67傢企業表現各異，但整體看，降溫趨勢明顯。67傢房企中有36傢企業業績相比2013年出現瞭下滑，其中首虧達到瞭13傢，預減續虧14傢。過半企業相比2013年業績有所下調，2014年整體房地產市場對上市房企的壓力非常大。除部分規模房企外，整體市場依然很難維持過去房地產市場的高增長。
??假期休眠
??2015年1月，全國54個主要城市合計住宅簽約套數為24.66萬套，環比去年12月的31.87萬套下調瞭22.6%。一二線城市下調相對較多，其中一線城市下調比例達到瞭30%，北京等城市下調幅度更是達到瞭50%以上。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/2015-03-02/09085977967352544019306.shtml
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