隨著去年《民法典》的頒佈實施，自然資源部也如火如荼地開展了農村宅基地認定工作。 作者通過繼承親自辦理了家鄉宅基地的房地產證，新法還明確了繼承規則和婦女權益，明確了男女共同的房地產。 農村宅基地流轉是否必然無效？ 如何避免爭端？ 今天，根據山東賽林邑中級人民法院（2021）魯13民中第9989號民事二審判決書，劉敦友與劉兆昌之間的房屋買賣合同民事糾紛。
1、本案基本事實
原告和被告是同一村莊的村民。 原告劉敦友的家人一直在東北。 涉案房屋由證人保管，鑰匙由證人持有。 2008年6月，原告劉敦友通過電話聯繫證人關某，與證人關某協商出售涉案房屋。 經證人與原告、被告協商，被告劉兆昌最終以2.4萬元的價格購買了該房屋。 被告劉兆昌於2008年6月29日向中國農業銀行魏雲東（原告女婿）報告，從4512轉帳2.4萬元。 後來，證人關某將鑰匙交給被告劉兆昌，由他修理並辦理入住手續。 2014年6月6日，被告劉兆昌在原告劉敦友無法回家的情况下，在本案局外人關某和吳善發的見證下，為申請房產證，簽署了房屋買賣合同。 甲方劉敦友的簽名並非原告劉敦友本人所為。 整個過程由沂水黃山鋪法律事務所見證。
2、判决的主要法律依據
1.雖然原告的索賠僅要求確認2014年6月6日簽訂的房屋買賣合同無效，但對上述買賣契约效力的審查不應局限於對契约本身的審查， 但應結合2008年原告與被告之間的口頭契约，探究原告與被告之間的真正含義。
雖然原告和被告於2014年6月簽署的口頭銷售合同的形式有所不同，但原告和被告於2014年6月簽署的口頭銷售合同的唯一區別在於，契约的真實形式與被告於2014年6月簽署的原始銷售合同不同， 然而，2008年的法律沒有規定簽字是訂立契约的唯一要素。 在原、被告履行主契约義務的前提下，原告劉敦友要求確認2014年6月6日訂立的房屋買賣合同無效，在法律上是沒有根據的，與事實相違背。
3.關於原告和被告是否在出租房屋，原告在庭審中沒有提供證據證明，參與本案整個過程的唯一證人關某證實，原告和被告之間的關係是銷售關係。 囙此，一審法院不接受原告關於涉案房屋為出租房屋的陳述。
4.《中華人民共和國合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規或者當事人以書面形式同意訂立契约，當事人不同意，但一方履行了主要義務，另一方接受的，契约成立。” 在雙方已履行主契约義務的前提下，劉敦友要求確認2014年6月6日簽訂的房屋買賣合同無效，這在法律上是毫無根據的，與事實相反。
5.關於農村宅基地的轉讓，現在可以明確，村集體組織以外的人購買房屋在法律上無效，因為法律明確規定宅基地屬於村集體組織成員的獨特權益， 非集體組織的成員沒有購買的權益。
6.當村民相互轉讓宅基地並滿足一戶的規定時，村集體組織將其視為有效的銷售合同。
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