2014年的寫字樓市場，可算是較為平淡的一年，雙倍印花稅（DSD）陰霾下，買賣交投量較2013年進一步下跌三成，惟受「追落後」及滬港通概念帶動，吸納量極速反彈，整體空置率也回升至不足5%。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文相信，今年寫字樓市場將會更為活躍，發展商拆售寫字樓單位的動作，仍是市場焦點所在。

回顧

自港府於2013年2月時，首度將辣招伸延至熱炒的非住宅物業，工商舖市場如商舖、寫字樓、工廈及車位的買賣一律受規管，須付雙倍印花稅，並在簽訂「買賣協議」後即付，令工商舖投資急劇轉勢。過去兩年，住宅市場早已走出辣招的陰霾，整體樓價及買賣成交量於2014年大幅反彈，反觀寫字樓交投卻大大跑輸住宅市場，買賣成交再創新低。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2014年寫字樓買賣合約登記錄得1,334宗，總值388.83億元，較2013年的2,183宗及574.37億元，大幅下跌38.9%及32.3%，去年錄得的宗數為2003年1,256宗後11年的按年新低，更是近10年來首次處於2,000宗水平以下，反映2014年寫字樓交投頗為淡靜。租金方面，據「美聯商業指標甲廈租金指數」的最新數字，該數字去年11月報146點，按月升約1.4%，屬近兩年半高位。

事實上，即使在樓市辣招延至工商舖物業前，過去數年寫字樓的買賣交投，也遠遠不及舖位及工廈市場般熾熱，主要由於2008年金融海嘯爆發後，歐美經濟表現疲弱，不少外資或國際金融機構紛紛削減於本港業務的規模，為降低租金成本，部分企業也將辦公室由甲級核心地段，遷至非核心地段如九龍東、港島東一帶。自此，中環、金鐘等核心地段的寫字樓租金由2007年的高位回落10%至15%。自雙倍印花稅實施，由於投資全幢寫字樓銀碼較大，所涉及印花稅多，投資成本高，故投資者購入全幢寫字樓的意欲也大降。

滬港通刺激寫字樓交投

經歷了一年多的低谷期，寫字樓市場於2014年第二季開始漸見回勇，交投漸見回升。當中一個原因，是去年4月中國證監會公布正準備啟動滬港通，隨即吸引一批中資金融機構積極進駐中環及鄰近地區寫字樓，其中招商銀行證券、中信建投證券等中資龍頭金融機構，也不約而同在去年在本港租用寫字樓。獲得這批租戶生力軍支持，為寫字樓租務市場帶來動力。

及至年中，寫字樓市場正式發力，去年6月中時，花旗集團以54.25億元，向會德豐地產購入觀塘海濱道83號One Bay East東座，成去年寫字樓買賣金額最高的成交紀錄。本地發展商也紛紛入市，如新世界（00017）也於去年11月以約16億購觀塘鴻圖道75號KOHO；泛海集團於8月時以約11.05億元購灣仔中央廣場福利商業中心。

由此可見，由於寫字樓樓價升幅於過去兩年跑輸大市，追落後心態下，吸引資金回到寫字樓市場。據中原地產研究部數據，寫字樓買賣於去年7月開始反彈，自8月至12月期間，每月買賣成交企穩100宗以上水平，9月時買賣宗數更達204宗，為2013年3月以來首次觸及200宗以上水平。最新的數字，是去年12月錄得114宗成交，成交金額總值為28.38億元，較11月的104宗及18.76億元，分別上升9.6%及51.3%。

核心區商廈空置率偏低

萊坊林浩文認為，2014年寫字樓市道已大為好轉，最值得留意的，是吸納量明顯回升。「2014年首11個月的寫字樓吸納量已超過91萬平方呎，我估計全年吸納量將達100萬平方呎，可見去年寫字樓市況已明顯改善。」同時，目前整體寫字樓平均空置率不足5%，他表示，現時核心區寫字樓空置率只有3%至4%左右，部分「超甲級寫字樓」如中環IFC的空置率更低於2%。觀察過去數年甲級寫字樓平均空置率達6%左右，足證明目前空置率屬偏低水平。他表示：「現在空置量沒有上升，同時吸納量提高，即是外來需求有所增加。」

林浩文解釋，去年吸納量增加，主要受惠於滬港通，「來港租用寫字樓的中資金融機構增加，同時外資金融機構的情況也好番，但當然始終不及2008年前，當時外資金融機構來港，一租可能是1萬至2萬呎，現在可能每次只租2,000至3,000呎，所需的面積細咗；幸好中資金融機構、券商、上市公司來港開設寫字樓，她們所租用的面積也增加，因此去年寫字樓的環境算是不錯。」

非核心區三分一入場費

除滬港通效應外，林浩文指去年寫字樓市場的特色，是不少發展商將寫字樓拆售，「以往寫字樓拆售，多是一層層出售，涉及金額甚高，及至近年發展商見到市場上寫字樓單位的需求增加，故將部分寫字樓拆細賣；另一個原因，是香港有好多中小企，如果付得起錢，與其交租，不如自己買寫字樓，故吸引到不少買家投資寫字樓市場，最近一年交投也暢旺。」

其中新地（00016）於去年7月新地拆售旗下黃竹坑全新商廈項目W50，單位最低售價由603萬元起，於短期內全數沽清，造價甚佳。「現在可以拆售的核心區甲級寫字樓其實不多，如中環皇后大道中9號、金鐘力寶中心等，價錢已愈來愈貴，最高的價錢已近每平方呎3萬元，因此投資者會留意非核心地區如九龍東或港島東，由於這些地區的價錢相對較低，呎價只是8,000餘至1.3萬元，價錢只是中環、金鐘等核心區三分一，或多少少，對他們來說有吸引力。」

展望

對於今年的寫字樓前景，市場普遍看法正面，主要基於核心商業區寫字樓供應持續短缺，同時滬港通正式啟動，將刺激市場對寫字樓物業的需求。仲量聯行商業部主管龐定勤表示，隨着香港經濟穩定增長，預期寫字樓租務需求於2015年將持續改善。

他指，花旗集團購入觀塘One Bay East東座全幢商廈，已令部分跨國銀行重新檢討在香港佔用寫字樓的長遠選擇，部分機構已開始在非核心商業區物色寫字樓。儘管明年甲級寫字樓新供應達到220萬平方呎，但核心商業區寫字樓供應仍然緊絀，大部分新供應位於非核心商業區，預期主要商業區寫字樓租金於2015年將上升0至5%，東九龍寫字樓因新供應較大，租金將繼續面對下調壓力。

中原（工商舖）董事總經理潘志明對明年寫字樓市場看好，他預計隨着「滬港通」正式啟動及金管局宣布放寬人民幣兌換限額等利好消息帶動，內地龐大的資金將陸續湧入本港，同時外資企業亦更積極於本港設立據點作為進入內地市場的跳板，刺激業界對寫字樓物業的需求，帶動投資氣氛轉熱，相信今年商廈物業價格有望上升10%至20%。

投資寫字樓租金回報穩

林浩文亦相信今年的寫字樓交投將持續活躍，「我覺得商廈會更活躍的原因，是在現有印花稅下，住宅的價錢已好貴、舖位價格動輒數億元，不是人人買得起；車位方面，地理位置優質的不是太多，市場其實真的有好多錢，但沒有太多投資機會及渠道，如果市場沒有太大變化，利率不是加得太多，市場資金一定要搵地方去投資，寫字樓會是其中一個投資項目，是由於其租金穩定，支持回報，同時空置率低，因此租金仍有增長空間。」

「港島區寫字樓供應量十分有限，未來兩三年比較多的供應主要集中於九龍東、黃竹坑地區，我相信投資者對這市場是有興趣，買賣交投會持續。」他估計，今年核心地區如中環、金鐘的甲級寫字樓今年價錢及租金仍會有5%升幅。

他相信，非核心區的寫字樓仍有5%升幅，但部分地區租金可能會有5%下調壓力，他解釋：「這由於部分非核心區（如九龍東、港島南、荃灣等地）的寫字樓是由小業主持有，這些小業主的持貨能力不及大業主強，由於要支付按揭，可能會較急於將單位租出去，租金控制較難。」

林浩文估計，今年寫字樓市場將有兩大特色：一、發展商持續拆售寫字樓。二、投資者購入具增值空間的整幢寫字樓。他預期，今年九龍東仍會有多個發展商拆售寫字樓，「由於香港寫字樓的價錢愈來愈高，要整幢買入涉及金額甚大，成交不會太活躍，只有大型金融機構才有能力買到；反觀拆售的寫字銀碼較細，客源較多。同時政府早已說明會發展九龍東，我相信投資者仍會繼續買入寫字樓作長綫投資用途。」

銀座式商廈租金可更高

市場有部分買家喜愛購入銀座式的商廈，如去年初時，里昂證券以18億元購入羅素街8號Shama服務式住宅後，將14層樓面改裝成舖位拆售，市場反應熱烈，火速沽清，價錢亦創銅鑼灣新高。林浩文指：「如該物業純用作收租用途，租金收入穩定，就未必適合部分投資者的胃口，能夠吸引到他們買入的，一定有其誘因，如羅素街8號，項目拆售後具資產增值空間，並可透過租客重組優化租金，事實上大家的着眼點並不是看現在的租金水平，而是看之後的租金增長潛力。」

他續稱，如投資者購入寫字樓後可更改其用途，即改為銀座式商廈，該類商廈的租金較高，「普通一幢位於九龍東寫字樓，其租金約20餘至30元，如果改成銀座式商廈，租金可高達40餘至50元。」

展望2015年，林浩文最看好核心區甲級寫字樓表現，「我覺得升幅較穩定的一定是中環及金鐘，最主要的是中環，因為該區的空置率已跌至3.6%至3.7%，超甲級的寫字樓空置率已跌近2%，我相信明年會持續，因為要搬走已經搬走了。」