林本利﹕政府地產商 齊齊炮製發水樓

【明報專訊】上月可持續發展委員會（委員會）發表諮詢文件，「誠邀」各界人士就「優化建築設計，締造可持續建築環境」提出意見。

每次政府有意推行新政策，若然損害到大財團及地產商的利益，負責的官員總是「左閃右避」，故意迴避問題癥結，甚至在諮詢文件內提出一大堆問題，叫市民或持份者思考和討論。過去政府就兩電的利潤管制，以及就競爭法進行的諮詢，便是如此，結果可想而知。

政府制訂政策，理應具有前瞻性，目的是保障社會的長遠整體利益。但在小圈子的選舉制度下，再加上大財團及地產商的影響力已深入到不同界別，政府透過公眾諮詢去明白市民的訴求，最終得到的結果可能只是反映大財團及地產商的利益。過往電訊管理局就電訊政策諮詢公眾意見，便發現不少意見是由某大電訊公司發動的。因為政策對公司不利，因此該公司便要求各附屬公司、生意合作伙伴及財務顧問，群起反對有關政策。

今次關於建築物設計的諮詢文件，一開始便提到委員會意識到近年市民開始關注建築設計對生活質素的影響。密集的高樓大廈造成「峽谷效應」，妨礙空氣流通，令道路和行人路出現擠塞，令公共空間更加缺乏。體積龐大及互相靠攏的大廈形成「屏風效應」，阻礙景觀及天然風，導致「熱島效應」和污染物積聚。另外，樓宇消耗大量能源，間接產生溫室氣體排放和空氣污染，損害市民身體健康。

造成「峽谷效應」 禍首豈不是政府

造成上述「峽谷效應」、「屏風效應」、「熱島效應」及「溫室效應」的罪魁禍首，豈不是政府本身，以及大財團和地產商？在香港，樓宇的設計和建築都要經過政府審批，地產商設計和興建破壞環境和損害市民健康的樓宇，興建大量「發水樓」（或「縮水樓」），負責的官員理應知道一清二楚，又何須等到「近年」才意識到？

政府容許兩間電力公司以資產值去計算准許回報，自然鼓勵兩電增加產量，擴大資本投資，令溫室氣體排放增加。政府若鼓勵市民節能，兩電便以賺不到准許利潤為藉口，向政府申請加價，市民的電費支出可能不減反增。

近年《信報》創辦人林行止在他的專欄中，便不時提到過去數十年，地產商便是透過出售「發水樓」而賺得豐厚利潤，可惜沒有學者願意深入研究這個課題。政府官員運用酌情權，批出大量額外樓面給地產商興建摩天大廈和屏風樓，官員退休後便加入地產公司工作，或者成立顧問公司，向地產商提供服務。這種近似貪污的利益輸送行為，特區的負責官員一直不敢正視，其中一個原因是他們的任命取決於大財團及地產商。

根據資料顯示，地產商以種種原因獲得的總樓面面積寬免，竟然可以超過100%。一塊土地原本只可用作興建100萬呎的樓面，最終可以獲批多建100 多萬呎，即合共200多萬呎。市民用真金白銀購買一個2000多呎的單位，入伙後發覺實際可以用作居住的地方不足800呎，實用率只得三成多，自然覺得被地產商欺騙。一幢原本只得40層的樓宇，最後竟然可以變成60多層。

香港有什麼前景可言？

政府、地產商及建築界人士說，改善建築設計，降低樓宇密度去提升居住環境，可能會增加建築成本和保養開支，市民需要支付更高的價格去購買居住單位。但實情卻是過去10多年，政府容許地產商巧立名目，以環保及改善居住環境為名大量增加總樓面面積，縱容地產商出售「發水樓」，地產商並沒有因為政府免地價或以超低地價批地而降低樓宇售價。不少新樓包裝成豪宅出售，價格遠超二手樓宇。由此可見，樓價始終由供求決定，地產商不會因政府提供誘因而降低售價去令買家得益，政府給予的樓面寬免最終只益了地產商。結果是新落成的樓宇單位實用面積不斷縮減，市民居住環境並沒有改善。

去年12月，有報道說發展局向地產商宣戰，建議管制「發水樓」，獲寬免的樓面面積上限會定在25%至35%之間。但今次的諮詢文件，卻說有關建議僅供參考，政府還未落實建議，似乎未宣戰已鳴金收兵。有地產商及建築界人士指摘，為寬免設定上限，會限制樓宇設計，窒礙他們興建具創意的樓宇。

特區政府正積極推動六大創匯產業，其中之一便是創意工業。97回歸後，地產商運用創意獲得大量額外樓面，金融界運用創意設計大量有毒投資產品，不少上市公司，以創新的會計手法欺騙小股東，製造科網生化泡沫，不知上述經營手法，是否屬於創意工業？如此下去，香港又有什麼前景可言？

作者是理工大學會計及金融學院副教授

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當一個城市有一半的職位甚至大部分的GDP都是由大商家及其旗下的子公司所提供，請問小市民又有可能力可以保護自己應有的生活環境和生活質素呢？這樣由大機構主導的小型經濟系統，又和計劃經濟有什麼本質上的不同？