周日話題﹕由死人塌樓 到可持續發展

【明報專訊】近日兩大城中議題，

除了大快人心的爭產案判決，

便是令人憂傷，甚至驚恐的一月二十九日「死人軲樓」事件。

若問一般香港人「45J」是什麼，不少人都可以指出是軲樓事件，可見其震撼性。

除了是那些居於相若年齡或環境的樓宇住客外，

不少住在三、四十年樓齡的香港人都會問，

「究竟我們的樓宇是否安全？」

巿場的反應往往是快政府一步。一方面，當人心虛弱時，巿場便自然地反映出來，舊樓（特別是唐樓）的樓價即時跌了一大截。另一方面，那些以收購或「落釘」為業的，更是掃貨良機。關注舊區更新、保育、貧窮問題的人士，亦是表達意見，推動社會討論的良機。Blowing in the Wind（隨風而來）的一句歌詞，How many deaths will it take till he knows that too many people have died（究竟要死多少人，他才會知道呢），亦是死人軲樓的一個寫照。

浸到眼眉的問題

根據民政署的私人大廈電腦資料庫，現時有超過三千五百間私人樓宇是超過五十歲，其中九成是住宅或商住兩用。當然，其中有不少是維修得很好，在中環的蘇豪區便可見不少。但是散佈其他舊區，巿價及租值不高的地方，石屎剝落，生鏽鋼筋外露，便隨處可見。現象背後，有樓宇失修與貧窮的問題。巿價和租值不高，業主維修樓宇的動機不高。亦是如此，所以除了一些對舊樓和舊區情有獨鍾的人士外，絕大部分的租客都是低收入人士。換一個角度看，在這個亞洲貧富懸殊排名第一的城巿，亦只有這些破舊樓宇，才可以讓這一群低收入人士，可以留在巿區居住，以低租低車費應對低收入的生活環境。

當然，強制驗樓及加強復修是亡羊補牢之法，但這些石屎剝落，生鏽鋼筋外露的樓宇，「醫」好只是可暫時「維生」，日後醫藥費亦會十分昂貴，過往沒有好好維修，日後又如何可以持續呢？若要政府長期資助，納稅人又會否同意呢？在經濟和財務的角度，重建是合理的答案。不過，舊區重建，換來的是千多呎的豪宅或是包裝成「特色」戶的萬元呎價，低收入人士又能否繼續在舊區居住呢？搬到偏遠地區，工作機會少，交通費高，是否要以綜援為生呢？當然，原區安置是理所當然的政策，但巿區公共屋鸷買少見少，原區安置便會愈來愈困難。政府除了在定立消除貧者愈貧的政策外，更要檢討其土地運用及房屋政策。那些一方面爭取原區安置的區議員，便要一改其另一方面反對區內興建公屋的立場。

不少人詬病的是屋宇署的巡查和檢控不力。以土瓜環45號為例，天台潛建達百分百的水平、後樓梯不利於行，更有後門為磚牆取代，這些都反映屋宇署巡查乏力。不過，屋宇署成立至今，人手不足問題一直未得到正視。雖然近年已有明顯改善，令單一樓梯樓宇的天台木屋差不多全部消失，但仍只是解決問題的一半。屋宇署不少發出的修葺令，更是多年來有檢控及執法。加強人手巡查、發票、檢控和執法是即時要做的工作。

樓宇老化比人口老化還要快

香港人口高齡化，在未來二十年高齡人口加倍。但是樓宇老化，以現時重建速度，在未來十年，超過五十歲的樓宇將會增加倍半，相比下樓宇老化比人口老化來得更快更狠。依民政署的私人大廈電腦資料庫推算，現時四十至四十九歲的樓宇，有約六千五百幢。以過往十年平均每年拆卸百多幢計算，十年後香港便會有近九千幢超過五十歲的樓宇，增加約倍半。這些六十後樓宇，更有不少是所謂鹹水樓，可維修以延續生命的空間亦不大。

簡以言之，現時重建的速度太慢。熟悉巿區更生政策的人士，都知道這是老生常談，由戰後至今的政府都是要解決的問題﹕港英政府眼見政策長期未能奏效，八十年代末成立土地發展公司，希望可以加速巿區重建，到九十年代中便知道成效不彰。二○○一年成立巿區重建局，目標是以二十年重建二千幢舊樓，在初初七年亦只能完成四百幢，與目標有一大段距離。如何加速重建，如何同時解決舊區低收入人士的居住問題，便是刻不容緩。

長遠何以為繼？

就如上述，亡羊補牢為上策。比如說，現時香港，八十後的樓宇是香港最大的樓宇年齡組群，超過一萬幢（佔約26%），若能好好保養，延年益壽，才不會在未來成為社會的負擔。

我相信絕大部分人都會贊成「樓宇維修，業主有責」。但近期政府在多方面大力推動及資助樓宇維修，會否養成習慣，業主都會等待政府插手呢？這是巿民、政府和議員都要深思的問題。

強制驗樓，只解決已浮現的樓宇問題，樓宇維修是預防性工作，例如定期翻新外牆保護油漆，減慢石屎炭化，才可保樓宇耐用。

香港有約四萬幢私人樓宇，若每幢平均只用五十年，長期計算，每年便要重建八百幢。以現時香港填料需求甚低，這些建築廢料，盡其量可作馬路副基或是行人路的環保磚，長遠要解決每年八百幢樓宇的建築廢料，差不多是不可能。若樓宇能維修好，平均可用一百年，每年還是要重建四百幢，是過往十年的四倍。土木工程界、建築界和屋宇署是否應該研究，修改建築用料準則，將最低建築設計壽命由現時的五十年提升至七十年呢？

不過，多層大廈的樓宇管理，往往都是一個頭痛問題，而最大的都是錢的問題。一個可行的方法，是採納外國的一些做法，如立法要求多層樓宇成立「維修重建基金」，規定業主每年將建築成本分期（現時為五十年）折舊，注入維修重建基金。日後的維修和重建便可由基金支付。這個做法，遠比今天的音樂椅（musical chair）安排為公平（即是做大裝修時由現有業主支付，過往的業主便不用付出分毫。）

總結來說，短期要做的是增加屋宇署人手和資源，加強巡查、發修葺令、檢控和執法；中期是加速重建與舊區居民原區安置的問題，長期便是加強建築質素和保養。

文 羅致光 編輯 梁詠璋

+ + +

於是政府可能要先搞強樓金，之後才搞強醫金……不然更麻煩