梁啟智﹕地少人多之謎

【明報專訊】日前有報道比較香港和新加坡的房屋政策，謂兩者同為城邦，獅城的樓價遠比香港為低，人均面積又遠比香港為高。主流論述解釋香港樓價高企的原因，往往從「先天性短缺」出發，謂香港「地少人多」，尺金寸土是市場供求的必然結果。港人從小學開始在此論述下成長，沒有多少批判反思的空間，所以未能置業時往往只會認命，少有機會全盤質疑背後的體制問題。

香港是否「地少人多」？香港人口700萬，面積1000平方公里，人口密度世界排名第四。然而單看整體數字的意義不大，畢竟香港地勢變化多端，個別地區的環境可以相距甚遠。更有意義的做法，是尋找香港還有多少可供發展的土地，與土地可以或未能開發的不同理由。

按前地政總署署長劉勵超的說法，「地少人多」並不是一個客觀的事實，可供發展的地方本來存在，問題是「若海不能填、山不應移、樹不宜伐、村不可遷、集體回憶不該眦」（《信報》，2月25日），而剩下來的土地賣一幅少一幅，樓價則不能不貴。按此論調，要解決香港的樓價問題，恐怕不得不加快舊區重建，甚至為在郊野公園大興土木開綠燈才行。不過，事情總有正反兩面。既然我們同意「地少人多」是一個政治而非物理問題，則恰恰表示若能弄清楚製造土地供求失衡的政治關係，則樓價問題其實可以解決。

「海不能填」說法並不全面

以填海為例，「海不能填」這說法並不全面，2002年完工的竹篙灣填海區就造地280公頃，比尖沙嘴、尖東和佐敦加起來還要大。此處目前只有極小部分作迪士尼樂園之用，其餘多為空置。讓我們暫且做個想像實驗，假設現在就決定要迪士尼關門大吉，然後拿整片土地發展住宅和公園，估計可容納逾5萬名居民。這代表就算從今天起暫停全港所有新發展區，包括啟德、將軍澳、天水圍和東涌的建設，僅僅以「竹篙灣新市鎮」也足以應付從今天到2018年的人口增長有餘。由此乘搭港鐵往中環只需半個小時，比日出康城更近，賣地收益應甚為可觀。到底是迪士尼這門虧本生意重要，還是香港人的安居樂業與庫房的收入重要，就是一個政治優先次序的問題了。

如果從政者把土地供應放在首位，而且不怕為此而作困難的政治決定，就算在市區可供發展的土地亦有不少。位於九龍塘窩打老道的九龍東軍營，佔地等同於 4個旺角大球場，九七以來長期空置。只要撥出一半讓浸會大學和城市大學在此興建學生宿舍，兩校的住宿問題便能立即解決。駐軍法列明軍事用地如非作防務用途，可無償歸還特區政府，問題是我們的從政者有沒有膽量去中央政府告駐港部隊的狀。

誰偷走了我們的土地

上述例子或者異想天開，卻點出政治在製造「地少人多」當中的角色。一理通百理明，按相同的思路出發，不難發現香港的土地還有很多，只是利用的優緩出錯。廣佈新界西北的貨櫃場和回收場，是否非要以現時零碎和欠缺長遠規劃的狀態出現？如果可以把這些設施加以整合，能騰出多少土地作新發展區？同樣道理，市區重建也並不是必然萬惡，如果能滿足原區安置和公眾參與的訴求。城市發展和自然與人文保育之間，並不是一場零和遊戲，動不動就要「平衡」和「取捨」。只要我們有足夠的遠見和政治魄力，選擇原來還有很多，「地少人多」在可見的將來仍然是一條偽命題。

土地短缺的問題是假的，但當一條假的問題有足夠多的人信以為真，引發出來的後果卻會相當嚴重。「地少人多」的迷思把高地價合理化，把整年薪金買不到一個廁格合理化，把豪宅貼覑蝴蝶保護區來興建合理化，也把屏風樓沿覑海岸線伸延合理化。

香港人不要地產商多建不足400呎的兩房單位來讓我們可以「買得起」，我們要問是誰偷走了我們的土地！

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土地供應不足之外，其實的確還可以重整土地用途。可惜香港政府沒有民意授權，處處抬不起頭，實在太慘。