無殼蝸牛﹕強拍+九招十二式=欺人太甚

【明報專訊】最近香港樓價茘升，政府官員四出奔走，眼花繚亂。先有什麼九招十二式，但未實行之前，單就示範單位能否拍照問題已不斷改口，而且居然限時限刻。看來地產商已想好了破解九招十二式的招數。政府要打擊地產商，早就注定馬失前蹄。因為香港土地法與經濟秩序，早已緊密地黏在一起，就像一對熱戀中的情人，想拆散，無咁易！

編輯老早就找我，談談政府把舊樓強拍的門檻由九成業權轉為八成的法律問題。但是，我的老毛病又發作了，因為我又想把問題扯上了殖民地管治，特別是香港殖民地土地法和經濟秩序的問題。我想問﹕為什麼香港小業主，一直得不到應有的土地權益？這就延伸了一個更重要的問題﹕為什麼小業主面對大業主及政府的壓迫，變得無法招架？為什麼我們的土地法律，一而再成為壓逼小業主的工具？

英國普通法之中，土地法是最難懂的學科之一。我念大學時，就因此死不少細胞，讀極都唔明。問道於品學兼優的同學，他道出了考A的秘密﹕英國之土地法、信託法及遺產法，可謂鐵三角，要考好這三門課，必須想像自己為英國貴族，方能讀通讀懂，可謂一語道破，難怪他現在貴為律師樓合伙人，在中半山坐擁豪宅矣！

普天之下，莫非王土

英國自一○六六年之後，普天之下，莫非王土。王親國戚得田得地，向國王納貢，兼提供軍事服務，反之，國王給予土地上最大之使用權，年期不限，任使任用，就有fee simple（或現今泛稱Freehold，永久性業權地）之設。地主為求有穩定之租金收入，一供其揮霍，二向國王交租，就有leasehold（租借地）之誕生。不過，地主奢華生活，難以持久，家道中落，唯有賒貸渡日，頂住先，就有按揭（mortgage）之出現。但是，地主明知兒子不肖，怕二世祖千金散盡，於是就有信託之產生（trust），讓可靠之親戚或戚友繼續供養。又或者地主怕他死後，年輕少主遭不軌之外戚挾持，於是就定下遺矚，甚至0改地契（Deed），禁止賣田賣地；至於好色之地主，就設立秘密信託（secret trust），繼續表面道貌岸然，靜雞雞設立信託供養私生子等等。

不過，英國國王的想法可不同。無論地主如何處理土地，最重要是確保足夠的土地收入，供其揮霍。翻開英國漫長的歷史，戰爭連年，南征北伐時間不短，錢，確實有好大壓力。因此，土地就不能閒置，即是說，地主一定要確保土地的生產力，有需要時，國王就找來種種理由，以普通法以至衡平法的名義來干預。例如說，地主希望把土地交給玄孫，又恐防不肖子孫中途分家、賣地，於是訂立遺矚，訂下隔數代的遺訓，不准賣地，然後傳予玄孫。但是，假如子孫不肖或管理不善，想分家的話，卻深受遺矚之苦。斯時，土地法的禁止永久權規則（rule against perpetuities）就出來了，不准這種隔代不准賣地之議，無形中就是幫土地鬆綁，讓土地賣給有生產力之人處理矣；又國家經濟發展蓬勃，工業革命之後，需要修橋築路，但地主成了攔路虎，於是就有「土地收回法」（Acquisition of Lands Act）的立法，強制收地賠償。又例如有地主置土地不顧，外人私下佔有部分地用來開墾數十年，可根據「逆權侵佔」（adverse possession），將該土地據為己有。這些例子都是要確保土地，無時無刻都用在最有價值的用途及狀態之中。

當英國殖民管治來到香港之後，這種「普天之下，莫非王土」的原則也移植過來了。所有香港土地都是英國土地，所謂官地（crown land）也。但當中有一個重要的變化，由於英國佔領香港時，已是十九世紀中葉，工業革命已到了成熟階段，上述具有封建色彩的封邑交稅的土地法模式已不能用，殖民地就以租借地（leasehold）的做法，把土地租給市民。全港除了聖約翰教堂為永久性業權地（freehold）之外，所有在香港土地上所謂地主，其實是個大租客，都是向政府租地也。

從地主變成租客

問題是，華人與英人的土地觀念，同中有異，異的較多。清代的土地，同樣都是有「普天之下，莫非王土」之觀念，但細分之下，卻有官田、旗田以至私田三種。而且， 土地不單只有所謂的開墾用途，在中國文化上更與宗族有嚴密的關係。同宗同族人，聚居於同一塊土地之上，互相照應，士紳居中協調，興教辦學，大時大節，敬拜祖先等，成了一個小型社區。但殖民主義來臨之後，把先搶奪土地權，變相逐步摧毀制度。例如在一八九九年始，殖民政府在新界丈量土地，要求新界人把田契往政府登記。新界土地大致有「紅契」（即有官印）或「白契」（沒有官印），之分，有地主不在新界，怎樣登記呢？殖民地官員當然就得過且過，變成了新界土地登記的混亂，這是後話。但對於在地的人民來說，特別是私田田主，英國人一來，他們就由地主，搖身一變，成了租借地（leasehold），成為了港府的大租客，無形中就是強搶民產。

不過，英國殖民主義者最厲害的就是修辭（rhetoric），透過中英語言上的詞彙使用，利用兩種語言之語義歧異，把普通法內的土地語言滲透入中國土地語言，令華人混淆了，以為自己的土地權益，一切不變。殖民政府透過批地、廉價地租來吸引外國資本及公司成立基地，拓展商業貿易，以補稅收，同時把殖民地推向國際資本之秩序。

發展商阻業主組法團伎倆

問題是，香港土地，到底都是租借地（leasehold），既非清朝的私田，又非英國的fee simple或freehold，市民以為擁有（own）一處土地的觀念，實際上只是普通法內，租客擁有之「獨有管有權」（exclusive possession）的幻覺而已，而且更有年期（如99年期）的限制，及交租的義務。換言之，市民以為「買」了一塊田就是地主，實際上只是大租客（tenant）。市民以天價買了一個單位，做了業主，其實只是一塊土地的不可分割業權分數（undivided share of land），而且這個不可分割業權分數的多寡，是地產商隨意寫上的。現在好多發展商，為了怕單位業主搞業主立案法團，於是在售樓時刻意谷大發展商的份數比例，適當地縮小小業主的份數，以確保小業主在搞法團時有否決權（但由於業權份數又牽涉到管理費的計費，政府又有一定限制，不能讓發展商刻意谷大小業主的份數）。

殖民政府操弄土地法律語言，可真令人迷惑。大家細心一想，單是業主一詞，已有landlord（見業主與租客（綜合）條例），owner（業主立案法團的主體法例﹕建築物管理條例），不分分割業權份數（undivided share of land），Home owner（居者有其屋計劃，Home Ownership Scheme），但無論怎麼說，單位業主都是政府土地的租客，而非所謂真正地擁有這塊土地。

這當然與大家心見中的所謂的業主，相去甚遠。中國傳統文化中，土地與人民，人民與宗族，宗族與社會，社會與國家，是一個解不開的紐帶，「結蘆在人境，而無車馬喧」，是讀書人扮清高、返鄉下的最高境界；平民百姓追求的日出而作，日入而息，帝力於我又何哉是農業社會生活的理想國度。但在殖民政權下，英國土地法內的促進資本主義發展的養分給移植過來了，崇尚發展、提振土地生產力就是硬道理，土地閒置被視為十惡不赦。於是，中國傳統土地智慧在現今社會不管用了。買地終老麼？香港沒有私田，土地使用有年期限制，既要地租與差餉，年年又加 ；買樓養老麼？隨時日久失修變危樓，有倒塌之危機，又或者有收樓公司以樓房太舊為由，收購舊樓趕你住公屋；好了，有一處僻靜一隅務農麼？高鐵又來了，把土地給收回。

而且，為了把這種資本主義的土地體制合理化，以至把強拍政策合理化，政府更說什麼，持有更多業權份數的業主，沒有理由遭到少數業主的騎劫，應該少數服從多數云云。這更是偷換概念。現代人權發展的最重要的觀念，就是尊重少數人的權利，更不是多數人的暴政；而現代人權最危險的發展方向，如人權專家 Upendra Baxi所說，在於政府以所謂尊重自由經濟的「原則」下，一方面說大公司大財團一樣有其權利（不要忘記，公司是法人，不是自然人），另一方面就把本應由政府處理及解決的人民權利，推給大財團，以「退出」市場。譬如說，根據「經濟、社會及文化權利國際公約」，政府本應有責任提供合適的住房予以遭舊樓迫遷的小業主，現在卻有市建局或大財團給予所謂市價賠償，給硬生生地趕出住所。這樣做，政府好像是尊重市場，但我們要問，政府的角色不是應該要保護小業主、小市民麼？政府不是應該要保障市民的住屋權嗎？為什麼現在卻推給市建局或大財團用推土機來承擔？

無檢視殖民地法制勇氣 一切免談

強拍也好，九招十二式也好，就是這種殖民地土地法律體制下的產品。要改變的話，就不應該把責任推給什麼好打得的局長。假如香港社會沒有重新檢視這種殖民地法律體制的勇氣，多講也沒有用。假如有＄的話，我也一樣要參與這場土地遊戲，因為我不想老來給市建局轟走。

小啟：《重寫香港》系列下期續

文 王慧麟
編輯 陳嘉文、曾祥泰

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從法律歷史觀看香港樓市生態，真是很有趣的側寫。