政府重鎚可冷卻炒風 未扭轉樓價必升預期
【明報專訊】政府宣布徵收樓宇買賣額外印花稅，金融管理局收緊800萬元以上樓宇按揭，這兩項措施，增加了炒賣成本和風險，相信樓市炒家會暫時卻步，措施可以收到冷卻樓市炒風的效果；不過，政府在土地供應取態保守，中長期樓宇供應仍然緊絀，整體樓市供求緊張的格局並未改變。所以，政府昨日的措施，只是治標之策，未能扭轉市民對「樓價必升」的預期；在熱錢充斥，通脹茘升，市民尋求資產保值驅動下，即使樓市淡靜一段時期，樓價再上升的動力依然存在。
新措施立竿見影
部分業主劈價賣樓
政府再出招，除了基於宏觀量化寬鬆大環境的衝擊，本港這個小氣候，今年頭9個月，12個月內轉手的樓宇買賣上升了114%，同時第13個月至24個月的交易則減少了18%，明顯說明炒賣時間愈來愈短。在今年上半年，12個月內轉手的短炒個案中，84%的個案是樓價在300萬元以下的樓宇。從財政司長曾俊華介紹的情况，顯示政府「終於」承認樓市炒風已經影響到市民生活，相信此乃促使政府出重鎚的原因；不過，去年大約這個時候，行政長官曾蔭權還說豪宅炒賣不會影響中下價樓宇，曾俊華披露的數字，證明曾蔭權對樓市實况的認知偏差和判斷錯誤，未能及時有效應對，使整體社會要承受樓市泡沫的惡果。
相對於今年以來政府多次出招遏抑樓市，昨日徵收三級額外印花稅和減低豪宅按揭成數，可說最具震懾效果，因為大幅度增加炒賣成本，而且加大炒家的炒賣風險，會急速冷卻炒賣。今日起，6個月內樓宇買賣，政府要徵收15%額外印花稅，這個重稅，會杜絕短期炒賣，因為要樓價在半年內茘升逾15%，炒家才有利可圖，風險太高了，相信炒家會自短期炒賣縮手。
證諸新措施公布後，屯門、天水圍等一些中下價樓盤，業主劈價7-10%求售，另外，有地產代理預計，未來一段時間，樓宇買賣宗數會銳減50%，買賣不熱熾，一般都不會使樓價茘升，顯示新措施就遏抑樓市，起到立竿見影效果。
不過，新措施主要針對短期炒家，對於實力雄厚的中長線投資者，打擊不大。例如6至12個月內轉手，稅率為10%；第13至24個月內轉手，稅率為5%，據財政司長曾俊華披露，今年頭9個月，樓價累計上升了15%，與 2008年低位比較，升幅更達47%。以這兩個升幅而言，政府就算徵收額外印花稅，炒家的利潤也甚為可觀。所以，政府其實並無堵死炒樓之門，只是增加了炒賣成本和風險而已。
今次樓市泡沫之形成，與金融海嘯之後，各國採取不同程度的量化寬鬆貨幣政策救市有關；美國的QE2更是火上加油，而且不少市場人士預期，美國以印銀紙方式催谷經濟，可能停不了，繼QE2之後，可能還有QE3、QE4……，預期新興市場熱錢之多，可謂空前。我們指出此點，只是提醒政府，三級額外印花稅的稅率，可以遏抑短期炒賣，但是對熱錢可能較長期流竄的情况下，政府應該密切關注熱錢在樓市興風作浪的部署，因為第13個月才轉手，稅率只是5%，按過去兩年和今年頭9個月樓價的升幅，對於大鱷炒家仍然極具誘因。
新措施對於用家（特別是換樓客），無疑起覑殺錯良民效果。例如800萬元以上和1200萬元的樓宇，按揭成數分別調低至六成和五成，本來已夠首期準置業者，可能不夠了，會拖慢他們置業和換樓的計劃。不過，若新措施能夠稍為使樓價調整，則這類準買家或許可以較低樓價入市，總的而言，得覑還是失覑，還存在變數。
供不應求的基本格局未變
樓市難健康平穩發展
政府這次出招，雖然可以冷卻一下熱熾的樓市，但是因為供不應求的基本格局並無改變，所以，樓價應該不會大幅下調；若情况不變，樓價仍會處於相對較高水平。這個，與政府並未徹底從土地供應覑手理順樓市有關。
目前政府的政策，是未來10年，每年會有可以興建2萬個私樓住宅單位的土地供應，但是這些土地會否轉化成真實的2萬個住宅單位，政府一直含糊其辭；而關於土地供應，政府仍然讓發展商主導，以勾地機制為主，政府主動推出土地拍賣為輔，證諸勾地政策實施以來，本港出現住宅單位供應不足的結果，所以每年供應2萬個單位，可能不會出現。即使2萬個單位供應實現，但是證諸過去20年市民對樓宇的需求，平均約3萬個單位（公屋單位除外）之譜，因此，現行政策未能使人看到未來樓宇供應，足夠應付需求，若供應仍然緊絀甚至供不應求，就未能扭轉市民對「樓價必升」的預期。
所以，政府重鎚冷卻樓市，只會使短線炒家暫時收手，在供應緊絀甚而失衡情况下，長遠而言，未改變樓市基本格局，政府口口聲聲說要建立一個健康穩定發展的樓市，也不可能達到。
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急救之後，還要療傷，不然只能拖延一下死亡時間。
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