房貸利率標準應該怎麼定
眼下的二套二胎政策以“套數”作為決定利率高低的標準,似乎扭曲了利率的真實作用,那房貸利率的標準到底應該怎麼定呢？

誠如任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)所言,對銀行來說,重要的是貸款人的還款能力,而不是所抵押的房屋本身的市場價值。而利率則是銀行降低貸款風險的有效手段。對那些風險較高的貸款者,則給予較高的利率,以抵充這類貸款者相對較高的違約率給銀行帶來的損失;而對那些風險較低的貸款者,則給予較優惠的利率,以此來吸引這些優質客戶。
但眼下中國卻執行第一套房以基準利率的0.7倍計算,而第二套房則以基準利率1.1倍計算,但第一套房屋二胎款者並不都是低風險的優質客戶,第二套房貸款者也並非都是高風險的投資客戶,這就是二套房貸政策不合理的地方。那房貸利率標準到底怎麼定才合適呢？
美國標準值得借鑒
把目光投向海外金融市場成熟的國家,應該能給我們帶來一些有益的啟迪。
我們以美國為例。眾所周知,美國各州的司法制度都有所不同,其各州甚至各城市的房貸利率標準也各不相同,而且作為金融市場完全開放的國家,美國也和大部分發達國家一樣,央行隻公布針對商業銀行的銀行間隔夜拆借利率標準,而並沒有針對儲戶和貸款者的統一的存貸款利率標準。因此各家銀行可以自行決定貸款利率。
此外,和國內不同的是,美國的二胎大部分是固定貸款利率,只有10年內的貸款才會採取浮動貸款利率（因為10年基本上要經過1∼2個經濟周期,10年以上貸款可以算出平均利率水平）。
從表一中可知,和國內相同的是,美國也採取貸款期限越長,利率越高的標準。但和國內不同的是,美國除了有常規的貸款利率外,還有一個特別的貸款利率——高額貸款利率（Jumbo）。在美國人看來,貸款金額越高則相應的還貸風險越大,因此當貸款金額高於當地普通住房貸款金額一定上限後,就要採取較高的利率以抵充高風險。因此同樣是30年固定貸款利率,普通的只有5.31%,但Jumbo卻需要6.23%,後者比前者高了17%。
當然,美國各地房價相差也很大,因此高額貸款的門檻也各不相同,有些中小城市只有30多萬美元,有些大城市則要達到60萬∼70萬美元。我們以美國房價最高的紐約州紐約市為例,它的Jumbo標準是73萬美元。在紐約市,首付20%,30年固定利率貸款的利率標準如表二所示。經過模擬測算,如果貸款10萬美元,其年雜費利率約在5.275%∼5.628%之間,而如果貸款80萬美元,作為巨額貸款,就需要承擔5.366%∼6.225%的年雜費利率。
金額比套數更重要
當然,美國的貸款利率計算標準十分複雜。除了根據貸款金額來決定利率外,貸款首付比例（美國民間二胎主要有首付20%和5%兩種）和貸款類型（美國有多種不同的房貸類型）也會影響到貸款利率的高低。但除了貸款期限以外,最重要的因素,還是貸款的金額。但我們並沒有看到美國的房貸中有首套房和二套房貸款利率的差別。
站在銀行防范金融風險的角度看,誠如我上面所分析的,以貸款金額而非套數決定貸款利率,更符合銀行的利益。如果銀行以家庭為單位,以累計票貼總金額為依據確定貸款利率,不管你是第一套還是第二套,只要超過某一額度,利率就上浮,這樣的房貸政策執行起來,顯然要比現在的政策簡便得多,漏洞也少得多。
從鼓勵梯級購房的角度來看,現行的二套房貸政策也存在諸多不合理的地方。比如首次購房時貸過款,以後再買房有可能無法享受最優惠利率（如果嚴格執行二套房貸政策的話）,這就逼迫購房者在首次購房時選擇一步到位,買大房,多貸款。顯然,這並不符合多數購房者的實際情況,會造成大量“房奴”的出現,對拉動消費也會產生不利影響。而以貸款總金額來決定利率,對多買房、買大房的人不合算,對梯級購房的人來說,只要控制好節奏,總能享受到優惠利率,不是會讓大家的購房行為更加理性嗎？
房貸金額無法作假
從政府的政策意圖上看,限制二套房貸的根本目的是為了抑制投資或者說是投機性的購房行為,從而降低購房需求,進而扭轉供求關係,最終平抑房價。然而問題是,擁有兩套住房的人並不一定都是為了投資或者投機的。因為有可能是為工作和家居兩種用途,現在許多都市人會選擇在市中心購買一套較小的住房,郊區購買一套較大的住房,以此來實現5+2的生活方式。也可能是為子女就學或就業而做出的安排,還可能是其中一個家庭成員同城異地工作所致,像上海這樣的大城市,如果年邁的父母住在松江,年輕的孩子卻在浦東上班,那在浦東再購置一套房產的目的也是為了自住。所以問題的核心不在於這個家庭購買了幾套住房,而要看這個家庭所購買的住房是自用還是出租。如果是用於投資,則在目前的民生狀態下,應該給予一定的抑制。但抑製手段也不應該是通過提高二套房貸利率的方式,因為銀行很難在簽訂商品房抵押貸款合同時完全了解貸款人的真實買房意圖。這只有政府通過稅收槓桿進行調節。
更重要的是,以貸款金額作為利率制定標準做到了簡單劃一,清晰明了,堵住了各種違法違規漏洞。已經實施近兩年的二套房貸政策之所以在實際操作過程中漏洞百出,各家銀行各行其是,大量二套房貸款者依然可以享受一套房貸的優惠利率,就是因為政策標準過於模糊。正所謂上有政策,下有對策,無論是以個人為標準還是以家庭為標準,房產中介和銀行都有辦法打擦邊球蒙混過關。房價估值可以作假,工作收入證明可以作假,但銀行的貸款金額是無論如何也沒有辦法作假的。