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2013 年 12 月 19 日 星期四  |
| 恒盛地産私有化：大資本時代的犧牲品 |
分類: 未分類 |
| 恒盛地産私有化：大資本時代的犧牲品
他是資本運作的高手，憑借高超的運作手段和政商關系，他讓恒盛地産在不佳的境遇下竟然能上市成功；他反複倒騰，玩轉減持增持的手段成功套現大筆資金；他遊走于資本的灰色地帶最終東窗事發禍及恒盛地産。他是張志熔，和他的恒盛地産壹起麻煩纏身，成爲大資本時代的犧牲品。他最新的打算是將恒盛地産私有化，最後壹步，他能走對嗎？
【價值發現 團隊建設】
高層動蕩信用受損
成也蕭何敗蕭何，老板張志熔在資本市場上的壹系列運作成就了恒盛地産，也讓其個人聲望在2009年恒盛地産上市時達到頂峰。
在2009年底恒盛地産赴港上市時，作爲金融風暴後首批重新啓動上市計劃的內地房地産企業，恒盛地産邀得上海實業、遠洋地産、中國南方基金以及香港地産大鳄南豐集團成爲四大基礎投資者。而包括恒基地産的李兆基、新世界發展的鄭裕彤、華人置業的劉銮雄、西京投資女掌門人劉央等商界名流，也申請認購爲其造勢。
但這樣的輝煌沒有持續多久。
2012年7月，公司大股東張志熔突然被卷入中海油內幕交易壹事。
2012年11月，熔盛重工與恒盛地産同時發布公告，宣布張志熔辭去在這兩家公司的管理職務。當日熔盛重工股價跌6.67%，恒盛地産跌3.23%。
當張志熔在辭去恒盛地産的主席壹職後，曾在政府機構任職的公司高管程立雄接任，而恒盛地産整個2012年在房地産市場上均無大動作，公司的風格也越來越謹慎。公司仍然依照2009年前後收儲的土地進行布局，繼續“吃老本”。
按照計劃，原本2009年大量獲取的土地，應該在2011年—2012年相繼上市，但張志熔遭調查期間，各大房企都在積極銷售消化庫存，恒盛地産卻錯失良機。
公開資料顯示，恒盛地産2011年銷售金額爲133.2億元，2012年度銷售額下降至103億元，其中淨利潤僅爲10.8億元，大幅減少51.2%。在2008年前後，恒盛地産位居全國房企領先地位，與萬科等龍頭房地産企業規模相當。而如今萬科邁進千億元銷售門檻之後，恒盛地産仍然徘徊在百億元的級別。
而同壹年在香港上市的恒大、龍湖，在2012年度銷售額分別達到923.2億元、401.3億元，遠遠將恒盛地産甩在背後。
知名財經評論家葉檀在其博文中回憶稱，張志熔是在上世紀90年代初期通過建材交易和承包積累財富，而後投資房地産。在葉檀看來，市場並沒有給張志熔這類企業家緩慢轉型的機會，當他們壹再挑戰現代商業倫理，獲得的結果就是資産折價，信用受損，受到嚴懲。
【價值發現 戰略定位】
高大上的樣本
攤子太大，資金鏈太緊，既做地産，又搞造船業，還涉足中海油行業，這壹切都讓張志熔在旗下企業上市後被資本市場抛棄。
萬科的轉型也只是在銷售規模達到非常龐大的基礎上，才開始逐步拓展其他業務。恒大則是通過高周轉來展開足球等其他業務的發展。
但張志熔旗下的産業，無論是哪壹個産業對于資金的需求均爲龐大。
當年恒盛地産上市前，張志熔曾在恒盛地産內部刊物豪邁放言，設立龐大目標：“五年內計劃、建成建築面積達300萬方的投資性物業並達到經營狀態。”而這正在實施的300萬平方米的投資型物業計劃將占用大量資金的同時，對後續資金也有需求。
恒盛地産當年上市爲其融得104億元的資金，但上市當天便遭破發，成港交所第五家破底新股。恒盛此番上市是私募資金壓力下的“被動”選擇，募集資金很大比例是爲了償還上市前被深度套牢的高盛、德意志銀行、D.E.Shaw等機構投資者總計達5億美元的票據借款。
“股民不傻，沒有人願意爲壹家融資還債的房企買單。從這個意義上說，在投行及機構鼎力幫助下，恒盛地産能夠上市已經幸運至極。”港股分析師指出。
此外，恒盛地産原寄希望壹線城市黃金地段的住宅能賣出好價錢的夢想也被宏觀調控擊碎。
【價值發現 産品結構】
生不逢時
如果2010年沒有頒布史上最嚴厲的房地産調控，恒盛地産是否能度過這壹道坎？曆史不會重演，只能讓人去梳理其中的得失成敗。
2010年針對房地産行業的“新國十條”，二套房認定，以及最爲嚴厲的限購令，都讓恒盛地産難以招架。曾經壹度讓恒盛地産引以爲豪的土地儲備版圖，在調控面前卻成爲調控版圖。
作爲壹家成立于上世紀90年代的上海老牌企業，恒盛地産擁有豐厚的黃金地塊土地儲備。2012年年報顯示，上海地區、長三角地區、環渤海地區和東北地區分別占總土地儲備的12.4%、51.3%、24.7%和11.6%。集團土地儲備21.8%位于壹線城市，78.2%位于二三線城市。
恒盛地産21.8%土地儲備位于被限購的壹線城市，且壹線城市的産品結構多以高端住宅爲主，成爲調控重點對象。
針對調控，衆多房地産企業很快做出反映，如調結構，降價等措施。在這壹年年底，龍湖的華東搶收戰尤爲顯眼，正是龍湖這壹場搶收戰，讓其保住了投資市場的青睐。
但恒盛地産卻壹直無動于衷，事實上，按照恒盛地産當年低廉的拿地價，如果快速降價回籠資金也不至于被動。
直到2012年下半年恒盛地産最爲代表的上海恒盛尚海灣，不得不以4萬元的均價對外出售，這壹價格比起高峰時的8萬元，直接“腰斬”。
産品的滯銷，以及慢壹拍的應對措施，都讓恒盛地産錯失了翻身的機會。因此，原本應該在上市後跨越上升的恒盛地産，在2012年僅完成103億元的銷售額，2012年度的淨利潤僅爲10.8億元，大幅減少51.2%。
盡管寄希望于2013年推出市場的21個項目，但在壹些銷售業績尚佳的區域出現的“質量”問題爲其品牌蒙上了陰影。公開資料顯示2013年前十個月，銷售額僅完成52.6億元。在同年上市的內房股紛紛向千億沖刺之時，淪爲三流房地産企業。
在2010年至2012年的時間裏，恒盛地産已經連續三年未達銷售目標。
對此，海通國際的研報認爲，如果沒有大規模的現金流入，公司的財務狀況可能會進壹步惡化。同樣，管理層不願大力促銷優質項目，但又不能快速處理缺乏吸引力的項目，導致跌入慢周轉的陷阱。建築進度慢、投資者信心消失和融資難度增加形成了惡性循環。
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