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2013 年 12 月 13 日 星期五  |
| 龍光地産區域系統性風險大：三城市銷售占比達74.2% |
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| 龍光地産區域系統性風險大：三城市銷售占比達74.2%
如不出意外，潮汕富豪榜很快將會增添壹位新的大佬龍光地産主席兼行政總裁紀海鵬。龍光地産上市在即，紀海鵬家族控制下的龍光集團有望名利雙收。
根據龍光地産披露，目前龍光地産已經完成國際發售認購，公司股票預計將于12月20日正式在香港聯交所挂牌上市。
從2008年籌備股改到2013年正式上市，龍光地産登陸資本市場之路曆經5年之久，其間壹波三折曾幾度中止。
龍光地産的大本營也從偏安汕頭到移師深圳，但其業績來源卻高度倚重二三線城市，導致公司發展面臨著不小的區域系統性風險。
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來自龍光地産官網資料顯示，該公司在12月9日啓動香港上市公開招股，將以2.1至2.5港元的價格向全球發售7.5億股。
按照計劃，龍光地産此次發行的7.5億股中有90%爲國際配售，10%爲香港公開發售，預計集資額最多18.75億港元。
對于此次集資的用途，龍光地産招股資料稱，擬將約70%用于收購土地，約20%用于償還貸款，其余10%作壹般營運資金。
有香港媒體報道稱，目前龍光地産此次全球發售已獲小幅超額認購。這意味著，龍光地産登陸香港資本市場基本沒有懸念。
這也是今年第7家赴港IPO的內地房企，此前金輪天地、五洲國際、當代置業、毅德國際、景瑞控股、時代地産等已在香港上市成行。
但這些內地房企在香港資本市場上的表現並不理想，要麽是公開發售部分認購不足，要麽是最終發行價靠近招股價下限。
爲此，龍光地産邀請了強大的投行陣容，包括麥格理資本、中銀國際亞洲、交銀國際證券、海通國際證券、農銀國際融資、工銀國際融資等。
紀海鵬在當日上市發布會上透露，爲讓投資者獲得更好回報，公司擬將今年全年核心盈利20%分派予新舊股東。
甚至有報道稱，龍光地産爲吸引投資者不惜開出“6個月25%保底、回扣、抵押股票及項目”等優厚條件。
龍光地産表示，如按照指示發售價的中位數每股發售股份2.30港元計算，預計扣除全球發售包銷費用及開支後，估計此次所得款項淨額約爲16.197億港元。
這壹融資規模也是今年7家赴港上市房企中最大的壹家，另外6家房企集資淨額規模在5.45億至15.81億港元之間。
毛利率下滑
從業績發展來看，龍光地産現有發展規模大體相當于建業地産、雲南俊發等區域性房地産公司，正處于沖刺百億關口。
招股書顯示，2010年至2012年，龍光地産銷售額分別爲30.3億元、44.7億元、97.4億元，當年結算的營業收入分別爲28.5億元、34.5億元、65.9億元，對應的淨利潤分別爲9.4億元、12.6億元、18.2億元。
2013年1~10月，龍光地産合計實現銷售金額達到94.68億元，這意味著該公司今年將突破百億銷售規模。
對于公司的核心優勢，紀海鵬在上市發布會上表示，龍光地産表現爲“成本低、利潤高”，其中低成本主要來源于土地和融資成本。
招股資料顯示，截至2013年10月底，龍光地産的土地儲備規模爲1119萬平方米，這些土地儲備的平均樓面價爲1001元/平方米。
龍光地産管理層表示，2012年公司平均融資成本僅爲8.17%，過去三年每平方米的資本化利息成本不到300元。
紀海鵬稱，龍光地産2012年的核心淨利潤達到18%，毛利率則達到39%。
但龍光地産的高利潤模式是否能持續仍不確定。招股資料顯示，龍光地産在2010年和2011年的淨利率分別爲32.9%、36.6%，2012年下降至27.6%，2013年1~6月則進壹步下降至13.3%，降幅明顯。
龍光地産管理層解釋稱，這跟上半年交付的産品結構是壹些低毛利的産品類型有關，大多數高毛利産品會集中在下半年體現。
目前，龍光地産主要依托銀行貸款和銷售回款爲項目發展提供資金，截至今年6月30日，公司有未償還銀行借款73.5億元，其中長期銀行借款爲54.9億元，短期銀行借款爲21.6億元。
招股資料顯示，龍光地産今年以來的借款總額大幅增加，2010年、2011年和2012年分別爲51.8億元、60.24億元和66.18億元，而2013年上半年，包括銀行借款和其他借款在內的借款總額爲80.485億元。
截至2012年底，龍光地産淨負債率爲93%。這種負債水平在行業內位于中位。上市之後，龍光地産負債率有望下降。
壹線城市比重僅占3.4%
低地價帶來高利率，這是龍光地産的核心優勢。但有業內人士認爲，這也恰恰暴露出龍光地産高度依賴二三線城市的致命軟肋。
根據招股文件，目前龍光地産1119萬平方米的土地儲備可供公司未來5至6年的發展需要，但這些土地基本都在二三線城市。
截至10月31日，龍光地産共有70個處于不同開發階段的物業項目，主要在深圳、汕頭、廣州、佛山、南甯、東莞、珠海、惠州、中山、成都和陵水。
從土地和項目的分布來看，目前龍光地産土地儲備約81%位于廣東省，主要集中在惠州、汕頭等三線城市，此外是廣西南甯。
目前，龍光地産只進入廣州和深圳兩個壹線城市，但其壹線城市的土地儲備僅僅占公司土地總量的3.4%，明顯偏低。
盡管地價低廉和遭遇調控較少，但越來越多的開發商意識到，三四線城市樓市風險或遠高于壹二線城市。自2012年以來，此前看好三四線城市的恒大地産、佳兆業、花樣年等開發商紛紛重返壹二線城市。
龍光地産招股書也表示，公司現有70個項目中有53個項目位于廣東，盡管未來會擇機拓展其他城市，但目前可能繼續高度依賴“兩廣”市場。
截至2013年6月30日，汕頭、南甯和惠州分別占龍光地産上半年簽約銷售額的31.5%、17.4%%和25.3%，即三個城市銷售額占比爲74.2%。
盛富資本與協縱國際總裁黃立沖認爲，近兩年來三四線城市普遍銷售慘淡，尤其像惠州、汕頭這類城市，由于前幾年的開發過剩，導致市場明顯供過于求，風險快速積蓄，龍光地産在這些城市的土地儲備如何消化存在難度。
招股書顯示的另壹個顯著特點是，龍光地産的家族企業色彩依然濃重，公司多個大客戶均爲紀海鵬或其關聯人控制的公司。
龍光地産控股公司爲龍光集團，其前身是成立于1996年的龍光建安，爲紀海鵬的家族企業，裙帶關系頗爲複雜。
根據招股資料，2010年以來，龍光地産的建築業務前五大客戶中，紀海鵬的家族企業就占據4個，其中龍光地産28個發展中項目中有23個項目的總承包商爲龍光工程建設公司，後者也是紀海鵬的家族企業。
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