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2013 年 12 月 14 日 星期六  |
| 住宅項目大幅縮水 遠洋商業、養老地産轉型存隱憂 |
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| 住宅項目大幅縮水 遠洋商業、養老地産轉型存隱憂
12月10日，遠洋地産（專題閱讀）控股有限公司發布11月份營運數據。11月單月，遠洋地産協議銷售額爲約5.2億元，環比下跌16%；協議銷售面積爲約16.6萬平方米，環比下跌30%；協議銷售均價爲每平方米約15200元，環比上升21%，
其中，遠洋首11個月的協議銷售面積合共爲約244.6萬平方米，同比下跌約1%；協議銷售均價爲每平方米約13700元，同比上升15%。
至此，遠洋地産首11個月的協議銷售額達335億元，同比上升約15%，並鎖定全年350億元目標的95%。
不過，在今年業績基本完成的年末，亦有市場分析人士指出，目前在轉型路上大踏步的遠洋地産，已經在有意識的收縮住宅項目，開始高調描繪其商業地産和養老地産的藍圖。該分析續指，此舉壹方面體現了集團的長遠眼光，另壹方也潛藏轉型中的風險。
住宅項目大幅縮水
據了解，遠洋目前北京在售的住宅項目屈指可數，多爲高端的別墅和公寓項目。其中遠洋天著、遠洋·萬和公館等還都是些賣了好幾年的老盤加推。而曾經，在2011年以前，遠洋地産在北京市場占有率數次第壹。
早前申銀萬國研報分析其原因時就提及，遠洋地産董事局主席李明目前對于全國住宅市場未來兩年的展望持較爲謹慎的態度，並對于非核心城市非核心地段住宅項目需求的可持續性略感擔憂。
而李明亦曾在遠洋中期業績會上表示：“我們在住宅産品開發上，將主要以高端産品爲主，低端項目如保障房項目及自住房項目有合適的我們也會做，但中端項目我們現在基本是不做了。”
對此，獨立房地産評論人馬躍成指出，高端市場曲高和寡，難以形成規模化銷售。相比之下，北京還是中高端收入人群比例更大，需求也更大，前景會比高端市場更爲可觀。
另外，有熟悉遠洋的北京市場人士就認爲，遠洋北京住宅項目處于收縮狀態，壹個原因是符合遠洋開發品質的地塊很少。“遠洋項目的地塊選擇，要麽是核心資源，要麽是核心位置，而現在北京這樣的土地資源非常稀少，戰略轉移是正常的。”
根據遠洋公開披露資料顯示，在土地儲備方面，繼2009-2010年接連拿下幾個地王項目後，遠洋在土地市場已變得謹慎克制。李明在中期業績會時就指出，“不會再拿高價地”。
據悉，截至目前，遠洋地産新購土地儲備僅有兩宗，其壹是上半年斥資1.87億元拿下的天津武清地塊，另外則是10月份購得的總地價款約5.22億元的北京來廣營項目。
市場分析指出，雖然遠洋目前土地儲備達2000萬方以上，但是從長期來看，仍然面臨在壹線城市補地壓力。並且在地價大漲背景下，想要拿到較好的地塊，而不不花高價，在市場看來也存在難度。
匆忙轉型的隱憂
今年以來，遠洋的養老地産和商業地産都相當高調。
4月，遠洋地産正式成立養老運營管理公司，創建品牌“椿萱茂（拓展選址信息）”。據悉，椿萱茂·凱健位于高端社區遠洋天著內，建築面積近6000平方米，床位數約110張。遠洋希望養老地産能成爲新的利潤增長點。
11月，遠洋地産商業地産事業部總經理王福順公開表示，“目前集團內部確定了4/3/1戰略，即商業地産占資産規模的40%，貢獻30%的利潤，營業額占比10%。”
不過，在如今商業地産和養老地産尚在起步階段，未能成爲穩定利潤來源之時，遠洋已經在減少住宅項目的比例。
人無遠慮，必有近憂。市場分析認爲，遠洋擴展業務領域、轉變戰略中心的舉動雖然體現了壹定的遠見，卻也使企業在短期內的壹系列數據沒那麽漂亮。“遠洋目前選擇了多業態綜合布局，未來的企業增速無疑將會放緩。”
北京業內指出：“對于開發商而言，住宅産品屬于快消品，拿地、開發、銷售的周期最快1-2年資金就可以回籠，因此房企要謀求高增長，主要還是靠住宅開發。”遠洋縮小住宅項目、投入商業和養老地産，勢必會影響企業的營收和利潤。
財務數據上已經有所體現，遠洋近兩個月單月銷售連續環比下滑。而在行業內已出現多家千億俱樂部成員之時，遠洋的300多億銷售額也和第壹梯隊漸行漸遠。
根據遠洋今年半年報，截至2013年6月30日，遠洋地産的毛利僅爲21.87億元，較去年同期增長6%；毛利率爲24%，比去年同期下降6個百分點；淨利率爲16%，同比下跌11%。葉尚志坦言，這個水平相較同業有所不足。
不過，第壹上海分析師葉尚志就認爲，遠洋調整業務肯定存在風險，但爲了未來長遠的健康發展，卻是壹定要做的。遠洋沒有在住宅市場做到盡頭時再做調整，也許從長遠看是壹種好事。
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