新樓供應見新低 定期賣地使供求復常
【明報專訊】截至今年第2季，本港新樓住宅的供應量，見有紀錄以來新低，顯示本港新樓市場扭曲的情况愈趨嚴重。若新樓住宅供應持續減少，會衍生市民難置業安居、供樓負擔沉重等社會問題。此外，因為發展商不勾地，使政府財政來源支柱之一的土地收入，連年銳減。我們認為政府在問題積重難返之前，應該重新實施定期拍賣土地的政策，主導土地供應，使樓市回復一個較正常的景况。
據運輸及房屋局發表的數字，截至今年第2季完結，可供在市場出售的新樓住宅單位共4.9萬個，連同已批出土地而未動工的約7000個單位，就算即時或短期內動工，預期未來2至5年，本港新樓住宅單位的供應量也只有5.6萬個，是當局自2004年有這項統計數字以來的最低紀錄。
5.6萬個新樓住宅單位
不足以應付4年需求
一般新樓的建築期介乎2至5年，因此，本港新樓住宅單位的供應，未來5年不會大量增加，而以過去10年本港每年平均約需求2萬個新樓住宅單位，現在已知的5.6萬個單位，未能滿足3年需求，即使需求量減少至每年1.5萬個，也不敷4年所需。所以新樓住宅單位會否出現斷層的情况，備受關注。
由於供應減少，樓價高踞不下。去年9月中金融海嘯之後，本港樓市只是調整了一段短時間。本港首季本地生產總值（GDP）按年比較負增長7.8％，是近11年以來最差，全年經濟預測大幅修訂至收縮5.5％至6.5％，首季貨物出口急跌22.7％，是55年來最大跌幅。經濟景氣如此低迷，但是由今年開始，樓市卻逆勢而起，樓價節節上升，與實體經濟背道而馳。這個情况與新樓住宅單位供應減少直接有關，投資炒賣（包括近年來港炒作的內地資金）則起到推波助瀾的作用。
樓市熾熱，有價有市，按正常情况，發展商應該積極勾地，循拍賣途徑取得土地，以配合需求的增加，為未來業務做準備。但是情况並非如此。由 2008/09財政年度至今，經歷約17個月，只有兩幅「蚊型地皮」被勾出，一幅在西貢白沙灣，去年5月拍賣得1200萬元；一幅是上水石湖墟的商住用地，今年5月以6100萬元成交。用家、炒家搶覑買新樓，發展商卻不趁機勾地興建增加供應，顯示政府的土地政策已經不能起到調節供求的功能，使市場無法處於正常景况。
在供求失衡下，樓價持續上升，短期間還可能呈現樓價茘升所帶動的繁榮假象，但是最終除了有樓一族（包括發展商和炒樓者）得益外，不少有需要置業安家的年輕人多會蒙受其害，為香港社會的和諧穩定埋下不利因素。
目前本港土地政策的勾地機制，已經失去功能，不但導致供求失衡，也使政府在土地收入方面，連續大幅減少。例如07/08年度，政府土地收入高達 623億元，08/09年度原本預算收入431億元，但只賣出一幅蚊型地皮，靠補地價等收入，總收入只得169億元。09/10年度（即本年度）預算土地收入大幅調低至165億元，迄今除了拍賣了上水石湖墟的商住地外，據地政總署本月中公布的數字，今年上半年與土地有關的收入，只有6.63億元。若發展商繼續無興趣勾地，則政府今年的土地收入勢難達標。
過去，曾有發展商批評勾地的底價過高，使他們對勾地失去興趣。今年政府公布新一年度勾地表時，一併透過調整估算地價的基準，降低勾地的門檻，其中住宅用地由原先預設的回報率10％調高至20％，變相降低勾地底價，還視乎個別情况延長土地發展年期，以增加發展彈性。政府作出這樣的調整後，發展商在市况 大旺的背景下，依舊不勾地，應可反映出勾地門檻並非發展商是否勾地的關鍵。
目前的勾地政策說得簡單一點，實際上是政府把土地的供應權，無條件下交給了發展商。因為這個機制的運作，是由發展商作主動的，最後透過拍賣成交，有關土地才正式在市場使用，興建樓宇。在這個制度下，政府只能把土地放入勾地表，土地是否為市場所用，政府半點兒主動權也沒有。如今新樓的出現只能靠發展商動用一己土地儲備，或透過參與港鐵上蓋的發展和市建局重建項目了。這樣一來，新樓的供應完全由發展商主導和控制，整體樓市自然嚴重地被扭曲了。
土地供應情况畸形
政府應重掌主導權
勾地政策是當年亞洲金融風暴，樓市泡沫爆破後，為免土地供應過剩的救市措施，藉此穩定樓市。董建華的「八萬五」，遇上經濟不景，使樓價大跌，負資產業主以10萬計。這個慘痛教訓已令政府視擴大土地供應為畏途。如今土地供應已被嚴重扭曲了，若情况繼續下去，必然會衍生諸多民生、社會、財政問題，政府對此不能視而不見或置之不理，應該負責任地有所作為。
我們認為，在問題未至積重難返之前，政府應該改變土地政策，重新掌握土地供應的主導權，例如應恢復定期賣地。後者的好處是，政府有更多賣地收入，可減輕財赤過度的危機，而土地供應亦有望增加，進而令樓市得以較健康地發展，既可滿足置業市民的需求，也可以增加工作機會，紓緩建築工人的失業壓力。
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其實我覺得政府應該明白投資市和實用市應該分開發展，積極尋求和地產商合作，為年青人建立一個合理的成家立室的樓市環境，而不是要青年等十幾年公屋才可以有安居樂業之所，然後才有機會去發展自己的人生，變相迫年青人做「死蟹」，幫炒家們接貴貨……
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