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2009 年 7 月 28 日  星期二   晴天


炒家無罪,分場有理 分類: 未分類

新樓供應見新低 定期賣地使供求復常

【明報專訊】截至今年第2季,本港新樓住宅的供應量,見有紀錄以來新低,顯示本港新樓市場扭曲的情�G愈趨嚴重。若新樓住宅供應持續減少,會衍生市民難置業安居、供樓負擔沉重等社會問題。此外,因為發展商不勾地,使政府財政來源支柱之一的土地收入,連年銳減。我們認為政府在問題積重難返之前,應該重新實施定期拍賣土地的政策,主導土地供應,使樓市回復一個較正常的景�G。

據運輸及房屋局發表的數字,截至今年第2季完結,可供在市場出售的新樓住宅單位共4.9萬個,連同已批出土地而未動工的約7000個單位,就算即時或短期內動工,預期未來2至5年,本港新樓住宅單位的供應量也只有5.6萬個,是當局自2004年有這項統計數字以來的最低紀錄。

5.6萬個新樓住宅單位

不足以應付4年需求

一般新樓的建築期介乎2至5年,因此,本港新樓住宅單位的供應,未來5年不會大量增加,而以過去10年本港每年平均約需求2萬個新樓住宅單位,現在已知的5.6萬個單位,未能滿足3年需求,即使需求量減少至每年1.5萬個,也不敷4年所需。所以新樓住宅單位會否出現斷層的情�G,備受關注。

由於供應減少,樓價高踞不下。去年9月中金融海嘯之後,本港樓市只是調整了一段短時間。本港首季本地生產總值(GDP)按年比較負增長7.8%,是近11年以來最差,全年經濟預測大幅修訂至收縮5.5%至6.5%,首季貨物出口急跌22.7%,是55年來最大跌幅。經濟景氣如此低迷,但是由今年開始,樓市卻逆勢而起,樓價節節上升,與實體經濟背道而馳。這個情�G與新樓住宅單位供應減少直接有關,投資炒賣(包括近年來港炒作的內地資金)則起到推波助瀾的作用。

樓市熾熱,有價有市,按正常情�G,發展商應該積極勾地,循拍賣途徑取得土地,以配合需求的增加,為未來業務做準備。但是情�G並非如此。由 2008/09財政年度至今,經歷約17個月,只有兩幅「蚊型地皮」被勾出,一幅在西貢白沙灣,去年5月拍賣得1200萬元;一幅是上水石湖墟的商住用地,今年5月以6100萬元成交。用家、炒家搶覑買新樓,發展商卻不趁機勾地興建增加供應,顯示政府的土地政策已經不能起到調節供求的功能,使市場無法處於正常景�G。

在供求失衡下,樓價持續上升,短期間還可能呈現樓價茘升所帶動的繁榮假象,但是最終除了有樓一族(包括發展商和炒樓者)得益外,不少有需要置業安家的年輕人多會蒙受其害,為香港社會的和諧穩定埋下不利因素。

目前本港土地政策的勾地機制,已經失去功能,不但導致供求失衡,也使政府在土地收入方面,連續大幅減少。例如07/08年度,政府土地收入高達 623億元,08/09年度原本預算收入431億元,但只賣出一幅蚊型地皮,靠補地價等收入,總收入只得169億元。09/10年度(即本年度)預算土地收入大幅調低至165億元,迄今除了拍賣了上水石湖墟的商住地外,據地政總署本月中公布的數字,今年上半年與土地有關的收入,只有6.63億元。若發展商繼續無興趣勾地,則政府今年的土地收入勢難達標。

過去,曾有發展商批評勾地的底價過高,使他們對勾地失去興趣。今年政府公布新一年度勾地表時,一併透過調整估算地價的基準,降低勾地的門檻,其中住宅用地由原先預設的回報率10%調高至20%,變相降低勾地底價,還視乎個別情�G延長土地發展年期,以增加發展彈性。政府作出這樣的調整後,發展商在市�G 大旺的背景下,依舊不勾地,應可反映出勾地門檻並非發展商是否勾地的關鍵。

目前的勾地政策說得簡單一點,實際上是政府把土地的供應權,無條件下交給了發展商。因為這個機制的運作,是由發展商作主動的,最後透過拍賣成交,有關土地才正式在市場使用,興建樓宇。在這個制度下,政府只能把土地放入勾地表,土地是否為市場所用,政府半點兒主動權也沒有。如今新樓的出現只能靠發展商動用一己土地儲備,或透過參與港鐵上蓋的發展和市建局重建項目了。這樣一來,新樓的供應完全由發展商主導和控制,整體樓市自然嚴重地被扭曲了。

土地供應情�G畸形

政府應重掌主導權

勾地政策是當年亞洲金融風暴,樓市泡沫爆破後,為免土地供應過剩的救市措施,藉此穩定樓市。董建華的「八萬五」,遇上經濟不景,使樓價大跌,負資產業主以10萬計。這個慘痛教訓已令政府視擴大土地供應為畏途。如今土地供應已被嚴重扭曲了,若情�G繼續下去,必然會衍生諸多民生、社會、財政問題,政府對此不能視而不見或置之不理,應該負責任地有所作為。

我們認為,在問題未至積重難返之前,政府應該改變土地政策,重新掌握土地供應的主導權,例如應恢復定期賣地。後者的好處是,政府有更多賣地收入,可減輕財赤過度的危機,而土地供應亦有望增加,進而令樓市得以較健康地發展,既可滿足置業市民的需求,也可以增加工作機會,紓緩建築工人的失業壓力。

歡迎回應 [email protected]

+ + +
其實我覺得政府應該明白投資市和實用市應該分開發展,積極尋求和地產商合作,為年青人建立一個合理的成家立室的樓市環境,而不是要青年等十幾年公屋才可以有安居樂業之所,然後才有機會去發展自己的人生,變相迫年青人做「死蟹」,幫炒家們接貴貨……



2009 年 7 月 27 日  星期一   晴天


要承擔責任嗎 分類: 未分類

朱凱迪﹕資訊鴻溝

【明報專訊】廣播管理局「本地免費電視節目服務牌照中期檢討公聽會」至今辦了兩場,觸發了新一輪對兩間免費電視台節目水平的不滿。更令人失望的是,兩間電視台對這單針對自己的新聞都作了「冷處理」,想知道公聽會實�G的市民剩下兩個選擇,一是給錢裝收費電視(有線電視和now電視都有直播公聽會),二是到 YouTube網站收看民間媒體拍的片段。這確實是大氣電波被壟斷的最真實的寫照。

發放/接收資訊渠道被限制的情�G,不單止出現在大氣電波,還有供研究用的資訊和政府資訊。有3個現象愈來愈明顯。

一、在香港,資訊自由是有條件的,必須跨過多個門檻,才可以獲得大量來自不同地域的資訊,而門檻不單止是政治性的,更多是經濟門檻;

二、大部分市民都被摒除於門外,剩下的主流媒體,選擇匱乏而單一。

三、過了門檻的少數人和大部分市民之間,存在覑難以跨越的「資訊鴻溝」,這道在政府默許縱容下出現的鴻溝,令很多市民得不到應有的發展機會。

說到門檻,先是錢,想看電視又忍受不了無铫和亞視,就要給錢。漸漸地,香港被分成家�埵釵炮O電視或家�堥S收費電視兩類。家�埵釵炮O電視的可以有上百條頻道,內容包羅萬有,而關乎下一代的培育,最關鍵不是英超或西甲足球比賽,而是來自不同國家的時事及知識頻道,譬如近兩年備受好評的半島電視台英文頻道。收費電視幾乎成了在香港接收較為詳盡的國際新聞報道的唯一途徑,像近月以軍大舉進攻加沙半島和伊朗大選爭議等國際大事,兩個免費電視台除了在新聞時段作簡短報道外,印象中連一個新聞專輯也沒有。幾年前明珠台還會播放英國廣播公司的紀錄片節目panorama,如今已被旅遊飲食獵奇節目取代。

了解國際時事要靠收費電視,要進一步自學或研究又要跨過另一門檻:必須進入香港大專院校的圖書館網絡。之所以要靠大學圖書館網絡,無非是因為免費的公共圖書館不濟事,無論藏書、雜誌報刊或電腦資料庫都遠遠及不上,而且公共圖書館的發展速度亦落後於大學圖書館,彼此的鴻溝就愈來愈大。大學圖書館的使用者可以透過大學訂購了的資料庫,在任何地方任何時間下載學術論文,各國法庭案例、電子書、搜尋本地及外地的舊報紙雜誌等等,公共圖書館的使用者則往往要親身到圖書館,能找到的資訊也十分有限。可是,目前除了香港科技大學在考試期間以外的日子開放圖書館予公眾外,非畢業生要使用其他大學的圖書館,費用高得令人卻步。以港大為例,公眾人士借書證的年費高達3000元(一付3年則收費7200元)。於是漸漸地,香港人又被分成可進入大學圖書館系統和進入不了兩類。

市民要運用監察權 須掌握政府資訊

香港政府是其中一個主要的資訊生產者,市民要參與公共事務和監察權力的運用,就必須掌握政府的資訊。這�堣S出現一道門檻:官僚系統對政府資訊控制的酌情權。香港政府一直都迴避訂立檔案法及資訊自由法,只有一套沒有法律效力的「公開資料守則」。由於沒有法例管束,政府部門在是否開立檔案及在什麼情�G下要向公眾披露資訊,都有極大的酌情權(譬如以「影響官員之間的坦誠討論」為理由拒絕公開文件)。就算有公務員將政府檔案銷眦,公眾也難以追究其責任(註)。

在香港,很多社會現場都是環環緊扣的,而且都有相若的趨勢。譬如香港的政治權力並非平均分配,特權階層長久地存在覑,控制香港的社會發展;香港的貧富懸殊較很多發展中國家都惡劣,基層兒童的發展機會被拋離,社會流動愈來愈困難。繼續或令上述兩種現象惡化的其中一個原因,正是本文所述的「資訊鴻溝」,特別是電子媒體鴻溝和研究資源鴻溝,反過來說,這�堨蝚O突破的可能。怎麼辦?筆者不敢寄望公共圖書館忽然改弦易轍追得上大學圖書館,但作為起步點,各間大學圖書館應仿效科技大學,試行在暑假期間開放予已登記的自學人士使用。至於如何打破無铫與亞視的病態,就只有靠開放大氣電波一途了。

註:想知道檔案保存工作的重要性及香港的狀�G何等差勁,讀者可到www.ourtv.hk收看網上節目「沒法檔」

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我非常同意香港的民主步伐在「軟件」上去得相當慢。例如上一代因為各種原因不想負上政治責任,於是只好透過各種言行來反對民主,來拒絕民主帶來的責任,又例如他們無法上網搜尋資訊,令他們被低質素的免費電視的立場所影響,無法從各種不同的角度去考量社會時事……



學界的反思 分類: 未分類

外地評論摘要﹕要學會計算「瘋狂」

【明報專訊】編按:世界經濟何時復蘇仍眾說紛紜,著名經濟學者Paul De Grauwe在英國《金融時報》發表評論,指經濟學者也須改變其理念與思維,追上時代。

英國《金融時報》7月22日評論版文章

作者:Paul De Grauwe──比利時魯汶大學經濟學教授

宏觀經濟學陷入了窘境。兩派學者連在最基本的問題上都沒有共識。

對於目前在英美超過國內生產總值10%的財赤為例,一派學者說若不盡快降低赤字,利率會升、私人投資會撤走,導致新一輪經濟衰退及通脹;另一派學者說根本沒有通脹的危險,維持高赤字反過來是為了防止通縮出現,降低赤字將強化通縮,引來更深廣的經濟衰退。

再以貨幣政策為例,一派人說銀行「水浸」必定會引發「超通貨膨脹」,建議各地中央銀行為資金預備出路。另一派人反駁說,目前的狀�G是銀行主動收緊信貸,積存資本以「做靚盤數」,當經濟好轉後自然會「放水」,完全沒有通脹風險。學者意見不同並非新事,但現在兩派互相指罵的勁頭是前所未見的。

經濟學家眾說紛紜

經濟學家出現重大分歧,令人無所適從。如果你要預測長遠利率走勢,相信不同派別會得出迥異的結論。相信前一派的話,你會擔心未來通脹加劇,遂把長期政府債券出售。大家都這樣做時,債券價格下跌利率則上升,結果令通脹的恐懼變成事實。相信後一派的話,你會持有長期國債,容許政府繼續維持開支,高赤字的理財方向最終會令經濟復蘇。

經濟學理論就像船錨一樣,是市場參與者預測未來和分析數據的基礎,現在亂局猶如將船錨拿走,市場於是變得更加反覆無常。

經濟學者的紛爭也影響到從政者的決策。李嘉圖學派(Ricardians)指出,若未來4年將美國政府開支按美國實質國內生產總值增加1%,乘數效應接近零,即是產生的額外國內生產總值遠少於額外開支的數目。政府赤字將會擴大,不可持續。但對於凱恩斯學派,將政府開支按實質國內生產總值增加1%,將可帶來遠超1%的額外產值。這套講法符合各國政府的幻想,因為若乘數效應夠大,稅收就會增加以紓緩赤字。

面對南轅北轍的主張,從政者變得搖擺不定。美國和法國跟了凱恩斯學派,德國則對李嘉圖學派更有信心,大家面對同一個危機,但因跟從的學派不同而生出不同的應對方案,這也解釋了為何各國一直未能制定合作計劃。

要渡過這場宏觀經濟學危機,學科要重整其根本。有些問題是明顯不過的。在金融危機以前,很多宏觀經濟學家都誤信有效的市場不會出亂子,不把金融市場和銀行業放入自己的分析模型內。主流模型視經濟決策者(economic agent)都擁有充足的資訊和明白世局的複雜,能夠得出「合理期望」。而且,由於他們都了解同一個「真相」,他們行動一致。因此經濟學者只需計算一個特定決策者(消費者代表和生產者代表)的動向就能圓滿而仔細地描述全世界。如此荒唐可笑的想法居然被這麼多學者接受,實在罕見。

低估風險 致市場集體樂觀

我們需要新的宏觀經濟學,重新假設每個個人都有嚴重的認知限制──他們對於自己身處的世界沒有多少理解,缺乏理解導致偏頗的信念,有時是低估風險引致對市場的集體樂觀,有時是高估風險引致集體恐慌。這些集體行動將原本不相關的風險當成為密切相關。現代宏觀經濟學的基本錯誤是相信經濟乃理性決策者的微觀經濟決定的總和,其實經濟不止如此,決策之間的互動會激發在微觀層次看不到的集體行動。

牛頓說過,宏觀經濟學者懂得計算個別理性決策者的動向,卻不理群眾的瘋狂。若宏觀經濟要重新得力,經濟學者必須開始把瘋狂也納入其計算內。這項工作很困難,但不能不做。

+ + +
某個數學家曾經分析金融界如何出於集體貪婪,故意誤用數學公式,不理數學界勸告,最終導致CDO界大崩潰,然後容許不知詳情的人們把責任推給數學家們……

到底有什麼東西,可以令科學的聲音更加響亮、更加有效,防止人為災難發生?