房屋二胎兩萬元時代是否真的來臨
自年初以來，伴隨需求的大量釋放、“地王”的頻頻出現，全國房價漲聲一片，二胎在漲聲不斷的背景下，本市新建商品住宅價格也不斷攀升，近日，海河沿線某商品房項目開盤，據了解本項目中最高單價已達2萬元/平米以上，刷新了天津新建商品住宅市場開盤價格的歷史記錄，同樣作為房地產市場晴雨表的二手房市場來說，在一、二手市場聯動作用的影響下，能否率先進入“兩萬元時代”呢？
誰將入圍二手房“兩萬元時代”候選名單？
目前中心城區範圍內，高端住宅聚集的區域主要有河西區的梅江、人民公園，南開區的廣開、水上奧體及老城廂以及海河沿線部分區域，不論房屋品質還是區域均價，以上幾大高端住宅聚集區都具備率先進入二手房市場“兩萬元時代”的競爭實力，且當前其二手房均價依然處於全市較高水平，根據我愛我家相關門店反饋，目前幾大高端住宅區域的二手房成交均價均在11000元/㎡以上的水平，部分樓盤均價可達12000-13000元/平米。
按照產品自身品質、周邊配套設施來區分，房屋二胎市場大致可以分為普通住宅市場和非普通住宅市場，在非普通住宅市場中佔有一定的稀缺性資源、具有高品質的產品理念及戶型設計、物業類型及配套，並且能滿足少數高收入人群的居住需求的產品往往被定義為高端住宅，我愛我家認為，天津二手房市場“兩萬元時代”必將由高端住宅開啟，而具有生態資源、自然資源以及次新房集中等鮮明優勢的板塊將率先帶領天津二手房市場進入“兩萬元時代”。
“兩萬元時代”何時來臨?
就目前的天津市二手房市場來看，幾大高端住宅區的成交均價還不到15000元/㎡，與兩萬元相比相差甚遠，而隨著區域內新建商品房項目的高價開盤，必將對同區域、同品質的二手房業主心理價位起到提升作用，因此最先步入“兩萬元時代”的必將是高端區域內的二胎次新房。以下是我愛我家市場研究中心蒐集整理的幾大典型樓盤開盤及二手次新房成交均價的對比：
樓盤名稱（時間）
富力城
時代奧城
格調春天
開盤均價（2005年）
6800元/㎡
8500元/㎡
6500元/㎡
二手次新房均價（2009年）
12700元/㎡
11000元/㎡
12500元/㎡
漲幅
↑86.8%
↑29.4%
↑92.3%
數據來源：根據網絡數據及我愛我家成交數據整理
05-07年是全國房價快速增長的階段，民間二胎從成交均價變化來看，幾大樓盤成交均價以平均每年20%-30%的速度增長，而未來隨著國家的宏觀調控，房價的漲幅將有所放緩，因此預計諸如日前開盤的海河沿線某項目的類似產品在經歷2-3年的考驗後成為二手次新房再上市交易時，其均價或將有望突破2萬元，此外，與新建商品房相比，中心城區的二手房地位日益穩固，尤其二手次新房在區域、配套等方面都成為了強有力的競爭優勢，因此，伴隨新建商品住宅的高價開盤以及二手次新房優勢的吸引，二手房市場的成交均價也將逐步走高，其中部分高端住宅將率先帶領二手房市場邁入“兩萬元時代”。
未來可見“兩萬元時代”天津豪宅市場有望隨之形成
天津市國土資源與房屋管理局公佈的《每日房價》顯示，近期中心城區二手私產住宅成交均價為7300元/㎡左右，高端住宅較為集中的河西區和南開區的成交均價為7700元/㎡，與平均水平相比差距並不明顯，再如，河西區的梅江板塊以及人民公園附近的羅馬花園、泰達園等高端社區，其成交均價為12000元/㎡，而與之臨近的大沽南路沿線的房齡15-20年左右的老社區目前成交均價也已達到9000元/㎡(按照建築面積計算)的水平，因此，票貼產品品質相差甚遠的兩類房屋其成交價格的差距卻並不顯著，目前天津房地產市場中，除別墅等特殊產品以外，高端住宅的產品性質並未完全得到體現，而未來隨著新建商品住宅中高端產品價格的拉動，二手房市場中的高端住宅與普通住宅的價格差距也將進一步加大，並且隨著二手房市場“兩萬元時代”的來臨，天津的豪宅市場也將有望初見端倪。
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