一手房促銷二手房掛牌訂房人找關係退定金
上週五新公佈的“國十條”被視為宏觀調控以來最嚴厲的措施之一。限首付、限利率、限套數，不僅限制的是虛火旺盛的需求，更限制了開發商少開、高開的慾望。對這一政策以及今後還會出台的系列補充政策，都將為這一輪樓市帶來“大陣痛”。
【一手房推盤快了】
“排隊買”變“打折賣”
新政頒布不到兩週，新盤市場已出現明顯變化，托關係退房的有了，觀望的多了，但業內表示，目前開發商仍是“試探性促銷”為主，大面積、大幅度降價尚未出現。
找關係退定金
4月初，張先生和妻子接到電話通知，張江湯臣豪園三期可以拿號了，預計4月下旬開盤。小兩口急匆匆出門，排號、看房型、選位置，準備買一套大戶型改善。但近期，連續出台的調控新政，讓張先生猶豫了，考慮到手頭資金緊張，房價有回調可能，暫時放棄入市打算，轉為觀望。
與他相比，劉小姐就沒那麼果斷了。新政出台前一天她付了10萬元定金，買了套500萬元的別墅。新政密集出台，大家都討論房價會不會下降，家里人擔心，別買在最高點啊！現在的她，正到處找關係想要回定金。
開發商更緊張
本市某知名開發商的一個項目4月中旬開盤，銷售過半，銷售經理最擔心隨著政策深入，房價一旦出現回調，退房的會不會增加？分析認為，近期開發商突然大量推盤，並且絕大多數樓盤供應量都達到1萬平方米，“足見開發商的心態比較緊張。 ”不過價格並沒有太大鬆動，仍是“小恩小惠”的促銷較多。專家指出，目前市場仍在消化相關政策，開發商打折促銷屬於試探性質，再過一段時間，成交量萎縮明顯，打折項目將增加，打折幅度將變大。
郊環外有點懸
有觀點認為，郊環外有些樓盤，存在明顯泡沫；外環內部分上漲過快的樓盤有泡沫，但很小；內環內樓盤，基本上沒有泡沫。上海中原研究諮詢部高級經理馬冀就表示，外環外的房價泡沫，將會被快速擠壓。中心區域高端公寓及別墅物業等高端市場增速將放緩。 “今年的房地產市場行情基本終結，明年的市場會否轉暖，要看相應的稅收政策是否出台。 ”
【開發商緊急應對】
買房下定前需設房貸審核期
□本報記者李淳
新“國十條”讓不少剛下定金的買房人對自己是否能如願貸到房款多了諸多擔憂：萬一不能足額貸到，如何籌集增加的首期購房款？萬一銀行不同意貸款，而全額又付不出，豈不是違約了嗎？
此類問題產生的糾紛，已經在不少售樓處上演了。有的購房者以國家政策變化為“不可抗力”依據，希望取消剛簽訂的購房合同；而更多的是因為不符合銀行足額放貸標準，而希望與開發商協商解決困境。
部分老牌的房產企業則早有準備，一般在購房者支付意向金後，便立即代購房者去銀行查詢其房貸資格和額度，待銀行確定後再與購房者簽約，如此可避免因貸款問題產生的購房糾紛。
“過去我們只查詢客戶可貸款幾成，現在看來還不夠了，對外來購房者還要看其1年以上的納稅和社保證明了。”一位不願透露姓名的銷售經理如是說， “首付款的提高，多套購房的貸款限制和對外來人口設置購房條件，尤其是1.1倍的房貸利息，在很大程度上會縮小我們樓盤的購房群體，對樓盤銷售和整體市場都會產生影響的。”
為防止因房貸資格而出現的購房糾紛，建議在售樓盤均應設立一個房貸審核期，在購房人繳納意向金後，通過銀行等機構對其可貸款成數和貸款利率進行審核，根據結果確定房貸金額後再簽訂房屋買賣合同。
賣房不收訂金改看存款證明
本報訊（記者唐穎豪）住建部針對房地產開發企業捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為出台銷售新規後，本市部分新開樓盤立即更改原來的購買VIP卡等預售策略。預定本月23日開盤的嘉定江橋某項目，宣布提前三天意向客重新開戶預存10萬元領號，開盤日搖號。
繼房貸新政後，住建部本週再發《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，訂房今後未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預定款等性質的費用。對已經取得預售許可，嚴禁採取內部認購、僱人排隊手段製造銷售旺盛的虛假氛圍等。
開盤前以訂金認購VIP號等方式是多數開發商蓄客的主要手段。通常開盤前意向客戶到售樓處交數万元排隊領號，開盤後按號認購房屋，訂金自動轉為購房款。江橋某項目要求，意向客先到銀行重新開戶預存10萬元，憑存款憑證到售樓處領號，號碼不排序，開盤當天，在公證人員監督下搖號。售樓小姐解釋說：“必須重新開戶而不是憑原有賬戶存款憑證領號，是考慮到售樓處領號不封頂，這樣能讓購房者表示出誠意。 ”
異地購房受阻
□本報記者李淳
在4月17日，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，異地購房首次出現了限制條件，外地購房者需提供當地稅收和社保一年期繳納憑證。
本報記者為此採訪了在全國范圍內代理房產項目的易居中國一位區域經理，該經理坦陳，對異地購房的限制將會打擊到外地買房投資的積極性，而且新“國十條”出台後也將遏制房價上漲，兩者雙管齊下，諸如上海人到外地去買房的興趣在短期內會由熱情高漲，轉向猶豫、觀望或者放棄。
另一位在崑山的房產投資諮詢公司經理告訴記者，這兩天崑山樓市陷入混沌狀態，開發商向銀行諮詢的結果都是“很快會按照上級銀行下達的新規執行”。從目前崑山房產交易的現狀看，上海人前來投資置業的比例很大，一旦他們貸款受到限製而放棄購房，崑山樓市的整體活躍度將會下降，房價或許也將回落。
也有部分業內觀點認為，諸如崑山、蘇州、無錫等城市是否房價上漲過快城市，尚有待確認。若這些城市房價漲速較慢或近期有所回落，而且開發商為促銷或採取分期付款等措施吸引消費的話，也會留住一批希望在異地長期購房客戶。
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