今次想同大家介紹一下我的寵愛--SOHO中國(410)

SOHO中國係一家內地中型的地產發展商,去年十月底在香港上市,一度成為最大的IPO,如果各位有留意呢間公司,都知道這間企業與而家的內房股是有所分別的,本人在去年12月購入,原因是聽過朋友介紹,當時我還是一名股海幼稚生,聽到別人說說,自己就開始留意這間公司。並且瀏覽該公司的網站,發現到這間集中在北京CBD(差不多等於downtown)經營商業寫字樓,購物中心以及公寓的公司,實在令本人現象非常深刻,據我所了解,現時在中國以至亞洲,在建築風格以至品牌效應來說,SOHO可說是獨佔鰲頭,本年7月份在北京開購的三里屯soho項目,首開一週的認購額高達46億人民幣,這數字比以往北京平均一週的樓市交投還要高.單一項目在中國樓/股市處於水深火熱之中,仍然錄得如此可觀的營業額,堪稱逆市奇葩。其中認購超過五成的都屬於該公司的舊客戶,這群客戶都主要是一些中國的煤礦礦主,鐵礦東主等大客,由此可知該公司的品質的確受到用戶以至投資者垂青。此外,公司集中發展寫字樓和購物中心,反而將內地地產商集中投資的商品房放在較次要的位置,如今在中央宏調之下,以商品房為主的企業如碧桂園等都受到很大的沖擊,由此可見公司的發展策略是比較有優勢的。

現時困擾內房股的主要原因分別有兩點:1)上年度由於投資氣氛熱烈,不少內地發展商麻木收購地皮,令到公司債築高台,很多內地發展的負債比率超過八成,甚至高於資產淨值.2)內地政府在今年年初宣佈對內地房地產所投得的地皮必需在短時間動工,否則地皮有可能會被沒收,地產商一方面受到高負債的影響,另一方面又要開發土地,加上內地保障國民住廉價房,打擊高樓價的政策,預計最後會有若干企業面臨倒閉。

SOHO中國在去年十月在香港上市,剎那間籌集高達150多億元的現金,不過集團並沒有即時大舉收田買地,相反在本年年中,內地股市急跌之後,很多發展商都沒有現金收購地皮,地價相對亦比之前下趺很多。此前一毛不拔的soho中國終於出手收購了分別位置朝陽門及中關村的地皮,作價分別為55億和8.9億元人民幣,價格算是比十分合理,SOHO的管理層不在交投活躍時爭相投地,相反在低位時慢慢吸納,從這可以看出公司的管理層審慎的作風,即使動用了超過六十億元買地,公司還持有現金94億,如今資產負債比率為46%,遠低於同業對手。在可預見的未來,SOHO中國的前景絕對跑贏同行。08年上半度年報顯示公司出玩虧損達1.5億元人民幣,這由於公司在上半年沒有新項目落成入帳,計算即將入帳的數個項目,保守估計公司本年度營業額超過七十億元,達到去年水平,而從08年上年報可以看到公司的毛利率由去年同期的55%上升至今年的61%,因此對盈利有一定的保證,在內地經濟出現增長減慢以及地產業不景氣的情況之下,公司的業績相對理想。

本人在8.28元購入,其後在3.75元再度增持,作為長線吸納的目標之一。