SOHO中國(0410)在三月十一日公佈去年(2009年)全年度業績,全年營業額達74.13億元,同比上升138%。股東應佔純利達33億元人民幣(下同),同比去年急升727%,毛利率有五成二。去年全年的合同銷售金額為136.8億元,同比上升77%,股息則比08年剛好多一倍,每股收息0.2元人民幣,派息比率高達61%;以今日收市價4.08港元計算,股息率高達5.55%。

受惠於08年的七十多億元的合約銷售項目相繼落成,09年SOHO中國的業績實在相當亮麗,今年落成入帳的主要項目有三里屯SOHO,朝陽門SOHO一期和中關村SOHO;三者在去年的已竣工銷售收入分別為28億,13.6億和11億元。每平方米的平均售價分別為47130元/米,46152元/米和39579元/米。盈利和營業額之所以比前年大幅上升的主要原因是08年沒有落成新項目,銷售收入不能入帳所致,從SOHO的年報可以看到,公司的收入亦已經上了軌道,09年的合同銷售金額為136.8億元,當中的三里屯SOHO二期會在今年內竣工,相信對今年的盈利有了保障。

在公司的收益方面,有一項投資物業的評估增值(應是指前門大街項目)為21.44億元,由於該收益為一次性(非核心收益),撇除投資物業評估增值，核心純利16.92億元，年增324%。毛利率為12.37%。年內結算建築面積177,483平米，增120%；平均售價每平米40,956元，較08年的38467元/米有6%增長。

資產負債方面,股東權益上升23.49%至174.42億元,折合每股3.63港元;筆者稱這個帳面值為名義帳面值,原因在公司的負債欄目當中的應付帳款有一項為數53.14億元的銷售按金。雖然在會計準則來說,銷售按金屬於負債欄是無可厚非,但銷售按金實際上就是一些客戶購買未落成的物業所支付的訂金,理論上這筆所謂的負債不單不是債務,更是將來的收益,不計入項目落成後客戶要支付的尾數,一減一加的情況之下就令公司的股東權益增加接近106億元,折合每股5.84港元,實際市帳率少於0.69倍。加上公司的負債情況仍然十分健康,流動比率高達270%,負債比率為53%,加上手持現金92億元,財務情況非常理想。　

未來業務方面,公司會有155.2萬平米的總建築面績在未來落成,以09年的結算面績來計算,足夠公司8.7年的發展,相對來說是非常充足。當中最重要的包括有同樣位於朝陽門的銀河SOHO,上海的SOHO東海廣場及B29望地段五十萬平米的土地等等,由於高質素的管理層和公司針對商鋪,寫字樓業務的發展不輕易受到中央調控所影響(有影響都只是股價方面,基本因素未有影響)的原因之下,筆者仍然認為SOHO中國是香港以至內地最有發展潛力的公司之一。

筆者對於SOHO在200年的成績是預計之中,原因在於內地的地產銷售情況仍然十分火然。不過在派息政策方面則要比預計要多,要知道SOHO中國不是公用派息股,而是一間非常有潛力且品牌價值的內地商業地產企業,在財政許可之下派高息,實在是股東們的福氣,更加應證到筆者在2月尾以每股3.63元增持其股份的選擇是沒有錯,在下亦會繼續長線持有此股,與公司一同收獲發展的成果。