SOHO中國(0410)在三月二日公佈集團2010年的全年業績,全年實現營業額為182.15億元(人民幣.下同),同比上升146%。毛利為92.57億元,毛利率為51%。股東應佔溢利為36.36億元,同比上升10%,每股盈利為0.83港元,升幅較少的原因在于公司在去年為北京前門的投資項目重估錄得21.44元的非經常性收益,本年度的重估項目收益則只有1.65億元。核心純利為35.12億元,同比增長108%,公司宣佈向股東派發每股末期息0.14元,連同中期息的0.12元,全年每股股息為0.26元人民幣,折合港元約為每股0.308元。全年派息金額為13.49億元,派息比率為38.33%。

期內公司的銷售物業合同總額為238.1億元,比去年增長74%,預售合同金額的主要貢獻來自于位處北京的銀河soho,佔集團總鋪售金額61.47%,另外兩個項目SOHO東海廣場和SOHO嘉盛中心就分別佔總銷售金額的16.03%和14.91%。由於銀河SOHO預計在2012年才落成,因此本期內集團的實現營業額則來自于中關村SOHO,SOHO東海廣場,嘉盛中心,朝陽門SOHO二期和剛落成的三里屯SOHO。本期間結算的建築面積為409,106平方米,較09年增加131%,不過筆者預計集團在2011年的總結算面積會有所回落,主要原因在目前看到在2011年的落成項目只有位於北京中關村丹梭SOHO。

集團財務方面,公司總資產為47.93億元,負債則為27.94億元,流動資產總值382.19億元,流動負債為188.54億元,流動比率為203%,財政穩健。集團持有現金及其等價物為177.25億元,較09年增加84.83億元,淨借貸權益比為-57%,09年則為-13,表示集團借貸比例受惠資產增加而有所下降。在會計準則之下,公司的每股資產淨值為4.56港元,筆者想補充一點,由於中國會計制度下,公司的發展中物業及持作銷售用途的已落成物業部分就算簽訂合同作銷售,相關實際價值(合同價值)仍然不能入帳,未落成物業的價值只能以成本入帳,未能實際反映物業帶來的盈利價值,因此在資產負債表中看到的資產淨值會出現低水情況。

筆者在上個星期以5.3元增持SOHO中國,就是利用公司10年中期報告的每股公司淨值,再加30%的發展中物業及持作銷售用途的已經落成物業作估值之下計算出來的,以5.3元的買入價計算,股息率達5.811%,往積市盈率只有6.38倍,十分超值。

筆者十分滿意SOHO中國的業績和派息,展望受到國內打壓樓市的氣氛影響之下,主打商業地產的SOHO中國仍然能獨當一面,不過由於預計公司在今年的結算物業面積較去年為少,因此2011年的營業額可能會有所下降,但SOHO中國持有大量有待開發的物業,未來前景仍然十分樂觀,加上2012年落成的銀河SOHO,目前股價相對其實際情況仍然便宜,長線投資價值非常突出。