SOHO中國(0410)公佈2011年上半年業績,期內營業額為26.46億元(人民幣.下同),同比下跌69%,主要原因是沒有新完工項目及結算的面積減少,實現營業額的項目來源為SOHO東海廣場,三里屯SOHO,SOHO嘉盛中心和中關村SOHO等,總結算面積成本為11.29億元,毛利率高達57.33%,受惠于投資物業的評估增值帶來19.97億元的非現金流收益,期內股東應佔純利為17.5億元,每股純利0.337元人民幣,按年上升2%,撇除相關收益的核心溢利為6.75億元,同比下降62%,跌幅較營業額為低,顯示淨利潤率有所進步,管理層公佈派發中期股息每股人民幣0.14元,相當于0.1694港元,派息同比增加16.67%。

截止八月二十三日為止,集團完成合同銷售金額為83.24億元,銷售均價達58905元/平米,合同銷售主要來自于六個項目,其中今年銷售主打項目是八月二十日正式開售的望京SOHO,開售頭三天已經錄得26.22億的理想成績,均價為51906元/平米,估計整個項目全部出售將為集團帶來近218億元的收入,而銀河SOHO期內亦貢獻近20.4億元的銷售合同,均價更高達97060元/平米,目前整個項目銷售已經接近九成,總額高達167億元,預計近明年完工,項目入帳後相信為明年的營業額和利潤帶來非常穩固的基礎,而丹梭SOHO和SOHO中山廣場亦各貢獻了14億元的合同,由於這兩個是收購項目,因此年尾亦可帶來超過28億元的營業收益。

SOHO中國由以往主打北京CBD項目漸漸走向北京,上海雙翼發展,因此在期內大舉以過百億元五度收購位於上海商業區的地皮,目前的發展中項目共有十四個,當中九個在上海,五個在北京,可見潘石屹十分看好上海CBD的發展。雖然內地政府對調控房地產發展做了不少工夫,尤其是住宅方面,各大城市相繼實施限購令甚至是開徵房產稅等,國內的樓價仍沒有下跌的明顯跡象,不管如何,SOHO中國作為一間專注開發商業項目的房地產公司,永遠看似是局外人,而CBD的項目又往往不乏投資者,加上公司穩健的財務實力和品牌形象突出,房地產的低迷簡接造就了集團逆市擴充的好機會,公司手頭上的現金有114.4億元,不計銷售按金和可換股債券等項目,基本上集團沒有淨負債,其穩健程度在內房股中是十分罕有的,目前帳面上每股NAV為5.1港元左右,經筆者扣除銷售按金,再將以成本入帳的物業加上25%的溢價得出調整後的每股NAV為8.95港元,以現價5.02元計算,只有0.56倍的市帳率,加上估計集團全年派發0.3元人民幣/0.366港元的股息,股息率為7.29%,筆者亦肯定會在短時間內增持有關股份作長線投資。