相對于股票,不動產(簡單來說是住宅)投資在最近十年來的表現,尤其是港澳和內地,的確較股票市場出色得多,分析香港樓市價格走勢,可以參考中原城市指數,由2003年最低的31.77點,到目前的108.4點,上升3.4倍,與相對于澳門只算是小毛見大毛。根據澳門統計局公佈,同期澳門樓價由2003年全年平均每呎港幣575元,上升到2012年第一季的每呎港幣4,095元,勁升了7.1倍。
面對樓市近幾年來急速且瘋狂的上升,筆者認為主要有受到週期性因素影響,全球貨幣泛濫與本地經濟高速增長等等有關,但樓價終不可能無止境的上升,當樓價的價格與其價值背離時,資產價格最終也會回歸價值,價值主要體現在經濟增長和當地居民的承擔能力上,長遠來說樓價與GDP增長水平相若,澳門的人均GDP由03年至今上升差不多4倍,因此與樓價上升7.1倍相比,樓價顯然遠遠超越實質經濟發展,雖然說到外資熱錢對樓市有支持作用,但實際價值角度作思考,支撐澳門樓價的始終是澳門人,亦即是用家,投機者只會唯利是圖,只要無利可圖,熱錢很快會流走,這亦是未來澳門樓價發展的主要不穩定因素。
誠然,作為一個投資者,就算對不動產投資沒有興趣,都有必要了解各種資產的特性,說到投資不動產的優點,就是可以透過長期的杠桿效應來進行投資,即是透過銀行按揭來擴大本身的購買力,當然這同樣是投資不動產的最大缺點,關鍵就是有否作周詳的評估和自身承受能力的了解。透過杠桿借貸,假設買入一百萬的房產,本金為十萬,銀行按揭九十萬,買入後樓價上升一成,即一百一十萬,投資回報就是百分之一百!但不要忘記若樓價下跌百分之十,你的本金就會TOTAL LOSS,而銀行亦有權追收抵押品按揭和其估價的差額,這亦是為何香港在九八年出現大批負資產的原因,姑勿論投資房地產是否一個理想的選擇,但作為小市民能夠較輕易情況下取得貸款進行杠桿投資來擴大回報,這是無可厚非的,其實投資什麼都好,投資前必需要作一些評估和預測,先評估自己的承要能力。最基本的就是一旦加息,自己的供款能力是否能承受,而投資前對標的物作一個有效的預測亦是很有幫助,例如要投資一個車位,必要了解附近的車位需求和變化,當供求情況出現改變時,就是一個很可能是一個投資機會,當然筆者所說的是站在長遠的租金回報上,而不是投機資產價格高低變化的危險行為。
投資就是把辛辛苦苦賺回來的錢轉化為資本,透過具有潛力的經濟活動來賺取回報,其實這個世界上沒有人會比你更加關心自己的財產,什麼基金也好,什麼股票也好,道聽途說來投資的結果必定會很悲慘。
|
