SOHO中國(0410)公佈2014年全年業績一覽,期內營業額為60.98億元(人民幣.下同),按年下降59%,毛利為30.78億元,毛利率為50.47%。股東應佔權益為40.8億元,撇除投資物業的核心利潤為17.78億元,同比大跌60%,主要原因在于期內的已銷售物業結算面積大幅減少,管理層宣佈派發每股0.13元的末期息,全年派息為0.25元人民幣,與去年一致。

期內的營業額主要貢獻來自物業銷售,分別來自望京SOHO,銀河SOHO和SOHO中山廣場等,由於公司未來確定會告別散售,轉為把物業持有並出租,因此投資者必須關注的是租金業務方面,去年全年的租金收入為4.24億元,按年上升52%,增長速度比較快,但阻於基數較少,仍然未能成為集團的主要收入來源,租金收入主要來自前門項目和SOHO世紀廣場,兩者分別貢獻的租金收入分別同樣為1.08億,鑑於另外四個在報告期內的項目(望京SOHO塔三,SOHO復興廣場,凌空SOHO和光華路SOHO II)都在2014年的下半年落成,若計及招租等進度,基本上這四個項目對仔集團的實際貢獻都在2015年才開始,凌空SOHO和光華路SOHOII 由十一月至去年底的出租率只有7.3%和6%,相信要等今年中期報告才有更明確的數據,目前集團已落成的項目總可租面積為581917平方米,佔目前集團持有的投資物業總可租面積的46.25%,預計在2018年會全部落成。對此,筆者計及今年會落成的外灘SOHO和虹口SOHO兩個上海項目,總可租面積(Lettable GFA)為712461平米,用最樂觀的口徑去計算,2015年總租金收入都不會超過20億(事實上估計只有10億左右),因此出現兩個可能,第一是集團會出售非核心項目來套現,第二就是會減派息,因為目前一年的派息已達到13億人民幣,相關收入並不足以支持集團維持現有派息水平。

集團目前仍然是主要在內房股中擁有比較穩健的財政狀況,其淨負債率只有19%,經調整的NAV為10.61港元。筆者認為今年SOHO中國的處境是尷尬的,雖然其項目位置和收租潛力都能頗大的,但2015年要面對的困難是比較明顯的,就是如何確保戰略之下又可以交出一份相對合理的業績,這是潘石屹夫婦所必須解決的問題,但作為長線投資者,則寄望今年在業績不被看好之下,希望能藉股價走低多作吸納,因為畢菲特講過當好公司遇到問題時,就是最好買入的黃金機會。