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2013 年 10 月 26 日 星期六  |
| 衆房企各施財技激進拿地 高杠杆私募融資風險已顯 |
分類: 未分類 |
| 近期，北京、上海、蘇州、杭州、武漢等地接連不斷上演地王盛宴，令人目不暇接。而此番土地熱潮和開發商對高價地的爭搶讓業內人士在驚訝的同時，也增添了幾分擔憂。
“壹些房企所拿地塊的高價位已經超出了該項目的盈利空間，利潤所剩無幾。”壹位不願具名的某中型開發商人士表示。
“這就像是壹場賭博。很多激進的開發商賭的就是樓市調控不繼續緊縮以及後市銷售持續向好的預期。”前述開發商人士稱。
從截至10月16日已發布三季度財報預告的29家上市房企業績來看，銷量的持續好轉，使得各房企的資金回流加快，由此也支撐了房企對繼續拿地的熱衷。與此同時，各房企在高杠杆融資方面也盡顯財技。
高價拿地+高杠杆融資
擁有海外上市平台的內房企，在融資渠道上更勝壹籌。今年以來，上市房企海外融資已超過900億元，超過去年全年總額。而沒有海外上市平台的房企，在融資方式上，則多選擇信托融資和私募基金融資。不過這些融資方式的成本均相當高。信托融資成本壹般在15%左右，而私募基金融資則在20%左右，遠高于銀行貸款利率和海外發債成本。
據清科研究中心統計，三季度募集完成13只房地産基金，披露金額的11只共計到位23.96億美元。其中，越秀産業投資管理的廣州越秀仁達四號實業投資合夥企業以90.1億元人民幣，成爲本季規模最大的單只基金。該只基金也成爲越秀地産在9月以90.1億元拍下武漢商住地塊的聯合投標方。
“現在壹些房企也在創新融資方式，如雅居樂發行了44億元可轉換債券，這種債券屬于永續債，只付息不用贖回，因此可被視爲壹種股權，而不是債務。”克而瑞分析師沈曉玲告訴本報記者。
國家統計局最新數據亦表明，房企對銀行貸款的依賴性進壹步下降，而自籌資金的能力正在提升。1∼9月份，房地産開發企業到位資金87828億元，同比增長28.7%。其中，國內貸款14568億元，增長32.3%，占全部到位資金的16.6%；自籌資金33674億元，增長18.4%，占38.3%；外資和其他資金占比45.1%，在其他資金中，定金及預收款24281億元，增長36.1%。不過銷售回款仍是企業最主要的資金來源。
高杠杆融資必然意味著較高的負債水平。克而瑞研究數據顯示，上半年，139家內地上市房企的淨負債率爲76%，同比環比分別上升了6.19個和5.32個百分點，主要原因是企業在土地市場上的投資升溫。
“其實淨負債率高的企業未必風險大，因爲在其負債結構中可能有大量的長期貸款，且有相應充足的抵押物業，這樣，其財務狀況很可能是健康的，更可通過高負債的財務杠杆爲股東創造更大的回報；而淨負債率低的企業也未必質地上乘，因爲不僅不能充分享受財務杠杆帶來的股東的高回報，而且大量的貨幣資金閑置也影響著企業的經營效率。”房地産分析師李軍分析稱，有壹些優秀房企有意提高自身的資産負債率，以憑借財務杠杆繼續保持收益高增長。
後市：風險抑或機會？
競得高價地，對于房企尤其是中小型房企而言，究竟意味著什麽？是得以跻身大型房企行列的契機，還是地産泡沫擠出後深陷資金鏈斷裂的囚徒困境？
“不計成本地拿高價低很危險。”前述開發商人士對本報記者表示，“以泰禾今年40億元高價競得的廈門地塊爲例，樓面價高達1.1萬元／平方米。按業內土地測算，泰禾即使將價格做到頂部，利潤也會非常少。”而沈贏商網曉玲則對本報記者表示：“我接觸到的壹些房企，它們認爲只要地塊合適，哪怕這塊地貴，也還是會拿。因爲拿到之後，大家會看到這塊地的發展潛力，會不斷有人找上門來談合作。”沈曉玲進壹步分析道，很多企業在拿地王之後，都會尋求同行業或基金合作。像萬科、融創都是這樣。而且，“高價地是由其本身的稀缺性決定的，並沒有出現面粉貴于面包的現象，所以不應該過于放大地王效應，誤導市場預期。”的確，“目前地王僅存在于北京、上海、深圳等壹線城市的優質地塊，全國土地市場的差異化已經出現，對個別地區的地王現象要有壹個冷靜判斷。”全聯房地産商會創會會長聶梅生分析指出。
而房企敢于高價拿地的底氣，則源于前三季度銷量良好的業績表現、主要城市房價持續上漲,以及管理層釋放出穩定的調控基調等因素。綜合已披露三季度財報預告的29家房企業績來看，大部分企業全年銷售目標完成度均超過3/4，快于既定進度。由于下半年可售貨量較大，各大房企的業績預計將繼續攀升，重點企業將普遍能順利甚至超額完成全年目標。
“這種情況下，房企高價拿地快速擴張的危險將隱而不發。不過，如若明年房地産再融資依舊不開閘，且銀行貸款繼續收緊，部分房企估計更加缺錢。屆時高負債率與銷售緩慢及過分高價拿地的房企將面臨退出風險。”亞太城市房地産研究院院長謝逸楓在接受中國房地産報記者采訪時分析稱。
而事實上，銀行開發貸確實呈現不斷收緊狀態。“如果不是國企的話，從銀行貸款很難。隨著銀行錢荒，預計開發貸會越來越緊張，國企也會越來越不好貸到錢。”前述開發商人士坦言。
“龍頭房企今年的資金回籠情況較好，融資渠道通暢，但中小房企融資渠道單壹，在爭奪土地的時候就會處于弱勢。如果沒有新項目，最後只能退出。”沈曉玲稱。
事實上，不同規模的房企在前三季度的業績增幅已然出現分化。“業務重點在三四線城市的房企，淨利潤增長並不理想，有些甚至出現了較大幅度的下滑。這也是爲什麽大家都要爭搶壹二線城市優質地塊的原因。”李軍表示。
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