新土地法已設定機制收回土地同時保障樓花小業主權益

政府應積極實踐法定機制落實保障

　　　　　　　　　　　　　　　　　立法議員　吳國昌　區錦新

　　近日，因為一幅土地的到期將被收回，涉及到據說是二千多個已購樓花的小業主的權益，所以公眾，尤其是相關的小業主對此極為關注。

　　從維護法律尊嚴及尊重法治角度，臨時批給土地未能在二十五年內完成發展計劃並轉成確定批給，則土地必須依法收回。這是八十年代制訂的舊土地法乃至二零一三年的新土地法都是清楚訂明，沒有任何疑議。只是，過去政府收回土地的同時又再以免公開競投方式批給同一發展商。這種利益輸送覆手為雲的做法，一直為民間所詬病。新土地法則已設定較具透明度的機制去處理。

　　我們認為，在土地逾期失效之下，發展商應承擔一切的經濟和法律責任。事實上，在資訊不對稱下，購買樓花的小業主可能不清楚土地到期是甚麼一回事。但作為承批商，二十五年土地到期是個死線，任何理由均不能續期是絕對清晰的，也是承批商所必須遵守的。而明知在土地批給限期內無法完成有關計劃而竟出售樓花，是一種詐騙行為，認為以此利用樓花購買者當人質逼政府破格讓步的意圖亦是卑污的。所以，發展商須承擔一切法律和經濟責任，是理所當然的。

　　依法收回土地與保障小業主權益兩者並不絕對矛盾。發展商在土地不能續期無法履行有關賣樓合約時，應將全數樓款退回小業主，這是最起碼的民事責任，亦不排除小業主可透過民事訴訟索取樓款以外的其他損失。

　　當部份小業主切實期望維持購樓合約而最終按合約規定取得所購單位，則現行土地法也有機制作出處理。最少有兩種的可行途徑可解決有關問題：

　　其一，根據土地法第五十五條一款四項規定，當土地宣告失效之後，曾就土地作出抵押貸款的銀行可獲免公開招標獲批予土地以繼續完成相關計劃的機會。已購買樓花的小業主可繼續透過銀行安排第三者按之前的批給合同所載的土地用途和利用完成未竟計劃。因此，只要曾就土地作出抵押貸款的銀行提出申請，特區政府將可依法豁免公開招標方式以批予該銀行以完成未竟計劃。小業主亦可在合約規定的同樣條件下取得所購單位。

　　其二，土地在宣告批給失效之後，如沒有作出抵押貸款的銀行提出上述申請，政府可將該幅土地立即重新公開招標，而有關土地的公開招標須附加要求獲批給者必須按之前的批給合同所載的土地用途和利用對土地進行利用，以及承擔該合同所定的一切義務和負擔。即任何人若透過公開招標取得該土地時，均須按原來計劃發展土地，並承擔該土地所附加之已有合同及該合同所定的一切義務和負擔。則已購樓花的小業主因為相關發展計劃即使轉移至另一人，但仍將按原來計劃落實，其樓花亦最終能變成真正的樓宇。由於此一地段（Ｐ地段）單是住宅面積也近六十萬平方米，而商業用面積亦超過十萬平方米，即使土地上有附加合約須要履行，相信透過公開招標投得該地的，利潤還是有足夠吸引力的。（當然原來發展商亦有權落標競投，只是須以具透明度的方式爭取繼續經營項目，而不是在黑箱作業利益輸送中再繼續項目而已。）

　　當然，政府當局應當勒令發展商將所有已收樓款全部凍結，以確保在新承批人獲批給土地時將樓款轉移至新承批人，使其建續相關樓花合約及能夠按合約完成原來的興建計劃，並須在過程中積極監管，確保落實小業主權益。既然新土地法實已設定上述處理機制，特區政府應當積極執行，以法定機制保障公共利益和小業主權益。