香港樓市之我見
記得去年ou面試時,被問到樓價是否過高,當時我沒有留意相關的消息,只知道新一代人很難買到自已的居所,即是上唔到樓。
一年過去了,學習了供求,認識了資金流,知曉了過去不同地方的樓市發展,結論是:樓市完全瘋狂了!!
現時香港樓市的需求:1本地人(居住)、2本地人(投資)、3於香港工作的外地人(居住)、4外來投資者,以上四種可以分為居住與投資兩類。跟據中源的資料,一手樓銷售中有三四成是來自內地的投資者,再加上本地的投資者,現時樓市基本上不是由真正需要居住的人來支撐的。
首先,有需求就有供應,當需求大於供應時,商品的價格就會上升,這是無可辯駁的真理。投資者對樓市的購買力,無可否認是樓市的需求之一。不過,這樣的供求前提是把樓房定義為一件商品、甚至車此品,而不是生活的必須品。自古華夏民族以農立國,習慣並需要一個固定的居所。因此,樓房不應該是一件普通的商品,而是生活的必須品。以現時內地為例,強拆導致市民失去居所,長久累積民怨,對社會帶來非常危險的影響。由此可見,固定的居所對華夏民族來說是必須的。可是,現時的香港的年輕一代,連購買樓房的希望也看不見。假設月入兩萬,屋租、水電煤等雜費,再加上交通費、食飯等等,已經佔了超過七成,加上家用等等,可以儲下來的只剩下兩三千元。換個角度再算一次,以五百萬元的上車盤為例,做七成樓按,首期就要一百五十萬,每月儲一萬,需要一百五十月,即是十二點五年,還要其他開銷,這樣就需要十三年的時間,才能儲夠首期上車。與此同時,還假設沒有通漲。要擁有一個屬於自已的家,真的很困難!
要改變這樣的情況,必須政府於政策著手。不是無止境地增加土地供應,因為這只會讓特權階級進一步吸乾小市民的血。
現時政府的限尺土地是個不錯的方向,可惜只能限制尺數,而不能限制尺價。地產商依然可以把限尺樓包裝成豪宰,賣給投資者獲利。
限制外來資金投資,就像剛剛推出的降低樓按成數,看似可以減低外來投資者的意慾,但上有政策下有對策,要買總是有辦法的。這裡應該參考外國的例子,學習前人的經驗,睹塞漏洞,完善這項政策。
現時就樓市方面,最大呼聲的是復建居屋。的確這是一個很好的方法,而且在過去已經成功運行。
除了以上幾點,政府可以考慮把樓市的需求分成兩類,居住和投資。投資者需要的商品房,保持現有的政策,讓投資者繼續自由買賣商品房。另外,土地當中,指定一些樓房只能賣給在香港常住的香港居民,再加上轉售與居住的限制,讓真正有需要的人能夠購買,而不是被投資者購買作放租或抄賣之用。
樓市已經是香港以及中國大城市重大問題,必需好好處理,否則只會累積民怨,與和藹的政治背道而馳。
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