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2014 年 3 月 13 日 星期四  |
| 保利地產培植房地產金融產品近四年 基金規模逾200億 |
分類: 未分類 |
| 保利地產培植房地產金融產品近四年 基金規模逾200億
萬科收購徽商銀行、恒大入股華夏銀行……當壹眾地產商在地產與金融的聯姻上動作頻頻之時，保利地產（專題閱讀）默默地培植屬於自己的房地產金融產品已近4年。
3月6日，保利地產董秘黃海向21世紀經濟報道記者透露，保利旗下信保（天津）私募股權基金自2010年成立以來，規模已超過200億。“這是真正意義上的房地產金融，其與保利地產的合作已滲透到很多項目。”黃海說。
與目前市場上以債權投資為主的被動型房地產私募基金不同，信保基金基本上全是主動型股權投資。保利地產已將房地產基金和房地產金融上升為公司戰略，基金不僅介入本公司項目和業務，未來還將拓展至外部項目，是當做壹個產業基金來運作。
2010年，保利地產作為發起人，聯合中信證券成立了專註於房地產業投資的基金管理機構——信保（天津）股權投資基金。
成立初期，信保基金的註冊資本為3000萬元，保利地產持有40%的股權，2011年，信保基金增資到1億元，保利地產的投資成本增至4000萬元，持股比例依然是40%。
成立第壹年，信保基金便先後向保利地產旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館、沈陽保利香檳花園等項目投入20.08億元，其中股權投資2.95億元，債權投資17.13億元。
2012年底，與保利地產聯合拿下的上海地王項目中，信保基金占股為40%，粗略計算，信保基金投入的資金在18億元左右。
信保基金還介入旅遊地產開發。2012年10月30日，保利成都公司、信保基金、四川遂寧市河東新區管委會三方簽署合作協議，擬在遂寧市打造中華養生谷生態國際度假區。資料顯示，該項目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規劃有森林濕地運動休閑基地、五星級度假會所、特色風情小鎮等。
黃海表示，信保基金目前投資的絕大多數項目都是和保利地產合作的，基金公司扮演的是財務投資人角色，並不直接參與項目具體管理。未來，基金也將介入其他開發商的項目。
信保基金董事長為保利地產前董秘嶽勇堅。據嶽勇堅介紹，目前信保基金和保利地產合作，是分別獨立決策，項目既有保利地產推薦給信保的，也有信保推薦給保利地產的。但基金的整個決策、運行，是按照完全獨立的市場化的機制來操作。
清科研究中心分析師鄭知行接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，絕大部分房地產基金投資采取的是債權或者明股實債的“快錢”模式，房地產市場處於快速上升時期，這種模式通常沒有太大的兌付問題，壹旦市場出現膠著，或者市面銀根縮緊，隱患很容易暴露出來。
保利地產董事長宋廣菊亦曾坦言，相比銀行資金風控體系全抵押、全擔保的嚴格、繁瑣，私募股權基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔保。
但與其他房地產私募基金債權不同的是，據黃海和嶽勇堅介紹，信保基金絕大多數是股權投資、主動型投資。“信保和保利的合作是完全風險共擔的，保利地產在中間不提供任何擔保兜底，是完全股權性的投資。”嶽勇堅說，從成立之初，除了兩個種子項目以外，雙方沒有存量資產的合作，只有共同獲取，做大規模。基金有兩個基本原則，第壹個項目的稅前成本利潤率不低於20%，這主要是考驗項目的抗風險能力。第二個IRR回報率不低於20%，主要考慮對投資人的回報能力。
“在保利地產的五角星戰略中，房地產基金算是其中壹個星，是把它作為壹個產業來做。”嶽勇堅說。隨著中國居民手中財富的積累，他們需要有資金的投資，保利確定把房地產基金作為壹個產業來做，而不是保利的融資平臺或者第二財務部。
嶽勇堅指出，保利地產和中信證券合作發起信保基金，是產業和金融的壹個對接，兩大股東的持股比例完全對等，確保了整個機構和決策能夠獨立於地產商，不能有利益輸送、關聯交易，損害投資人的利益。制度設計的初衷，就是為了把它做成壹個產業。
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