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2014 年 1 月 6 日 星期一  |
| 西安重建阿房宮文化旅遊項目再起爭議 380億如何回本？ |
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| 西安重建阿房宮文化旅遊項目再起爭議 380億如何回本？
北京首都創業集團公司（下稱“首創”）在西安的阿房宮文化旅遊產業項目，最近又引起了爭論。
這個項目計劃投資高達令人咋舌的380億元。分析人士對記者表示，項目所在片區的消費能力能否支撐起首創的巨額投資，將考驗這家北京國企的運營能力，而近年首創在旅遊地產（專題閱讀）上的屢屢“大手筆”，或將給其帶來經營上的風險。
380億如何回本？
據西安當地媒體報道，2013年6月7日，西鹹新區灃東新城和首創簽訂合作協議，計劃累計投入380億元，建設“首創阿房宮文化旅遊產業基地”（下稱“阿房宮基地”），主要發展文化創意產業、藝術家工作室、特色商業、園林式酒店、現代服務業和人文旅遊，並建設博物館、藝術中心、會議中心、演藝中心、文化交流中心等文化旅遊類公益項目。
報告稱，首創華夏基金為灃東發展集團信用融資30億元，用於阿房宮區域的征地拆遷和國家遺址公園的建設工作；雙方合作成立阿房宮基金，阿房宮基金總規模100億元，首期引導資金20億元，該基金將主要用於投資建設“阿房宮基地”，項目首期用地面積1000畝。
目前，首創在西安的項目，主要是商業綜合體“國際城”，地處西安經濟技術開發區，距西安市中心10公裏。但上述“阿房宮基地”所在的西鹹新區位於陜西省西安、鹹陽兩市建成區之間，遠離西安，西距鹹陽市中心僅3公裏。
“東邊有產灞，北邊有經開區，西南有高新區，往南是曲江，都比西鹹新區成熟。”壹位西安開發商人士昨日向《第壹財經日報》透露，目前，西安的高新區、曲江、經開區相對配套成熟，西鹹新區則“偏得多”，地價也低得多。
該開發商人士認為，目前西安成熟片區所剩土地不多，而西鹹新區地價較低，開發項目仍有利潤空間。但他同時指出，目前該片區市場需求十分有限，因此他並不十分看好在此進行地產開發的前景。
“開發商壹般很難有動力在這樣的地段、用如此大的投資來做項目。”該人士推測說，首創作為壹家負債率較高的企業，運作該項目的目的，不排除是通過取得土地來融資，再將資金投入到其他項目中去。
資金能力待考
文化地產升溫，吸引了越來越多的地產大佬目光，首創也不例外。
從2012年開始，首創集團及旗下的上市公司首創置業似乎有意於拓展文化旅遊地產領域的投資，這從其錦溪項目可見端倪。2012年7月1日，在昆山夏季重大產業項目聯合開工開業儀式上，首創集團與中國青旅集團聯合打造總投資額達300億元的“兩岸城”項目，宣布在錦溪鎮五保湖岸線正式啟動。該項目被稱為“首創青旅兩岸城”，計劃分5年完成整體開發建設。項目規劃範圍約45平方公裏，由古鎮區、古鎮拓展區、民國城、臺灣農業創意觀光園區以及環湖休閑區五個主題功能區組成。
僅僅只算阿房宮基地和“兩岸城”兩個項目，首創累計投資就達到680億元，雖然均為分期投資，但這個數字對於首創而言，無疑是龐大的。
據首創集團網站披露的數據，2012年首創集團營業收入為196.92億元，同比增長5.1%，利潤總額25.27億元，國有資本凈利潤2.08億元。而2013年8月首創置業發布的中報顯示，公司2013年上半年繼續提高中小戶型的剛需產品推盤比例，簽約金額為66億元，營業收入約48.90億元，歸屬於母公司股東的凈利潤僅為5.62億元。
高負債的質疑壹直伴隨著首創置業。2012年上半年，首創置業的凈資本負債率曾經達到102%。2013年12月，惠譽國際發表報告稱，北京首創置業股份有限公司2013年的凈負債庫存比率預計將升至45%，而該公司上年的這壹指標為47%，處於較高的負債水平。鑒於此，惠譽下調首創置業長期外幣及本幣發行違約評級至BB ，評級展望由穩定降至負面。
“現在旅遊地產多為‘假旅遊、真地產’，單純的旅遊項目回報相當漫長，開發商壹貫的做法是，套取土地後，先把商業、住宅建起來。”盛富資本國際有限公司CEO黃立沖昨晚接受本報記者采訪時分析，旅遊地產項目真正收回投資的渠道是賣掉物業，如果阿房宮基地位置較偏，地段不成熟，那即使有物業出售，投入過大的話，也會給企業帶來風險。
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